中報解讀 | 恒大物業上半年凈利潤同比下降36.8%，控股股東依然影響公司穩定

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

恒大物業（HK06666，股價0.720港元，市值77.84億港元）依然未能徹底擺脫控股股東的清盤余震。

日前，中國恒大在港交所公告，公司針對其全資附屬公司CEGHoldings提出清盤申請，安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩于9月12日獲香港法院頒令委任為CEGHoldings的共同及各別臨時清盤人。于公告日期，CEG Holdings持有恒大物業53.68億股股份，占已發行股份總數約49.65%。

與此同時，“134億存款質押案”帶來的連鎖反應依然存在。中報顯示，今年上半年，恒大物業實現營收62.2億元，同比增長1.2%；凈利潤約5億元，同比大幅下滑36.8%。其中，為追討134億元產生的相關法律訴訟費用達6180萬元，以及對被質押執行的134億元確認計提減值損失等均為主要原因。

控股股東依然影響公司穩定

“控股股東清盤可能導致公司控股權變更，這可能影響公司經營團隊的穩定性。”這是恒大物業繼2023年年度報告中首次提及中國恒大清盤對公司帶來的風險后，在2024年半年報中再次提及此事。

就在9月12日，中國恒大清盤人向香港法院對恒大直接全資附屬公司CEG Holdings的清盤呈請。Wind數據顯示，截至2023年末，CEG Holdings直接持有恒大物業53.83億股股份，占已發行股份總數約49.65%，為公司第二大股東。

安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩于9月12日獲香港法院頒令委任為CEGHoldings的共同及各別臨時清盤人。

近幾年恒大物業中期業績情況 來源：百度股市通

需要注意的是，Edward Simon Middleton及黃詠詩同樣是中國恒大的共同及各別清盤人。從清盤人發布的公告可以看出，針對CEG Holdings的清盤申請是為了保存核心資產，以便向集團債權人和其他利害相關者追求最大利益。

事實上，年初中國恒大遭清盤時就有分析指出，其控股子公司的股權如汽車、物業將有會用作償債籌碼的可能。如今看來，盡管恒大物業一直尋求與中國恒大的切割謀求獨立，但中國恒大清盤依然影響其運營模式和市場表現，而未來如若無法恢復正常運營，還可能將面臨股東信心喪失及市場份額下降的風險。

顯然，中國恒大對恒大物業的影響并不僅限于此，最為外界所知的就是“134億元存款質押案”。

自2022年3月恒大物業首次披露“134億元存款質押”至今已過去兩年半，但依然影響著恒大物業盈利。反映到財務報告上，2024年上半年恒大物業實現總營收同比增長1.2%至62.2億元，而凈利潤卻同比大幅下滑36.8%至約5億元。與此同時，期內公司行政開支由2023年同期約3.9億元增長約33.2%至期內約5.2億元。

對此，恒大物業解釋稱，該變動主要是由于集團就134億元的存款質押被相關銀行強制執行一事，向廣州市中級人民法院提起訴訟，從而產生約6180萬元相關訴訟費用；及集團就134億元質押執行款確認了壞賬損失并進行部分稅前抵扣。

需要指出的是，恒大物業在2022年度及2023年度曾就“134億元質押”執行款確認壞賬損失并進行部分稅前抵扣，如今再次計提也意味著，此前恒大物業對134億元并不是一次性計提，而可能是分攤在多個財報周期。

此外，在應收賬款方面，恒大物業總應收款項金額59.72億元，其中來自關聯人士貿易應收賬款總額約22.47億元，與年初的22.58億元持平。

第三方收入占比提升至99.5%

事實上，自復牌以來恒大物業一直在努力擺脫關聯方影響，基本營收能力也在緩慢恢復中。

半年報顯示，截至今年上半年，恒大物業總合約面積約7.94億平方米；在管面積5.55億平方米；期內累計新簽約第三方面積超2.1億平方米，同比上漲超40%，合同總金額約6億元。上半年62.2億元的營收中，來自關聯方的收入僅為3131.7萬元，同比下降52.1%，占比僅0.5%；而來自第三方的收入則達到約61.89億元，同比提升1.8%，占總收入比重99.5%。

不過，恒大物業盈利端尚未完全修復。期內，公司毛利潤約12.56億元，同比減少16.21%；毛利率約20.2%，同比下降約4.2個百分點。

恒大物業2024上半年主營構成 來源：百度股市通

其中，占據公司收益絕對比例業務的物業管理服務，盡管營收同比增長了2.5%至51.94億元，占總收入比重進一步增長到83.5%，但毛利率同比則下降約4.8個百分點至約16.2%。恒大物業表示，此系基于謹慎性原則，對若干信用風險顯著上升的第三方客戶于代價逾期時，對已完成履約義務但尚未收取該等客戶代價款項的部分暫未確認為收入，但有關成本已被確認；以及設施設備更新改造、環境提升、綠化升級等的投入。

下降的還有社區運營服務。報告期內，恒大物業毛利大幅下降了約42.2%至約7805萬；社區生活服務毛利約為1.1億元，同比增長12.76%；資產管理服務毛利約為2.25億元，同比增長10.9%。

與此同時，恒大物業經營保持穩定，現金流也在回升。報告期末，公司凈資產4.57億元，較年初增加2305.26%；其中歸母凈資產0.33億元，較年初增加107.05%；銀行存款和現金總額約24.46億元，較去年底增加約4.39億元。

此外，恒大物業資不抵債的情況有所改善，公司資產總額約82.38億元，負債總額約77.81億元，較年初減少5.42％，資產差額錄得正向數據。資產負債率94.45%，較年初下降5.32個百分點。報告期內無任何有息負債，另有受限制資金1.255億元，較年初基本持平。

盡管整體在向好發展，但受關聯方影響，恒大物業在品牌形象塑造、市場拓展等方面依然面臨多重挑戰。如今疊加大股東清盤影響，恒大物業如何維持業績預期增長，尚待觀察。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371997633