每日經濟新聞 2024-12-02 17:37:25
◎2024年，上海樓市回暖，中心區域和遠郊成交活躍，如浦東前灘公館、青浦保利虹橋和頌等項目登上成交TOP10榜單。然而，位于楊浦區長海街道的越秀楊浦天玥項目，盡管擁有價格優勢和多年斷供背景，卻未能實現預期中的快速清盤。項目于10月30日開盤，122套房源僅售出26套，去化率約21.3%。
每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤
上海樓市的剛需、剛改需求被進一步激發。
而回暖后的市場，中心區域和遠郊成交活躍，如浦東前灘公館、青浦保利虹橋和頌、徐匯海上清和璽等，都登上了周度成交TOP10榜單，同樣，項目競爭也日益激烈，拼地段、拼配套、拼產品，還得拼入市節點。
以中環內外為例，無論是前期楊浦濱江拼裝修、拼戶型，還是真如、大寧等區域拼商業配套、拼板塊前景，單價10萬元級別的改善型項目已經進入競爭白熱化階段。特別是楊浦區五角場城市副中心，多年斷供之后，終于在2024年重啟了宅地供應，四季度迎來板塊上新。
但就是這樣一個居住氛圍濃厚、多年沒有住宅供應的板塊，價格明顯倒掛的楊浦越秀天玥項目，卻沒有實現預期中的快速清盤。相比同樣位于中環外，單價更高、首開熱銷的海上清和璽和浦江之星，甚至新楊思·上園等項目，越秀天玥顯得有些“透明”。
越秀楊浦天玥位于楊浦區長海街道，每經記者實地走訪發現，項目周邊煙火氣十足，但改善的氛圍并不濃厚。
目前項目周邊以上世紀80年代到90年代建成的老公房小區為主，如開魯新邨、市京一村、國和一村等，其中開魯二村10月的實際成交價在38000元-41000元/平方米；稍遠些的盛世豪園二期房齡10年左右，二手房成交價格約98000元/平方米。
整個板塊新房已經斷供多年，緊鄰的新江灣城板塊房價持續高位，而楊浦天玥房地聯動價約9.2萬元/平方米，極具價格優勢。
“12月底肯定清盤了，”置業顧問劉建（化名）對每經記者說，“一開盤就賣了不少，現在只剩20多套房源，其中洋房只剩四五套了”。
但每經記者注意到，10月30日越秀楊浦天玥開盤銷售，122套房源，意向認購客戶102組，認購率83.6%，在今年同價位項目之中表現并不算好。
而截至12月1日，上海網上房地產平臺顯示，一個月以來該項目已售總套數為26套，去化率約21.3%。
事實上，從區位和配套上看，楊浦天玥與五角場商圈有一定距離，位置相對偏遠，距離8號線市光路站約900米，實際步行需要12分鐘左右，城市界面和整體配套能級并不高。
一位不愿透露姓名的資深分析人士對每經記者表示：“項目透露的銷售數據不可全信，也不可不信。今后開發商對網簽時間的寬容度越來越高，兩個月、三個月都有可能，要等業主置換成功，首付到位了才能網簽。實際上，如果資金一直不到位，開發商也只能等，因為如果先網簽、再退網簽的手續非常麻煩，所以現在網簽周期整體非常長。”
今年3月14日，上海2024年第一批次首輪土拍中，越秀以總價7.5億元拿下了楊浦區長海社區002-05地塊，房地聯動價約9.2萬元/平方米，相對于樓板價43941元/平方米（裝修標準不低于3000元/平方米）來說，發揮空間及利潤空間都不小。
而隨后5月28日的土拍中，長海板塊再出一宗新地，被北京城建斬獲，房地聯動價約10.7萬元/平方米，近1.5萬元/平方米的聯動價差異和開盤時間差，也讓楊浦天玥有了去化先機。
不過，項目地塊有著一定的局限性。根據當時的土拍信息，地塊沿民京路和市光路建筑限高18米。
每經記者在實探中發現，項目規劃了一棟5層樓共28套的洋房、一棟16層小高層和公租房，此外沿民京路一側配建了三層樓的社區級公共服務設施。
從沙盤模型上看，整個小區共有三排房屋，由南向北分別是洋房、小高層和公共設施用房，是一個小型居住社區，內部沒有配套會所等公共空間。
“有的客戶喜歡配套完備的小區，”劉建坦言，“但社區小也有小的好處，雖然景觀可能沒有大型社區那么大氣，但物業管理、業主社群都是小而美，買房的大多是周邊工作的，比如復旦的教師、長海醫院的醫生等”。
每經記者發現，據置業顧問介紹，最受歡迎的洋房，算上贈送面積后的得房率能夠達到近85%，但體量稍大的高層，不計入贈送面積，得房率為74%，與目前入市的同類型甚至低價位產品項目，不占優勢。不過項目在精裝修層面下了一些功夫，空調地暖新風三大件基礎上，玄關奢石、雙開門冰箱等全部配套，極力爭奪客戶。
從戶型上來看，99平方米三房、124平方米四房兩種戶型設計符合當下主流產品設計，過道等浪費較少，陽臺尺度充足。
“項目價格競爭力很強，浦西的中環線上，新房每平方米單價基本都是10萬元甚至11萬元以上了，我們屬于環線上價格最低的。”
前述資深分析人士表示：“現在開發商也是被業主吊著，進退兩難；反過來也說明楊浦現在新房項目越來越多，競爭越來越激烈，再這么發力推盤入市的話，競爭難度又會提升一個等級。”
另據知情人士透露，項目沒能迅速去化完畢，這其中有市場的因素，也有入市節點的因素，正好錯過了新政后的看房熱潮。
為何楊浦天玥在上海市場集體火熱的階段，沒有出現爭搶上車的局面？
每經記者發現，這背后還有另一層原因：近一兩年來，楊浦區產業規劃、樓市熱點逐漸向濱江一帶轉移。
根據《黃浦江沿岸地區功能融合發展和空間品質提升專項規劃（2024-2035年）》（草案公示稿），楊浦濱江板塊格外吸睛：美團、B站、字節跳動等總部基地建設如火如荼，宅地出讓也沿著濱江岸線逐漸鋪開。
整個2024年，從中小戶型到終極改善，幾乎所有戶型產品都在楊浦濱江陸續面世，例如終極改善產品單價21萬元/平方米的聯排合院翠湖濱江，高端改善型產品主力總價段2000萬元級的縵云上海，剛需改善型產品保利朗譽和中建壹品浦江之星等。
此外，還有中建壹品外灘源著、保利外灘序，以及最近期土拍中成功出讓的中海地塊、保利地塊等，從樓板價來看，未來會對楊浦區北面甚至虹口腹地等其他板塊的項目去化造成降維打擊。
封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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