北京12月老盤新房過半漲超兩成

每經記者  葉書利  發自北京

        量價齊升又現。

        臨近年末，北京樓市再次躁動不已。近日開盤的萬科長陽半島與綠地花都苑樓盤現場，均出現通宵排隊搶房的“盛況”。

        買氣的回升，早已被敏銳的價格所捕捉。北京中原地產根據北京市房地產交易管理網的數據統計后發現，北京12月入市的、且在年內已至少開盤過一次的17個預售項目中，12月預售均價環比上期樓盤的成交價格，超過50%的項目漲幅超兩成。其中珠江拉維家園的漲幅最高，達61.8%。

        不僅是一手房火熱，受益于成交均價的大幅上漲，今年北京二手房成交額將再創歷史新高。

過半漲幅超20%

        北京市房地產交易管理網的數據顯示：截至18日，12月北京41個已取得預售證的項目，預售均價達到了26599元/平方米，環比11月上漲了12.6%，與二次調控后的10月相比，預售均價已上漲近5000元/平方米。

        北京中原地產的統計顯示，截至20日，本月已有17個年內至少開盤過一次的老項目入市。其中16個項目的預售均價，環比年內開盤的上期項目成交均價上漲，13個項目的漲幅超過10%，9個項目的上漲幅度超過20%，3個項目的漲幅超過49%。

        其中，18日開盤的珠江拉維家園，本期項目預售均價為28250元/平方米，而該樓盤的上一期項目于4月中旬新政后的4月28日開盤，成交均價為17458元/平方米。另一個項目凱德錦繡名苑，于15日開盤，預售均價為39800元/平方米，而該項目上一期開盤時間為1月27日，成交均價為25449元/平方米。

        對于12月預售均價的大幅上升，北京中原地產三級市場研究部研究總監張大偉認為，其中的一個主要原因是目前部分超高價項目正陸續入市。

        11月初，北京一度暫停單價每平方米3萬元以上的新樓盤預售審批。不過，《每日經濟新聞》記者調查發現，自11月下旬開始，3萬元樓盤入市的隱形禁令已開閘。

        北京中原地產根據北京市房地產交易管理網的數據統計后發現，12月已有11個預售均價超過3萬元的項目高調入市，其中利山公館均價高達80304元/平方米、金科納帕莊園的均價為51000元/平方米。

買房踴躍

        預售均價的上漲，高價盤的相繼入市，已經激活了年末的北京樓市。于是，通宵排隊搶房再現。

        18日，北京房山區長陽鎮兩個開盤的項目吸引眾多買方蜂擁而至。

        當日，綠地集團在北京房山區長陽鎮的樓盤綠地花都苑，推出740套房源，結果引來200余人徹夜排隊搶購，當日簽約率近70%。而該區域的另一個樓盤萬科長陽半島，年內推出第四批共計848套房源，均價為16000元/平方米。當天竟有近7000組客戶前來搶購，需求量與供給量之比，高達近9：1。截至當天下午5時，所有房源被搶購一空，成為“日光盤”。

        年末北京新房市場的躁動，同樣傳遞至二手房市場。

        北京房地產交易管理網數據顯示，截至18日，12月北京二手房住宅交易套數達到了10958套，環比上月同期的9569套，大幅上漲14.5%。而今年前11月成交量已達到了17.4518萬套。

        張大偉預計，2010年北京二手房住宅成交總量可能將達到19.25萬套。鑒于成交均價已上漲超過四成，今年二手房成交總額將創歷史新高。

        二手房成交金額的高企，張大偉認為主要基于3個原因：首先，調控雖然抑制了部分需求量，但成交均價依然高開高走。他介紹說，2009年北京房價從年初不足1萬元的均價拉高到年底接近2萬元的均價，而2010年4月中旬新政前，房價的再次飛漲，使得成交均價全面超過去年。

        其次，張大偉認為，二次調控對北京樓市的影響不大。北京統計局的數據顯示，在7~8月停漲后，9月至今，北京樓價一直處于快速上漲通道中。第三，年底時，高企的CPI及低迷的股市，使得購房仍為通貨膨脹下保值的不二選擇。

調控效果尚存幾許？

        回頭細看，對于北京樓市，二次調控的有效期幾乎只有半個多月。

        張大偉認為，這主要是因為在今年通貨膨脹的大背景之下，北京樓市總需求依然旺盛。超前住房需求、被動住房需求和投機型購房需求成為房價快速上漲的推動力。年內雖經歷了兩輪樓市調控，但是通貨膨脹的壓力之下，保值成為每個人不得不面對的實際問題。

        此外，張大偉指出，不僅是保值需求，貨幣源源不斷地入市，包括房子在內的資產升值成為必然，嚴厲的地產調控也很難阻擋這種趨勢。

        最后是北京人口增漲迅猛，絕對需求大。他表示，目前北京的人口量仍處于快速增長中，但此前北京住宅供應量并未見大量增長。因此住宅市場一直處于絕對的供少于求的境況，推動了房價的上漲。

同步播報

滬住宅周成交均價再近新政后最高點

每經記者  楊羚強  發自上海

        在最新的信貸規模公布后，上海住宅成交量開始出現新一輪的量價齊升。

        佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示：12月13日~12月19日，上海市商品住宅成交面積為27.3萬平方米，環比前周上漲19.2%；成交均價為23421元/平方米，環比前周大漲10.8%，這一價格已經接近新政后的高點（11月30日至12月6日達到的23489元/平方米）。

        令人擔心的是，外環外公寓價格的上漲也是造成商品房成交均價上漲的重要原因。根據統計，外環外公寓均價已高達15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外環外公寓項目均價高于2萬元，天御苑和紫竹半島花園更是超過了2.7萬元。

        在這樣的成交氛圍下，上海商品住宅供應再創新高，共有28個樓盤上市，商品房新增供應面積為49.8萬平方米，環比前周上漲13%；新增供應面積為28.4萬平方米，環比大漲37%。而建發新江灣景苑等市區公寓項目紛紛大面積推盤，由于報價都在3萬元以上，很可能造成全市均價的進一步上漲。

        在新房市場升溫的同時，上海二手房市場也重新回暖。21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示，12月上半月，二手房的成交量較上月同期增長約三成。

        上海中原物業顧問有限公司研究總監宋惠雍表示，人們原本非常擔心明年國家會采取貨幣緊縮策略，大幅縮減M1和信貸規模。但是當時新的信貸計劃被預測可能在7.2萬億至7.5萬億之后，市場原本略有低落的情緒受到提振，量價齊升的現象因而再度發生。



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