房企觀察｜越秀地產加碼北京，在售項目銷售分化，120億元區域目標能否實現？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

過往深耕廣州區域的越秀地產，近期加大了外拓力度。

11月5日，越秀地產通過其全資附屬公司武漢康景實業投資有限公司，以63.83億元成功競得北京市海淀區功德寺地塊，成交樓面價為71574元/平方米，溢價率15%。

該地塊位于海淀區西北旺鎮，處于地鐵16號線和13號線雙軌輻射范圍，距離西五環約2.5公里，項目用地面積約4.25萬平方米，建筑面積約8.92萬平方米。

就在10月22日，越秀地產聯合體以25.33億元成功競得北京市昌平區小沙河地塊。

在中指研究院1～10月北京房地產企業銷售榜上，越秀地產以70.4億元排在第12位，銷售額與綠城、大興發展和萬科接近。

11月7日下午，越秀地產回應《每日經濟新聞》記者稱，北京是公司8個重點核心城市之一，此次拿地將進一步夯實公司在北京的戰略布局。

“公司今年在北京區域銷售目標為120億元，上半年合計實現銷售55.53億元，同比上升43.8%，其中香山樾及梧桐星宸項目上半年銷售均超過20億元。”越秀地產提到。

北方區域銷售占比迅速提升

越秀地產走出廣州，最早可以追溯到2008年。

2008年，越秀地產確立了“立足廣州、發展珠三角、布局全國”的發展戰略。2009年，該公司一舉拿下江門兩宗地塊，正式開啟全國化布局。

在接下來幾年里，越秀地產不斷加快全國拓展的腳步，2010年進入佛山、沈陽、杭州和武漢，2012年又進入海南、蘇州昆山和青島等地。

2024年1～10月北京區域房企銷售排行榜 來源：中指研究院

2024年9月以來，越秀地產先后在廣州、北京、成都斬獲地塊。近一個月，越秀地產的拿地金額已經超過上半年之和，擴張勢頭明顯。

每經記者梳理發現，越秀地產目前在北京建設開發的項目主要包括越秀天恒·懷山府、越秀·天玥、香山樾、越秀·星樾和梧桐星宸。

隨著越秀地產在北方區域的持續加碼，該區域的銷售額占比也出現了明顯提升。

越秀地產半年報數據顯示，2021年越秀地產北方區域占合同銷售比重為3.8%，到了2024年上半年，越秀地產在北方區域的銷售合同額為74.7億元，同比上升182.4%，占比提升至13.5%。

“進京趕考”目標能否實現？

越秀地產的北方區域主要布局在北京、沈陽、青島、濟南和煙臺五個城市，其中，北京市場是核心。

據越秀地產2024年半年報，在北方區域74.7億元銷售額中，有55.53億元來自北京。

截至今年上半年，越秀地產銷售額超50億元的城市共有3個，分別為廣州（230.51億元）、杭州（92.84億元）和北京（55.53億元）。

值得一提的是，這是越秀地產在北京區域的銷售額首次超過50億元。

今年以來，越秀地產多次加碼北京市場。如前所述，11月5日，越秀地產以63.83億元競得功德寺地塊，加碼北京市場的土儲。

“功德寺地塊周邊競品眾多，從今年新開盤項目的表現來看，市場仍不容樂觀。項目西側西山觀復今年6月開盤，三個月僅網簽12套，成交價7.88萬元/平方米；印象山、香山樾去年年末開盤，分別網簽19套、156套，成交均價分別為11.87萬元/平方米和12.25萬元/平方米。永豐北保利嘉華天珺、永豐南頤海澐頌待入市，均會對該項目形成競爭。”中指研究院土地市場研究負責人張凱分析稱。

越秀地產此前在北京開發的項目去化如何？

每經記者梳理發現，越秀地產在北京開發的項目中，剛需盤更多。

據房天下數據，越秀天恒?懷山府住宅銷售均價為3.8萬元/平方米；越秀?天玥銷售均價為7.48萬元/平方米；越秀?星樾的銷售均價為6.2萬元/平方米；梧桐星宸銷售均價為5.1萬元/平方米；豪宅盤香山樾銷售均價為12.1萬元/平方米。

越秀?星樾第一批次網簽情況 圖源：北京市住建委

記者注意到，在上述項目中整體剛需盤去化要更為強勁。比如位于昌平朱辛莊板塊的越秀?星樾（備案名：頤樾嘉苑）首批備案468套房源，到現在已經簽約了460盤，整體去化率達到98%以上。

而相對來說，越秀在北京開發的豪宅項目去化情況沒那么好。

比如香山樾（備案名香宜嘉園），截至11月7日，第一批次（2023年11月18日拿預售證）416套住宅房源取得預售，已簽約163套，成交均價12.25萬元/平方米。

第二批次（今年3月29日拿預售證）加推24套房源，截至11月7日，簽約套數為6套，成交均價為12.2萬元/平方米。

也就是說，該項目兩批次取證的房源共計440套，目前累計銷售了169套，整體去化率約38.4%。

越秀北京香山樾第一批次網簽情況 圖源：北京市住建委

越秀地產方面向每經記者表示，自進駐北京以來，公司已相繼打造多個高品質項目，尤其是在海淀，率先打造樾系高端產品項目香山樾。

如前所述，越秀地產近年來不斷新增自身在京土儲，但從實際銷售情況看，其在北京的剛需盤銷售情況要優于豪宅盤，分化明顯。此外，從整體目標完成情況看，今年前10個月，越秀地產在北京實現銷售額70.4億元，2024年還有不到兩個月時間，越秀地產能實現120億元區域銷售目標嗎？

封面圖片來源：每經記者 張建 攝