深度降價不是孤立個案 杭州樓市下行進窗口期

　　在持續的調控政策作用下，近日杭州樓市兩樓盤出現“深度降價”，降幅達30%以上，成交均價、降幅均創2008年以來的新低。分析人士認為，杭州兩樓盤降價不是孤立的個案，而是整個樓市走勢的體現。

　　杭州一般被認為是二線城市，不過，其樓市價格卻是“不折不扣”的一線城市水平，其樓市動向往往反映、影響整個樓市的走向。杭州樓盤此番降價是否意味著一線城市房價下行進入“窗口期”

　　杭州兩樓盤價格“跳水”

　　9月4日清晨，位于杭州下沙沿江大道的保利·灣天地售樓處門口，購房者排起了長隊，保利·灣天地樓盤搖號選房在這里舉行。保利此次推出的是酒店式公寓項目，不限購、不限貸，開盤即推出千人大團購，樓盤起價7280元／平方米，均價8900元／平方米，直降4000元。

　　8900元／平方米的均價讓下沙樓市價格直接“破萬”跌破萬元大關，這一區域樓價上次“破萬”漲過萬元是在2008年1月，經歷43個月的價格走高后，這一區域樓市價格艱難“回歸”。保利·灣天地售樓處的工作人員告訴記者，此次推出的是精裝修樓盤，上千元的精裝修成本包含在8900元／平方米的均價中。而其戶型設計中的5.6米層高、客廳挑空形成了大量贈送面積，90平方米實際使用面積可達到120平方米，8900元／平方米的均價進一步稀釋，實際均價更低。

　　這樣的“跳水”價格吸引了大量的購房者，528套房源在開盤當天幾乎一“定”而空，預定率達到92%，成為杭州樓市進入2011年后開盤當天預定量最高的樓盤。

　　幾乎就在同一時間，保利·灣天地的鄰居樓盤世茂首府也傳出開盤降價消息。世茂首府銷售部負責人稱，此次開盤的3號樓，以130平方米和160平方米戶型為主，起價為7800元／平方米，均價10200元／平方米，平均降幅達2000多元。保利·灣天地和世茂首府降價無疑給杭州樓市投下一顆“炸彈”，今年樓市的“金九銀十”讓開發商感到“突然”的同時也感到陣陣寒意。

　　“杭州樓市下跌已不是趨勢，而是事實了。”住房網首席評論員丁建剛說。6月份的德信·中外公寓的開盤價即是一年半前的價格，橋西板塊、臨平老城的樓盤價格都出現了大幅下降，一些新開樓盤的價格下跌非常明顯。

　　“這些樓盤這么大幅的降價，并不是孤立的，而是整個樓市走勢的反映。”中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東表示。

　　博弈天平傾向消費者

　　“此次降價幅度確實很大，降價背后顯示樓市博弈的天平開始傾向消費者。”快房網首席評論員程偉明說。連續的調控政策讓購房者觀望情緒空前濃厚，北京、深圳和杭州等地樓市今年以來普遍出現了成交量萎縮、庫存攀升的局面。中國指數研究院9月初公布的數據顯示，北京商品房1－8月總成交面積624.44萬平方米，同比2010年下跌12.80%，深圳、杭州樓市也均出現環比下跌。

　　杭州當地的透明售房網數據顯示，9月5日，杭州主城區庫存為34052套，超過8月13日的33526套，再創歷史最高紀錄。在8月13日前，主城區庫存最高記錄為2008年12月20日的32423套。年初限購政策實施以來，開發商“托市”意圖明顯，即使成交量萎縮也堅持不降價，樓市總體呈現“量跌價滯”的局面。7月、8月以來，中央連續多次強調樓市調控的決心、方向、力度不變，8月25日，第一個二、三線城市限購令在浙江臺州“落地”，樓市下跌預期彌漫。

　　臺州限購令宣告二、三線城市限購時代真正來臨，很多開發商“轉戰”二、三線城市規避限購的策略落空，開發商對樓市的預期逐漸改變，“樓市調控近期不會改變”成為開發商的共識。資金緊張也成為很多開發商的隱憂，不光中小房企資金緊張，即使上市房企也存在資金周轉不靈的情況。濱江集團的半年報顯示，2011上半年經營活動產生的現金流量同比下降21.66%，廣宇集團這一指標的下降為162.82%，而萊茵置業則下降709.81%。“經歷了半年多的低成交量，開發商資金鏈正在經受嚴峻的考驗，一些開發商急需回籠資金。”程偉明說，“在此情況下，區域內的同質樓盤、物業之間開始競爭，誰先降價，誰就能先”走量“，解決資金問題。”

　　今年以來，小幅的降價、打折、“存就抵”優惠屢見于杭州樓市，不過，這些“羞羞答答”的優惠已經沒有“號召力”，不能吸引購房者了。“在持續的調控政策下，購房者對房價下跌的預期逐漸明朗。沒有大幅的、實質的價格下降，購房者一般不會出手。”程偉明說。

　　就在保利·灣天地之前，杭州多個樓盤降價開盤，然而購房者卻不為所動，8月6日低價開盤的麗晶灣到目前為止，銷售率只有39.2%。保利·灣天地和世茂首府的降價帶給開發商一個不愿接受、但卻不得不接受的事實：要提高成交量，唯有直接降價，而且降價幅度還要足夠大，零零碎碎的降價已經不能“打動”購房者了。

　　樓市下跌存變數

　　在經歷了上半年的低谷，7月、8月的掙扎后，進入9月，杭州樓市率先由保利·灣天地和世茂首府兩樓盤發難，樓市價格“跳水”，討論已久的樓市拐點真的來臨？8月以來，一線城市房價出現了不同程度的松動，北京通州、杭州下沙等區域房價下降明顯。“這些區域在前兩年的炒作下樓市瘋長、投資客云集，現在開發商、投資客最先出手的肯定是它們。”程偉明說。

　　曹旭東表示，此次保利·灣天地和世茂首府降價具有標桿意義，是整個房地產行業在調控作用下進入新階段的標志。年初限購、限貸以來，房地產行業經歷了成交量萎縮房價微升、平穩、隱形降價三個階段，現在進入了直接降價、大幅降價、“以價換量”的新階段。

　　房價下跌的行情最先出現在房價脆弱、敏感的中心城市外圍，然后向中心區域傳導。丁建剛分析道：“中心城區的房價走勢則比較復雜，由于限購政策的作用，一些樓盤降價并不能換來成交量，開發商可能會選擇不降價，然而在樓市調控作用下，房價下跌是必然的。”

　　不過，曹旭東等專家認為，房價進入下行階段，并不意味著調控目標已經達成。“如果房價”合理回歸“的目標是大部分城市確定的房價漲幅不高于GDP增速，那么這一目標到年底各地肯定都能達成。”曹旭東說，“如果是讓老百姓真正感受到房價”合理回歸“、買得起房，那這一目標的達成還有待時日。”

　　“這些供應量大的郊區板塊的大幅降價如果被市場認可，其再降價的可能性就很小了。”丁建剛說，加之中心城區樓市降價的阻礙因素和房產的消費投資雙重屬性，樓市價格下跌的趨勢仍存在變數。

　　因此在此輪難得的樓市下行“窗口期”，宜綜合運用多種調控手段，使區域板塊的價格下降傳導到整個樓市，引導樓市價格“回歸”，確保樓市“供需基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定”的調控目標達成。