潘石屹緊跟李嘉誠撤資：SOHO52億拋售上海資產

本報記者王麗新

斥資41億元投資近三年，僅溢價11.26億元，SOHO中國就將上海兩個項目打包拋售了！與一度以300億元“光速進軍上海”相反，SOHO中國董事長潘石屹表演了一出“反轉”戲碼，開始主動收縮在上海的布局戰線。

“我們在上海投資了近500億元，占SOHO總量的75%。”潘石屹向《證券日報》記者表示，SOHO中國正在調整北京和上海兩個城市的投資比例，將加重北京的投資力度，使北京和上海兩地達到平衡。

值得注意的是，有業內人士向《證券日報》記者表示，41億元的投資成本，加上近三年的資金成本和管理成本等財務費用，SOHO中國出售上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的盈利空間并不高。從某種程度上來，這意味著潘石屹看淡上海商業地產，與李嘉誠拋售陸家嘴(15.91, 0.00, 0.00%)上海東方匯金中心暗合，有緊跟李嘉誠，收縮上海投資戰線的意圖。

52億元拋售上海資產

2月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街(4.60, 0.00, 0.00%)控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元(約合港幣66.3億元)。

事實上，上述兩個項目都是SOHO中國進入上海之后以凌厲之勢火速收購的。

2011年4月1日，SOHO中國宣布以16.34億元收購靜安區萬航渡路716弄至794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場；4月13日，SOHO中國以24.7億元收購海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場。

由此看來，收購上述兩個項目總計為41.04億元，時隔近三年之后，僅溢價11.26億元，溢價率甚至不足27.4%，低于業界保守預期的30%，SOHO中國就將其出售了。正如上述人士所示，雖然有一定的溢價空間，但若加上近三年的財務費用，盈利空間遠遠低于其在北京開發項目所賺的，這似乎頗不符合潘石屹一貫的“土豆賣黃金價”的營銷風格。

對此，潘石屹表示：“持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業是SOHO中國的長期發展策略，不會改變。在經營中我們會適時優化資產，包括在適當的時候轉讓一些相對非核心地段的物業，以及在適當的時候買進更優質項目，實現北京和上海的均衡發展，達到資產和資金的最優配置。”

事實上，潘石屹也曾向《證券日報》記者表示，SOHO中國正在調整北京和上海的投資比例，正在積極研究在北京拿地或收購事宜。

但值得注意的是，更多的業界人士將其解讀為，2012年SOHO中國宣布由銷售轉向持有的轉型戰略轉型后，資金鏈偏緊，近兩年拋售北京部分項目尾盤和上海資產是為其轉型做現金支撐，頗有無奈之意。

收縮上海戰線

據記者了解，2009年，SOHO中國首度進入上海。此后，在2009年-2011年期間，潘石屹以“光速投資”之勢在上海擴張。2011年當年，SOHO中國耗資約154億元圍獵上海中心區域，這一收購總額比2010年上升了149%。

直至2013年底，潘石屹稱，SOHO中國在上海的投資已經達到500億元，占SOHO總量的比例達到75%。

值得一提的是，2009年至2011年，潘石屹在上海的擴張之勢頗顯凌厲，但其在上海的發展可謂并不順利。2012年年初，SOHO中國在上海被指欠薪，SOHO中國在上海的一名銷售總監和多名業務員指責SOHO中國在上海的薪資模式不合理，拖欠員工薪資。此外，這也折射出SOHO中國進入上海后“水土不服”的問題浮出水面。此后，為了爭奪外灘8-1地塊，SOHO中國與上海本地巨頭復星對簿公堂，二審結果是SOHO中國敗訴。而在上海靜安區東八塊地塊的爭奪中，SOHO中國敗北，失手于美資房企。

至此，有業內人士預測，潘石屹上海投資受阻后，無奈之下緊跟李嘉誠腳步，開始主動拋售上海資產，收縮上海布局，而且不排除繼續拋售上海資產的可能性。

轉型遭陣痛？

無獨有偶，潘石屹傾注心力擴張上海卻受到阻礙之際，其在北京也頗顯無力。除去2013年9月，SOHO中國以19.22億元取得了位于北京麗澤金融商務區E-04地塊的土地使用權外，SOHO中國上一次通過公開市場在北京獲取土地要追溯到2009年，當時拿下北京市朝陽區望京商業金融項目用地后，潘石屹高調參與了北京中服地塊的競拍，但顆粒無收。而整個2011年，SOHO中國在北京依然是無任何項目入賬。

在北京和上海兩地均未順利獲得大筆收益之后，潘石屹啟動了由銷售轉向持有經營的重大戰略轉型計劃。2012年8月份，潘石屹宣布，公司將逐步告別一直以來散售的商業模式，改為持有出租物業。當時，《證券日報》記者曾從其內部獲悉，雖然持有物業經營是商業地產的本質運營方式，但無疑需要大量資金，而這對SOHO中國來說，現金壓力和轉型陣痛都將成為其嚴重困擾。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在貨幣政策轉向的背景下，商業地產快速銷售的熱情減緩，開發商資金風險倍增。此時，擁有比較充裕現金流并且經營管理經驗較豐富的開發企業才能實現“強者恒強”；反之，若開發商沒有充裕的現金流支持持有物業，將會增加財務風險，且減少收益。若短期內面臨貸款難或銷售不暢的問題，將導致一部分商業地產開發商出現現金流緊缺的狀況。

鑒于此，多位業內人士猜測，SOHO中國在轉型中拋售上海資產，除了近幾年在上海獲利較低，短期看淡上海商業地產市場外，也不乏為支撐企業順利轉型而做出了“犧牲”。當然，增加北京投資權重更需要現金支撐。

對此，SOHO中國方面表示，出售上海兩個項目將使公司所持現金增加52.3億元，有利于公司持續關注市場狀況，以發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資產的機遇。此外，SOHO中國強調，SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場是SOHO中國在2012年8月宣布由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰略轉型前收購的項目。

不過，對于SOHO中國的轉型，張宏偉認為，在貨幣政策轉向的背景下，“轉型還是明智之舉的”。

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