黃人天：中國房地產市場已分裂為兩個市場

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黃人天（獨立經濟學家）

為什么中國房價能夠始終維持在高位呢？眾所周知，商品價格通常由市場供求關系決定，那么中國房地產價格畸高是不是因為供求矛盾？這是一個爭論焦點。有人會拿空置房來證明供大于求，純粹是因為投資客炒作和開發商囤積造成高房價。2010年7月，有報道稱國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。

另一方面，有人會說全國的空置率其實并不高，供不應求導致了高房價，房地產商比那竇娥還冤。并且他們還利用 “出租房”、“偶爾居住”和“其他用途房”這種文字游戲般的動聽詞匯混淆視聽，企圖把大多數空置房輕描淡寫地一筆勾銷。

事實上，供大于求現象是存在的，但供不應求現象也是存在的，這看似荒謬實則不然，因為中國房地產市場在賣方操縱下變成了可以人為控制供給的失靈市場，分裂為潛在房地產市場和實際房地產市場兩個市場。潛在房地產市場的供給是包括空置房在內的房屋總量，需求是所有進入市場的購買力。從空置房確實大量存在的事實來看，供應大于需求現象是存在的。

但是，實際房地產市場則不然，這里的供給僅僅是開發商和空置房房主真正拿到市場上出售的房屋量，需求仍然是所有進入市場的購買力。從高房價長期存在且易漲難跌的事實來看，需求大于供應現象也是存在的。不難看出，在兩個分裂的房地產市場中，需求量沒有變化，而供給量卻發生了人為變化，這就是為什么在兩個市場中出現截然相反現象的原因。

關鍵在于，潛在房地產市場和實際房地產市場的分裂是供給方開發商和空置房房主自愿存貨行為導致的，也就是說開發商不是賣不掉房子，只是捂盤惜售、囤積居奇。而其他行業如服裝行業是非自愿存貨，廠商真的是賣不掉商品。

一個市場為什么會出現分裂，必然是因為市場主體間的經濟資源配置機制是扭曲的。首先，開發商和空置房房主能夠囤積居奇必然是因為奇貨可居，歸根結底是因為房屋供給量是有限的，而房屋需求量是長期增長的，兩者從長遠來看存在供給小于需求的根本矛盾。

房屋供給量有限的根本原因是土地有限，18億畝耕地紅線雷打不動，即便突破紅線也終究是有限的，因為中國人口眾多糧食安全重于泰山。房屋需求量長期增長是因為總人口和城市人口帶來的居住需求長期增長，雖然隨著經濟發展程度提高未必是無限增長的，但在中國沒有完成城市化和現代化之前必然是長期增長的。

正是基于長期供應小于需求的根本矛盾，一般投資者把房屋作為貨幣財富保值增值的手段成為可能。進一步，以這種貨幣財富保值增值的預期作為基礎，金融投機資本把房屋作為純粹投機工具也就成為可能。也正是基于這一根本矛盾，地方政府把土地出讓金作為財政收入支柱待價而沽也成為可能。開發商時常把高房價的罪責推托到地方政府土地財政上，實際上說穿了，開發商和地方政府都是高房價利益鏈上的一環，他們更像是同一條戰壕里的戰友而不是彼此對壘的敵人，只是因為有了長期供給小于需求這個根本矛盾而在高房價利益鏈上各取所需罷了，彼此攻訐何異于五十步笑百步？

概而言之，從短期來看，中國房地產市場分裂為潛在房地產市場和實際房地產市場，潛在房地產市場供大于求，實際房地產市場求大于供。然而，從長期來看，中國房地產市場的根本矛盾還是供給小于需求，這恰恰是導致短期市場分裂的根源。

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