北京自住房申購首日“爆棚”房企“冷思考”項目賬本

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

11月30日，北京首個搖號銷售的自住房項目開始登記，但在申請的首日，由于登錄網站人數過多，該網站一度直接陷入“癱瘓”。

在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時，有業內人士認為，北京市場真實的情況，是部分房企不情愿推出更多的自住型商品住房。但購房者因為得到了更多實惠，所以追捧這種產品?！拔磥磉@種供求之間的失衡需要政府進一步協調?！?/p>

自住房未來收益更可觀/

11月30日是申請首日。恒大御景灣開始搖號登記，最高峰時，同時在線申請人數超過10萬。由于同時申請人數過多，服務器一度響應緩慢。開發商和住建委都提醒市民，公示登記期為15天，網上報名不分先后，搖號機會均等。但由于同時登錄人數過多，頁面長時間處于“崩潰”狀態。

即使在12月1日上午，記者也是在刷新了將近10次之后，才登錄注冊頁面。下午，恒大集團北京公司官網上掛出公告稱，將進行數據庫維護和服務器升級。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖告訴《每日經濟新聞》記者，申請“爆棚”的原因有三點：一是自住房的價格比普通商品房低了30%；二是申請門檻并不高；三是自住房收益更高。

范小沖給記者算了一筆賬，以一套同區位的商品住宅和自住型商品房為例，普通商品房的起始售價為1萬元/平方米，那么自住型商品房的售價僅為7000元/平方米。假設5年后兩種住房的售價都為12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的話，每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房，還需要繳納20%的差額個稅，每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上繳財政的收益，每平方米可收益3500元。

房企依然得打好“算盤”/

雖然自住型商品房受到購房者的青睞，但開發商對這方面顯然有更精細的算盤。

11月28日，北京市國土局有兩塊土地參與競拍。記者從拍地現場獲悉，參加昌平區沙河鎮地塊的房企有綠地、祁玉和靈水地產，但是在正式競拍之前，這三家房企都放棄了拍賣。最終，昌平區沙河鎮地塊在房企沒有競建自住型商品房面積的情況下成交了。

此外，自住商品房地塊也遭遇了首次退地。11月26日，北京市土地整理儲備中心發布公告，稱由于旭輝集團對北京市平谷區大興莊鎮北京自住商品房地塊的《掛牌文件》存在重大誤解，經雙方協商一致，決定取消競得資格，并退還競買保證金。

根據出讓公告，2.5萬平方米的限價房的回購價為6000元/平方米，11萬平方米的自住房最高限價為11000元/平方米，1.5238萬平方米的回購房，限價為3500元/平方米?！皩Ρ?.2億元的拿地成本，限價房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元?！蹦玫睾螅褫x地產的相關人士曾告訴記者。

“但其實按照這個價錢，怎么算都是賠?！币晃徊辉妇呙姆康禺a分析人士給記者算了一筆賬，如果不算其他任何支出，建安成本與拿地成本加起來已經接近14億元。

相比之下，御景灣則讓恒大“有利可圖”。9月4日，恒大以40.4億元的總價配建51500平方米公租房，奪得該項目所在的豆各莊鄉地塊。

根據出讓公告，上述地塊除“公共租賃住房”外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

有業內人士表示，以樓面地價1.6萬元/平方米、限房價2.2萬元/平方米，再加上建安、配套、稅費等成本計算，銷售價格遠低于市場房價，恒大地產的開發利潤并不高。

但有接近恒大集團的人士向記者透露，豆各莊地塊除了公租房和限價房部分，還包括2500個車位、1.6萬平方米的商業用地和3.8萬平方米的不限價公寓，利潤方面還是有保障的。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，對于自住型商品房，開發商利潤空間有限。政府需要在拿地、融資、稅費等方面給予開發商一定的政策傾斜，以保證其盈利空間。

范小沖認為，自住型商品房定性是商品房，實際上承擔了保障房的作用。自住型商品房政策出臺的前提，是當下房價高速上漲，“夾心層”呼聲不斷。但這個方法是否可持續，是否還要做修補，還有待觀察。