央行重磅！存量房貸利率下調！怎么調？調多少？權威解讀來了……

每經編輯 陳柯名    

中國人民銀行公告〔2019〕第16號自發布以來，對推動利率市場化改革、促進房地產市場平穩健康發展發揮了重要作用。為落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，深化利率市場化改革，更好發揮市場機制作用，維護借貸雙方合法權益，現就完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜公告如下：

一、借款人申請商業性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素。

二、固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。置換時，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成，加點幅度等于原合同利率水平與最近一個月貸款市場報價利率的差值。

三、自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

四、自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低于置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

五、中國人民銀行各省級分行應指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，指導轄區內金融機構做好落實工作，規范市場競爭行為，維護市場秩序。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者合法權益，確保有關工作平穩有序進行。

本公告自發布之日起施行，中國人民銀行公告〔2019〕第16號同時廢止。此前相關規定與本公告不一致的，以本公告為準。

中國人民銀行

2024年9月29日

中國人民銀行有關負責人就完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問

問：此次公告發布的背景是什么？

答：為疏通貨幣政策傳導渠道，推動降低實體經濟融資成本，中國人民銀行于2019年8月改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，促進貸款利率及時反映市場利率變化。在改革完善LPR形成機制過程中，我們充分考慮商業性個人住房貸款（以下簡稱房貸）涉及面廣、期限長、受到公眾高度關注等特點，發布中國人民銀行〔2019〕第16號公告，明確了房貸利率在LPR基礎上加點形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場利率調整，對推動房貸利率市場化、促進房地產市場平穩健康發展發揮了重要作用。但隨著利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關系發生重大變化，現行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調整優化。

為貫徹落實中央政治局會議精神，回應群眾關切，中國人民銀行發布〔2024〕第11號公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。

問：當前房貸利率定價機制的問題是什么？如何完善？

答：根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。

2023年8月，為充分響應群眾訴求，本著急用先行的原則，中國人民銀行會同金融監管總局引導商業銀行，采用協商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業銀行將通過行業自律協調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發放房貸利率附近。但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協商、動態調整。

問：此次公告調整優化的主要內容是什么？

答：中國人民銀行公告〔2024〕第11號主要進行了如下優化：一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

問：公告發布后，存量房貸利率將如何調降？

答：市場利率定價自律機制將發布倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行將發布有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發布的有關信息。批量調整完成后，借貸雙方還可按照中國人民銀行公告〔2024〕第11號，基于市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。

倡議全文

按照中央政治局會議精神，為回應群眾關切，現就批量調整存量商業性個人住房貸款(以下簡稱房貸)利率有關事宜倡議如下。

1. 本倡議發布后，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應于倡議發布當日對外發布公告，不晚于10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切。

2. 各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

3. 各商業銀行應盡快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

4. 各省級市場利率定價自律機制要統籌做好、穩妥推進轄內存量房貸利率批量調整有關工作，有效維護市場秩序，切實保障借貸雙方合法權益。

編輯|陳柯名 蓋源源

校對|劉思琦

每日經濟新聞綜合中國人民銀行官方