最高補償超2000萬元 上海市區兩幢16層住宅拆遷

每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

“如不按期簽約，每證（房產證）將減少190萬~200多萬元獎勵費”“10月27日前搬遷的簽約居民戶，將在11月8日前發放補償款”……在上海內環區域一處高層住宅小區，居民們正馬不停蹄地安排搬家，小區現場多處都張貼著房屋征收告示。

兩幢16層的電梯商品房、百余戶居民、樓齡僅約20年，這在上海城市拆遷過程中較為少見。而且，200多萬元獎勵費僅是小區貨幣化安置中的一項。

有小區業主向《每日經濟新聞》記者透露，小區房屋評估價格加上各項補貼，單套房源的拆遷款至少在1500萬元，大戶型的拆遷款可達2000多萬元。

多家機構預測，各地新增城中村和危舊房改造，并實行貨幣化補貼，或將帶動近1億平方米住宅銷售市場。

待拆遷的上海內環虹宸易居小區，位于上海市虹口區公平路附近。圖為待拆遷的上海虹宸易居小區。每經記者 劉頌輝 攝

單套補償最高2100萬元

10月23日上午，《每日經濟新聞》記者來到上海市虹口區公平路附近的虹宸易居小區時，門口停著兩輛貨車，工人們來回將打包箱搬到車上。

李政中是小區當年最早一批買房入住的業主，他告訴記者，按照虹口區舊改指揮部的安排，這次拆遷分為貨幣化安置和房屋安置方式兩種，自己家首先選擇了貨幣化安置。

“除了房屋評估均價10.5461萬元/平方米，還有搬家、裝修等補貼款。加在一起，房子拆遷款標準差不多在17.5萬元/平方米。”李政中介紹。

在小區3號樓前，趙偉正在打包裝箱，準備舉家搬往另一套房子。“房屋安置有四個小區可選，但我們也選了貨幣化安置。”據趙偉介紹，自家房子面積約102平方米，按照打包價補償，大概是1785萬元，“每家每戶最后簽約的拆遷款不一樣”。

虹宸易居小區戶型在90~120平方米，按照業主們的推算，單套拆遷款約1575萬~2100萬元。

不過，業主們拿到的上千萬元拆遷款并非“從天而降”，據記者了解，每項拆遷標準都張貼了公示材料。

據虹口區政府公布的《關于東余杭路公平路交叉口改建工程簽約選房等有關事項的公告》，虹宸易居小區的房屋征收補償協議簽約期限從9月22日至10月22日，促簽促搬獎勵為9月22日至28日。

選擇全貨幣補償的居民，在簽訂意向書后再簽訂房屋征收補償協議；選擇房屋安置的居民，按照“先到先得”的原則當場選房，選房后再簽協議。

同時，虹口區住房保障和房屋管理局委托了房地產價格評估機構，對征收房屋進行了實地踏勘，結合市場交易情況作出估價。并且，現場還公示了房屋征收評議監督小組名單。

“被征收人在促簽促搬獎期內簽約并在規定時間搬遷的，按評估均價×10平方米+20萬元/證的標準給予簽約搬遷特別獎。”虹口區第一房屋征收服務事務所有限公司在告知書上表示。

據虹口區北外灘街道舊改分指揮部一位工作人員介紹，東余杭路公平路交叉口改建工程居民簽約率超過70%，小區搬遷率已超過三分之二。

對于虹宸易居小區，用于產權調換的房源主要在四個區域，包括虹口區彩虹灣（房屋評估單價4.98萬元/平方米）和菁鴻錦庭（暫無評估單價）、浦東新區曹路南拓展基地（房屋評估單價3.11萬元/平方米）、嘉定區黃渡基地（房屋評估單價2.12萬元/平方米）、松江區南站基地（房屋評估單價2.01萬元/平方米）。

上海鏈家官網顯示，距離虹宸易居小區最近的商品房小區，掛牌均價約10.7萬元/平方米，對面樓齡較長的老公房小區均價在10.6萬元/平方米左右，附近房租在1.3萬元/月左右。

上海一處小區內的舊改標識。 每經記者 劉頌輝 攝

大規模征收已在進行

虹宸易居由上海寶宸建設發展有限公司（曾用名：上海寶宸集團有限公司）于2003年開發，共建有2幢住宅樓3個單元121戶居民，樓層最高16層，位于虹口區提籃橋地鐵站北側，緊靠新建的地鐵19號線。小區周邊商圈配套齊全，南側有北外灘來福士廣場和上海白玉蘭廣場等地標項目。

伴隨上海城市更新和舊區改造進程的加快，各項拆遷征收工作正在大刀闊斧地推進。

虹口區政府官網曾于去年10月26日至11月24日公示了《上海市虹口區北外灘地區控制性詳細規劃hk320街坊局部調整》的公眾意見處理建議，其中一項是，將虹宸易居所在的hk320-02地塊性質由Rr3變為X（三類住宅用地變為城市發展備用地），地塊面積從3020平方米減少至2160平方米。臨近的hk320-01地塊為商務辦公用地和商業服務業用地。

在上海，動遷征收的主要安置方式有三種，包括房屋安置、貨幣安置和原拆原建。目前，暫不能確定虹宸易居是否將拆除重建。

除了虹宸易居，上海其他區也在進行新一輪拆遷工作。比如，年內最大規模的單地塊一次性征收項目——徐匯區東安新村，也于近日正式啟動集中搬遷。

公開資料顯示，該項目占地面積約18.65萬平方米，總建筑面積31.21萬平方米，共涉及5個居委會、117幢居民樓、6057戶。東安新村建于上世紀50年代，最高樓齡已接近70年。

據安居客，該小區拆遷補償金額已經公布，評估均價為72822元/平方米，一套13.9平方米左右，差不多標準停車位大小的房子，補償金就達到473萬元，部分業主甚至有望獲得1000萬元以上的補償。

東安新村整體拆遷的底氣源自徐匯區近幾次土拍火熱升溫。今年8月7日，綠城中國以48.048億元斬獲徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，折合樓面地價13.1萬元/平方米，地塊周圍的住宅項目單價則達17.8萬元/平方米。

此前，香港置地聯合體還曾以310.5億元拿下徐匯西岸金融港地塊，刷新彼時內地土地總價紀錄。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，通過貨幣化安置等方式新增實施城中村和危舊房改造，明確了量化政策，能積極引導市場預期。城中村改造之前一直強調要實物安置，不搞貨幣化，但在消化和優化存量、籌集存量房做保障房的新導向下，安置方式發生重要變化。被拆遷戶拿著貨幣或房票，到市場上選房，既有利于推進城中村改造，也有利于消化庫存。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，貨幣化安置，和2014年的模式有較大相似性。當前新一輪房地產發展過程中，城中村改造工作將成為消化住房庫存的重要動力，具有重大市場意義。

（文中李政中、趙偉均為化名）