農地流轉將緩解高地價“農業+地產”或催生房企新盈利模式

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

一場涉及土地制度改革的大戲拉開帷幕。

11月15日，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。同時，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營，鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。這標志著備受期待的農村集體用地流轉終見曙光。

國泰君安研究報告預計，土地改革是未來幾年最大的制度紅利之一，農地不僅可以釋放出數量可觀的建設用地，緩解高地價的壓力，部分坐擁大量非住宅用地的房企可能將大幅受益土改盛宴。

更重要的是，農地流轉將為房地產企業帶來新的投資機會。一直以來，國內休閑農業及旅游項目存在規模與集約化程度不高、競爭力不強等局面。業內人士認為，一旦農地可自由流轉，必然吸引大量房地產企業介入，并積極探索休閑農業與房地產開發相結合的全新盈利模式。

在巨大的政策利好與資本支持下，“地產+農業”能否締造出一個產業盛景？

緩解土地供應壓力

據悉，根據我國現行土地管理法，農村集體建設用地主要是宅基地、村集體建設用地和鄉鎮企業用地，這些用地不能直接用于商業開發。要想進行商業開發，一定是先由國家征用，變成國有土地之后，再進行公開招拍掛。

有效土地供應不足，一直被視為推高房價的重要因素之一。著名經濟學家茅于軾指出，房地產行業的暴利正是由于競爭不充分，假如土地可自由流轉，房價就會下降一大截。

這一情況伴隨著土地改革的來臨有望終結。根據國泰君安研究報告測算，假設農村建設用地中的8%可流轉，可增加233萬公頃建設用地，使城市建設用地面積增加60%，滿足未來6年城市建設需求；以農村、鄉鎮人均用地面積與城市人均用地面積差額的50%計算，可節約368萬公頃建設用地，占現在城市建設用地的94%，滿足未來9年需求，這意味著農地流轉釋放出的新增建設用地將極大緩解土地供應的壓力。

國泰君安分析師孫建平認為，目前房地產行業最大的瓶頸是一二線城市地價過高，開發商擴張難，若農地大量流轉導致土地供應量上行，地價將溫和回落，供求關系的扭轉還將使得房價從上漲逐步趨向穩定，市場發展更為健康，同時市場不必再擔心可能出臺的加碼調控政策。

“對于開發商而言，地價回落將減輕成本壓力，有助于利潤率上行；同時較低成本會使得開發商定價更靈活，投資銷售增速將有望上行，”孫建平認為。

但是目前，由于我國土地資源配置的市場化程度不高，地方政府尚未擺脫對土地財政的依賴，新一輪土地改革將是一個長期的過程，無法在短期內完成。

銀河證券認為，盡管農地將開放入市，但在18億畝耕地紅線不變的前提下，從可持續發展角度看，農地及城市建設用地供應的總量仍然會受到一定的限制，所以并不會有大量農地集中涌入二級交易市場，而會在政府計劃和籌措之內，有序地成為市場的交易對象。

“地產+農業”將成新藍海？

土地作為房地產開發的基礎，新一輪土地改革必然會為房地產企業帶來新的投資機會。

盛富資本與協縱國際總裁黃立沖認為，一旦農地實現自由流轉，開發商必然會在其中探索新的盈利機會。

據黃立沖介紹，他曾參與開發的一個別墅項目便是“地產+農業”相結合的試水之作。該項目位于北京延慶古崖居西側，最大的賣點是擁有0.18的超低容積率，每戶擁有600平方米的私家庭院。

“我們在那里不僅開發了上千棟別墅，并且與地方政府達成了協議，在項目旁邊承包了大片的農地與林地，為每一棟別墅提供了農田與莊園，業主可以在那里種蔬果，這也是把農業用地與房地產結合開發的一次嘗試，”黃立沖表示。

這并非孤例?！睹咳战洕侣劇吩?011年5月份報道，位于上海周邊的嘉興市某樓盤便曾以 “買洋房，送土地”為宣傳賣點，只要購買一套小戶型洋房，就可以獲贈9平方米的土地使用權，業主可以在贈送的土地上種植蔬菜瓜果。

據悉，農業部曾于2011年8月份頒布《全國休閑農業發展“十二五”規劃》，《規劃》指出要大力發展集農業生產、農業觀光、休閑度假、參與體驗于一體的休閑農業，到2015年，休閑農業要成為橫跨村鄉鎮縣一、二、三產業的新興產業，成為發展新型消費業態和擴大內需的支柱產業。

以中國臺灣為例，有機構研究發現該地區都市農業發展包括三個階段：在人均產值達到3000美元左右的時候，以市民到農村觀光旅游為特點的農業會迅速發展起來，在達到7000美元的時候，就會上升到名副其實的休閑階段，市民不僅到農村旅游，而且在農場食宿。目前臺灣已經達到13000美元，開始進入度假農業階段，一些家庭農場逐漸從一般農場演變為休閑度假農場。

部分企業已經嗅到了農業地產的巨大商機并有所行動，據《中國房地產報》報道，早在2010年，慈溪市與正大集團就開發杭州灣農業科技生態園項目簽訂了戰略合作框架協議，成立了注冊資金為1億美元的正大現代農業建設有限公司，除了計劃發展現代農業外，正大集團還計劃利用該園區農業產業風貌，開發農業觀光旅游產業。

“以往農業用地由于無法自由流轉，嚴重限制了休閑農業的發展。隨著土地改革的來臨，休閑農業與房地產開發結合必將迎來很大的發展機遇，這不僅包括高檔住宅開發與農業莊園的結合，大型旅游地產開發還可以充分融合休閑農業。”黃立沖認為。