中報解讀 | 連續兩年中期利潤下降，新任CEO能否帶領合景悠活走出困境？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

今年上半年，合景悠活（HK03913，股價0.275港元，市值5.57億港元）的經營業績仍未有明顯改善。

中報顯示，合景悠活上半年實現營收約19.23億元，同比增長1.9%；毛利約5.64億元，同比減少5.4%；利潤約6990萬元，同比減少約14.3%。

《每日經濟新聞》記者注意到，不僅毛利、利潤持續下滑，報告期內合景悠活在手現金亦同比減少12.1%至12.69億元，而貿易應收款項減值撥備由2023年中期的7.45億元上升17.04%至今年的8.72億元，董事會決議不宣派中期股息等各項指標均顯示公司身處困局。

值得一提的是，合景悠活還在中報中宣布首席執行官變動，因王建輝提出辭任以追求其他事業發展，新任首席執行官由副總裁王中琦接任，自2024年8月29日起正式履職。

連續兩年中期利潤下降

合景悠活的收入主要來源于住宅物業管理服務和非住宅物業管理及商業運營服務兩大板塊。

具體來看，今年上半年，合景悠活住宅物業管理服務實現營收同比增長約5.6%至8.97億元。其中，由于房地產市場承壓，在管住宅物業銷售案場數目減少，導致公司預售管理服務收入同比減少55.3%至0.44億元。而住宅分部在管建筑面積的增長，則使得物業管理服務收入同比增加約12.2%，社區增值服務同比增加2255萬元至約1.2億元。

2024年上半年合景悠活主營構成 來源：百度股市通

非住宅物業管理及商業運營服務同比減少1.2%至10.26億元。合景悠活解釋稱，主要系公司大灣區的城市服務類業務收縮所致。按業務線來看，該板塊下商業運營服務出現33.22%下降，主要由前期規劃與咨詢服務收入減少所致；物業管理服務略微增長0.65%至9.145億元。

整體來看，合景悠活上半年“增收不增利”情況突出：實現營收約19.23億元，同比增加1.9%；利潤約6990萬元，同比下降了14.3%，這已是合景悠活連續兩年中期利潤下降，2023年同期為8156萬元，同比2022年的3.3億元大幅下滑75.26%；毛利同樣連續兩年呈下滑態勢，報告期內毛利下降5.4%至5.64億元；毛利率下降2.3個百分點至29.3%。

對于連續兩年利潤持續下滑，合景悠活管理層并未提及更多，而是強調未來要促進收入基礎更加穩固，收入結構更加優化。

值得注意的是，合景悠活上半年的貿易應收款項為28.51億元，較于2023年底的約24.41億元進一步上漲16.8%。其中，來自關聯方的應收賬款增加至20.87億元，超過公司當期營業收入19.23億元。與此同時，公司減值撥備也較去年年底同步增長17.05%至8.72億元，商譽減值則由2022年的15.997億減至12.88億元。

而作為影響物業企業營收及未來發展的關鍵指標在管面積、合約面積情況，合景悠活并未在中報中披露。公司管理層在中期業績會上表示，2024年更加著重強調的是風險防控在市場布局上，繼續堅持深耕經濟發達區域以及高能級城市，上半年成功承接了多個知名跨國企業的物流園和產業園項目，亦首次拓展康養業務，承接了濟南芳華康養小鎮項目。

合景悠合近年來中期業績比較 來源：百度股市通

數字化轉型未見明顯成效

業績報告夾帶人事變動，已成為近兩年合景悠活的慣例。

2023年合景悠活中報發布時，公司秘書提出辭任；今年，合景悠活又在中報中宣布王建輝由于有其他事業發展辭任公司CEO，由王中琦接任。

王建輝在任的兩年，也是合景悠活大力發展數字化的兩年。尤其是在其剛加入公司的2022年，也是被合景悠活視為深化數字化轉型、重塑價值鏈的“數智年”。

來源：合景悠活2024年中報

在上任前后，王建輝便代表合景悠活與騰訊云達成戰略合作，雙方圍繞物業服務數字化轉型展開合作，共建“未來社區”。根據彼時合景悠活和騰訊雙方的設想，此次戰略合作要聯手打造雙方首個物業行業創新實驗室，聚焦人工智能和物聯網等技術，探索智能客服、智慧物業的應用落地。

在此后的多次業績發布會上，王建輝都曾表示公司將堅定實施數智化轉型，把數智化轉型當成一把手工程。

截至目前，據合景悠活介紹，公司已實現物業管理的全流程數字化，從客戶服務、工單派發、設施維護到財務管理，各環節的數據實時互通，提高了工作效率；數字化賦能還帶來新的業務增長點，例如智慧停車管理服務平臺“云車管”，實現項目車場的集中遠程管理。

但從實際效果來看，合景悠活的經營績效并未有明顯改善。今年上半年，公司銷售成本同比增加5.2%至約13.59億元，人力成本元效同比提升約4.0%，行政管理費率同比下降1.5個百分點。

新上任的首席執行官王中琦此前曾任職龍湖物業、永升服務和新城悅服務等上市物企，主要負責經營拓展工作部署、多元化業務創新、創新戰略研究、事業部業務的孵化與創立等工作。

對于未來發展，王中琦在業績會上表示，合景悠活一直堅持市場化和數字化的發展導向，2024年更加著重強調的是風險防控。當下挑戰與機遇并存，經營要回歸本質，管理要大道至簡，公司未來發展戰略將以“成本控制+服務延伸+營收增長”為核心。“我們的原則是，確保穩固本業的基礎上，逐步探索并拓展新的增長點。”

“新人新戰略”能否幫助合景悠活走出當前困境，仍有待觀察。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211308519523