2012-04-26 01:55:16
每經編輯 每經記者 葉書利 發自北京
每經記者 葉書利 發自北京
首創置業全資子公司北京尚博雅以其承包的首創置業旗下豪宅北京禧瑞都4號樓公寓和商業物業內部裝修為投資標的物進行信托融資。此舉實際上也體現了首創置業今年的發展戰略：左手融資，右手擴張。
項目精裝修成信托化平臺
《每日經濟新聞》記者從中鐵信托財富管理中心處獲悉，17日，中鐵信托推出了一款名為《中鐵信托·首創優質物業裝修貸款項目集合資金信托計劃》。該款信托計劃發行規模為1.8億元，產品期限為18個月。
《每日經濟新聞》記者從中鐵信托處拿到的信息顯示，該筆信托資金將貸款給首創置業旗下的全資子公司北京尚博雅，以用于其承租的北京禧瑞都4號樓公寓和商業物業內部裝修和設備安裝調試。
該款信托產品的預期年收益率為9.5%~10.5%。據中鐵信托財富管理中心一位女工作人員介紹，短短近一個星期，該款信托產品便已募集完畢。
北京尚博雅承租經營的禧瑞都4號樓公寓及商業物業的租金收入作為此筆信托計劃的第一還款來源，而北京尚博雅母公司首創置業對北京尚博雅按照合同約定還本付息提供連帶責任保證擔保。
《每日經濟新聞》記者從該樓盤一位工作人員處獲悉，北京禧瑞都是首創置業在北京CBD區域的一個高端精裝修樓盤。4號樓是一個酒店式公寓，目前正在進行精裝修，計劃于今年第四季度開始對外出租經營。計劃在2015年前，該棟酒店式公寓對外只租不售。而2015年后視市場情況而定。
對于首創置業旗下公司以項目精裝修進行信托融資一事，一位精裝修行業的從業人員向 《每日經濟新聞》記者介紹說，該筆信托融資約10%的融資成本，在目前的融資環境下還比較正常，且精裝修行業的利潤率在20%以上，甚至有些達到50%，因此融資方也有能力消化這筆成本。
左手融資 右手擴張
在目前的地產調控背景下，首創置業的融資觸角已細化到具體項目精裝修部分。首創置業旗下全資子公司北京尚博雅此筆信托融資的融資額度不高，卻從一個側面反映了首創置業2012年的經營策略。
3月20日，在2011年業績會上，首創置業董事長劉曉光對外表示，融資與并購是首創置業2012年的重要工作。
在首創置業2011年財報 “董事長報告”部分，劉曉光指出，2012年首創置業將高舉“規模優先、持續增效”經營原則，實現公司規模突破。在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，首創置業相關負責人解釋說，“規模優先”就是抓住行業低谷時機，逆勢擴張，且此戰略從去年便已全面展開。
根據首創置業2011年財報及相關公告內容，2011年，即使行業處于低谷，但首創置業先后在北京、天津、青島、煙臺、江陰、海南萬寧等地拿地，新增土地儲備總建筑面積246萬平方米，相當于截至2011年12月31日公司土地儲備總建筑面積1009萬平方米的約1/4。
2012年，擴張的戰略依舊。2012年以來，繼續在北京和湖州新增約35萬平方米的土地儲備。
“規模優先”支持下的逆勢擴張，背后的力量是資本運作能力。因此首創置業相關負責人將之具體概括為“擴張與融資”，畢竟擴張的背后是資本的依賴。
這位負責人解釋說，為了配合擴張策略，首創置業的融資策略是多元化融資，包括公司層面與具體項目層面的互動融資，如首創置業旗下的北京尚博雅以其承租的精裝修項目作為融資平臺。而根據今年的特殊融資環境，境外融資將作為首創置業的重要融資突破口。
據首創置業相關負責人介紹，2011年2月，公司在港成功發行11.5億元人民幣債券，成為首家在港以擔保結構發行人民幣債券的境內非金融企業，進一步拓寬了融資管道。
銷售回款受阻拖累擴張？
在支持首創置業逆勢擴張的資本后盾中，銷售回款受阻或將成為擴張路上的一種壓力。
首創置業發布的銷售數據顯示，首創置業一季度實現簽約金額22億元，同比下降13%。而在2011年，首創置業實現簽約金額110億元，較2010年同比下降11.4%。
就像首創置業管理層的總結一樣，銷售回款下滑的原因在于集團大部分在售項目位于限購嚴格的一、二線城市，受地產調控政策影響較大。
值得注意的是，截至2011年12月31日，首創置業的凈資本負債率已沖高至約82%，而截至2010年12月31日為26%，截至2009年12月31日為35%。相比較而言，2011年底首創置業的凈資本負債率為上一年同期數據的約3.15倍。這對首創置業意欲繼續通過融資推動逆勢擴張而言，減少了負債式操作空間。
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