“過剩論”中入手商業地產 凱德商用22億購綠地廣州項目

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

就在剛過去的“雙十一”，電商業務的火熱給傳統零售業帶來巨大沖擊之際，亞洲最大的購物中心開發商——凱德商用 （06813，HK）卻毅然出手“抄底”。

昨日 （11月21日）《每日經濟新聞》記者獲悉，凱德商用日前公告稱，其全資子公司CAI已于與綠地集團旗下的綠地房地產訂立協議，將以21.91億元收購廣州白云綠地中心零售部分二期商用物業，總建筑面積約8.6萬平方米。

凱德商用首席執行官林明志透露，此次交易將以現金形式支付，集團將以內部資金及外部融資撥付，交易須待中國有關部門批準，預計收購事項將于明年第四季度前完成。交易完成后，凱德商用在華南地區的商場數量將增至8個。

凱德首個廣州項目

凱德商用公告顯示，白云綠地中心零售部分二期為8層購物商場，總建筑面積（不包括停車場）約為8.6萬平方米，設438個停車位。該部分物業估值為22億元，完成后的總投資預計約26.5億元，購物中心料于明年分階段開業。

據悉，此次收購的白云綠地中心位于廣州市白云區白云新城的中心商務圈，屬于云城西路與齊心路交匯處的綜合體發展項目。該二期商用物業由精品生活超市、多廳電影院及豐富的餐飲等業態組成，定位為一站式消費目的地，未來將會輻射周邊3公里內的110萬人口。項目直接連接地鐵2號線白云公園站，是目前白云新城唯一與地鐵無縫連接的商業物業類型。

林明志表示，廣州是廣東的省會，擁有珠江三角最發達的經濟體，公司對廣州的零售業發展前景充滿信心。該購物中心將成為凱德商用進入廣州的首個項目，將服務在白云新城和白云區生活和工作的中高收入人群，其將定位為一站式購物中心。

綠地集團則表示，公司看中凱德商用國際化背景及其在商業項目管理上的經驗。為了使白云綠地中心這一地標性的建筑能夠充分發揮優勢，給片區帶來極具國際化的消費體驗，憑借雙方強大的資本運營及開發管理實力，該購物中心將會在真正意義上提升廣州北部的商業格局及商業價值。

抄底商業地產？

楚睿商業策劃營運機構董事長黃文杰向 《每日經濟新聞》記者表示，“此次收購可謂是強強聯合、優勢互補”，綠地的核心競爭力在于物業開發，凱德商用的強項在于商業營運，兩者互補能讓整個白云綠地中心發揮最大的協同效應。

不過，黃文杰認為，綠地集團決定將零售部分出售，表明其租金回報率并不理想，這也是目前國內商業地產的通病。由于資金成本高，租金回報率低，往往造成自持型商業物業無利可圖，甚至是負回報，加上這類物業需要沉淀大量資金，因此只要價格合適，開發商更傾向出售。

“凱德商用不僅擁有國際化的商業營運經驗，同時擁有強大的金融能力，旗下擁有多只房產信托與私募基金，這也解決了資金難題?！笔⒏毁Y本與協縱國際總裁黃立沖告訴記者，凱德商用擁有強大品牌影響力，和多家大型零售品牌建立長期合作關系，能很好地化解招商難題，因此凱德商用更愿意自持物業長線經營。

值得注意的是，世邦魏理仕的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達到3200萬平方米，其中1680萬平方米在中國，占全球的一半以上，在20個購物中心開發體量最大的城市中，中國占了14個，供過于求的風險日漸明顯。

電商的沖擊更是讓傳統零售業雪上加霜，阿里集團董事局主席馬云日前放出豪言，“雙十一”的關鍵不是交易額的數字，而是應該思考這一數字如何把商業地產的高價打下去。

黃文杰認為，近年來大量開發商為了繞開限購扎堆商業地產開發，導致零售物業面臨過度供應，加上電商興起對線下零售業的侵蝕，導致新增購物中心空置率高企、租金回報低迷，不少開發商更選擇“割肉”出售，這也為實力雄厚的商業地產巨頭提供了抄底機會。