每經熱評｜品質和設計更新迭代 置換性購房合理性顯現

每經評論員 薛暉

現在該不該買房？最近問這個問題的人很多。但這個問題的答案因城市而異，因人而異，因財力而異，也因購房目的的不同而不同。然而，有一種購房行為，已經開始顯現其合理性，那就是置換性購房。置換性購房是當前樓市中一個重要的購買力來源，即老百姓常說的“換房”，常見的形式是賣舊買新。

今年上半年，豪宅市場表現搶眼，其中相當一部分交易是置換性購房的結果。比如，一部分生意人賣掉他們在長三角地區二三線城市的多套舊房，在上海購置一套豪宅。這既是資本重新配置的過程，也是居住條件的升級。

為什么說置換性購房的時機來了？首先，置換性購房的對象是已有房產者。對這部分人群而言，購房不需要借貸太多甚至根本不需要借貸，因此家庭的財務風險較低。

其次，目前政策對房價的支撐力較強，特別是在核心城市，房價短期內下行的概率不大。國慶前夕，決策層明確表示要讓房地產市場“止跌回穩”。在此背景下，“一攬子”相關政策相繼出臺，利好樓市。各地樓市成交量顯著上升，房企股價也普遍上漲。雖然不能斷言市場趨勢已經完全逆轉，但下行趨勢已經被遏制。因此，對于置換性購房者而言，信心會更加堅定。

其三，當前“改善性購房”的性價比更高。一方面，由于近兩年樓市的深度回調，許多城市的房價出現了“價格倒掛”的現象，即同一板塊的新盤售價低于周邊二手房的價格。另一方面，近一兩年來，新房的產品迭代速度明顯加快，“第四代住宅”已在多個城市出現。所謂第四代住宅，是指帶有立體庭院的綠色住宅，即便是城中的高層建筑，也能擁有別墅般的體驗。這不僅是建筑設計上的創新，同時也是建筑標準優化的結果。

比如，多地放寬了一些設計限制，使得新房面積的“實得率”明顯提升。眾所周知，內地房地產銷售是按建筑面積計價的。以往，樓房住宅的“實得率”，即使用面積與建筑面積的比例，通常只有75%左右。而近一兩年來，新房的“實得率”在85%以上已很普遍。其中一個原因就是部分地方政府解除了部分設計上的限制。例如，此前有些地方規定外露陽臺的寬度不得超過80厘米，而現在最大寬度可達2.4米！如果一個面寬8米的大平層，僅陽臺就會多出10平方米左右的“實得率”（但房產證上的面積不變）。此外，一些新房的架空層也可以稍加改造形成室內面積。

總的來說，這些變化都是近兩年隨著樓市調整，房企和地方政府為了自救而想出的。新房的品質和設計更新迭代，使得其無論在“實得率”、居住體驗還是單價上都優于同區位的二手房。因此，對于新的購房人來說，這是一個難得的機會，但這樣的機會并不總是會出現。