地王項目超限1年未動工 保利或被征閑置費

每經記者  葉書利  發自北京

　    去年3月15日，中國兵器裝備集團公司控股的北京世博宏業房地產開發有限公司，以17.6億元總價，擊敗保利、綠地等強勁對手，拿下北京薊門橋地塊，并以30197元/平方米的樓面價，榮登京城新的單價地王。

    北京市土地整理儲備中心的信息顯示，上述地塊于2010年4月19日簽訂土地出讓合同，合同中約定的地塊開工時間為同年10月30日。2011年8月10日，保利地產發布的公告顯示，其通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式，間接獲取了上述地塊。

    《每日經濟新聞》記者調查發現，薊門橋地塊目前已超過上述合同約定的動工開發時間1年，仍未動工，根據《閑置土地處理辦法》相關規定，“接盤者”保利地產或被征最高3.52億元閑置費。

    記者就此致電保利地產董事會辦公室，相關人士答復說“不是太清楚該具體項目的具體情況，需要再核實”。

薊門橋“地王”未動工

    《每日經濟新聞》記者日前在北京薊門橋地塊現場看到，該處大門緊閉，四周是近3米高的灰白色鋼板圍墻。

    透過大門口一處小窗往里看，該地塊大門正左邊有一座1層高的小屋，屋內擺有鍋碗瓢盆。地塊東南方有一座5層高的破舊小樓，寫有“科教總公司”字樣。除此之外，現場雜草叢生。

    一位約五六十歲的男子從地塊現場的小屋內走出來，在得知記者身份后表示，他是這個地塊的守門者，剛來上班不久。談及地塊開發情況，該男子表示，地塊還未動工，目前也沒有聽到任何有關動工的消息。

    該地塊大門斜對面宏嘉麗園小區的一位業主也向記者反映，項目還未動工，也沒有聽到啥時動工的消息。由于長久未動工，該地塊大門口的一塊小空地經常成為停車的好場所。記者注意到，地塊大門上寫著“禁止停車”四個鮮紅大字。

    記者在與保利地產一位不愿透露姓名的人士溝通時，對方表示，目前該地塊確實還未動工開發，因為公司剛收購該地塊，時間很倉促，還未來得及動工。

“超限1年”或被征閑置費

    國土部《閑置土地處理辦法》第四條規定，“在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，”“但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。”

　　北京市博人律師事務所律師劉艷華在接受《每日經濟新聞》記者采訪時解釋說，征收土地閑置費主要前提有兩個：首先是超過合同約定的動工時間滿1年未動工，其次是未動工是企業單方面非異常原因所致。

    具體到薊門橋地塊個案，劉艷華指出，如果該地塊超限1年未動工僅為開發商所致，那么可能被處以最高達土地出讓金20%的罰款。

    由于薊門橋地塊成交總價為17.6億元，換句話說，若上述兩條件符合，開發商最高可被征收3.52億元閑置肥。

    劉艷華特別強調，薊門橋地塊逾期未開工的情況，不排除也涉及到行政批文、規劃等政府方面原因，如果是這樣，開發商就可依法申請延期開工，從而避免被罰。

    保利地產另一不愿具名人士曾言，由于保利地產8月才接手該地塊，即使受罰，也不應完全承擔。對此，劉艷華表示，轉手時，如雙方在轉讓合同中有相應約定，則按約定承擔責任。但如沒有約定，需具體情況具體分析，不能簡單下結論。

    值得注意的是，相關部門在處理此類事件時，處罰對象只認項目開發商而不分背后股東變化情況的案例早已有之。去年4月，國土部公布了18塊閑置土地的處置進展，就北京工體四號閑置未開發情況，向其開發商北京市啟夏房地產開發有限公司開出510萬元罰單，該公司原股東為李澤楷旗下的香港盈科集團，但在被罰時，股東已變成了瑞安建業。

“地王們”的尷尬

    對于薊門橋地塊為何仍未動工，接受《每日經濟新聞》記者采訪的人士說法不一。

    記者此前與保利地產證券事務部相關人士溝通時，對方坦言，由于公司剛接手不久，對該項目的未來規劃、項目形態、布局等皆還處在初期。

    但記者與該地塊周邊的一位房產中介經理溝通時，對方則認為，該項目遲遲未動工，實為“無法動工”。具體解釋是，該地塊樓面價超3萬元，正常情況項目上市后銷售價格需在5萬元/平方米以上才能掙錢。但其周邊3個樓盤太月園、宏嘉麗園、錦秋家園目前的成交價徘徊在3.5萬元左右。

    與該“地王”項目形成鮮明對比的是，同樣于去年3月15日誕生的三大地王項目之一的遠洋地產旗下的遠洋萬和公館，目前已進入蓄客階段，預計明年初入市銷售，而中信地產旗下的中信新城已入市銷售。

    不過，在調控逆境之下，曾經風光一時的地王項目多半沒有了“雄心萬丈”的氣勢。北京中原對2009年以來北京地市產生的溢價率超過100%的33個地塊進行了統計，結果顯示，目前有18個項目已上市，其中包括多個地王項目。18個地塊合計土地出讓金為468.76億元，而截至目前的銷售總額僅359.45億元，銷售總額占土地出讓金總額的比例僅為76.7%。換句話，目前還未收回土地出讓金成本。其中，有8個項目截至日前的銷售額不及土地出讓金成本的50%。

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