地產商大馬“淘金攻略”：杠桿式開發+好伙伴

每經編輯 每經記者 尚希 馬來西亞攝影報道    

每經記者 尚希 馬來西亞攝影報道

編 者 按

在很多中國房企眼中，馬來西亞像是一個“冒險家的樂園”。由于從拿地到開發，每一個環節都能獲得貸款，馬來西亞本土的開發商常常能以極少的自有資金啟動一個房地產開發項目，這使得開發商可以以極高的負債杠桿率獲得比在中國更大的盈利空間。

但同時，馬來西亞的地產項目周期普遍較長，一般在3~4年，資金回籠較慢，高周轉模式顯然不能奏效。

馬來西亞樓市投資前景如何？中國房企赴馬投資需要注意哪些？《每日經濟新聞》特從開發商角度剖析這一問題。

盡管在馬來西亞，土地價款和資金成本相對較低，不過，因為杠桿倍數的放大，當房價和幣值下跌時，房企的虧損額也會放大。

統計數據顯示，2012年前，中國開發商在馬來西亞的投資額不足10億美元，而根據目前已經公開的房企投資數額，中國開發商在馬投資總額已接近500億元人民幣（80.49億美元）。僅有2700萬人口的馬來西亞，緣何會成為中國開發商的投資熱土？

“目前中國有幾十家大大小小的開發企業在與銀行接觸，希望進軍這個市場。”馬來西亞一家華人開發商負責人對《每日經濟新聞》記者說，對于資金實力只有幾千萬元的小房企來說，在國內早已失去了話語權，而投身馬來西亞后，卻可以輕松撬動地產項目開發。

拿地“自由”空間很大/

“開發商到我們這里，可以根據公司的發展計劃、市場反映自由安排（項目進度），如果市場行情不好，等幾年再開發都可以。”吉隆坡一家開發企業營銷總監Hsieh向《每日經濟新聞》記者介紹。

相較于國內嚴苛的土地出讓規則和土地款支付期限，馬來西亞則“自由”許多，“拿地的時候就可以跟銀行申請貸款，基本上可以拿到70%的比例，”馬來西亞上市房企龍城集團拿督陳成龍告訴記者，不但開發商從最初的拿地環節就能借助銀行杠桿，而且在土地款的支付方面，空間也很大。

據《每日經濟新聞》記者了解，一般馬來西亞的土地款可以分期支付，而且周期較長。位于新山的一家中國開發企業負責人向記者表示，他們在新山依斯干達特區獲得的幾宗地塊，目前只有已經開發的這宗交付了部分土地款，“二期地塊的土地款要到2015年才需要支付，三期地塊差不多在2016年支付。”

這無疑給開發商的資金周轉提供了巨大便利。比較而言，目前在國內北京、上海等一線城市，土地款的支付周期僅僅只有一個月左右，且不能分期付款，這一門檻足以排擠出一大批資金實力欠佳的中小房企。

此外，不同于國內土地市場統一的“招拍掛”出讓模式，由于馬來西亞的土地大多屬于私有用地，很多都掌握在私人手中，同時，當地政府背景的企業或各個州的蘇丹掌握了大量土地資源，但各個州有各自的法律條款，產權年限、出讓方法都不盡相同。

“當時我們拿這塊地大概用了6個月的時間來談判，這塊地主要是從柔佛州政府下屬的一個發展公司拿下，這家公司相當于做土地的一級開發，但實際不擁有這些土地。”碧桂園控股（馬來西亞）分公司區域總裁阮家聲告訴《每日經濟新聞》記者。

而在碧桂園隨后的拓展中，已經實現了從當地州政府直接拿地。如何尋找到最核心、最有效的購買渠道，的確是中國開發商進入這一市場面臨的首要問題。

投資回報率較高/

對于中國開發商來說，一個強大的合作伙伴不但可以幫助其拿到優質的地塊，在后續的審批開發環節同樣也可以減少很多麻煩。此外，在銀行的議價上也會因此“加分”。

據《每日經濟新聞》記者了解，在拿地環節的融資方面，銀行對于開發商的考量主要基于公司品牌、發展潛力和項目預期盈利，而中國開發商在馬來西亞同樣也有這樣的議價能力，不光是在拿地環節，在開發環節，銀行杠桿的使用也非常頻繁，且融資成本大大低于中國。

“一般等房子銷售額達到50%~55%的銷售總量，銀行就開始啟動開發貸款，利息一般在6%。”卓達馬來西亞公司首席執行官王斌武告訴《每日經濟新聞》記者。但對于中國開發企業來說，并非每家企業都可以獲得如此強的議價能力，尋找一個“靠譜”的合作伙伴十分重要。“據我們估算，資金成本大概要比國內低50%，但這并不容易實現，我們也是靠與馬來西亞依斯干達投資公司（IIB）合作才實現的。”

談及項目開發的利潤收益，接受采訪的多家開發企業不愿直接回答，“比國內稍微好一點吧。”當地一家中國開發企業的負責人對記者表示，雖然馬來西亞項目開發的周轉率相對較低，但利潤狀況略高于國內。

“除了融資成本要比國內低，部分海外項目的投資回報率也很高。”有機構分析人士向 《每日經濟新聞》記者直言，一般來說，國內地產行業平均利潤率在10%~15%，且呈現逐年下滑的趨勢，目前大約為12%，而有些房企在海外投資的項目，利潤率可以達到20%~30%，盈利空間可見一斑。

記者在走訪中發現，以新山為例，目前在售樓盤的均價在1.5萬元~2萬元人民幣/平方米，也有一些核心區位的項目售價在3萬元/平方米左右。但新山的地價相對較便宜，國際地產咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong告訴《每日經濟新聞》記者，目前新山平均地價在900元/平方米左右。

在新山當地一位開發商眼中，后期進入的中國開發企業拿到的地價已經越來越貴，“基本上都是我們拿地價格的兩三倍，但是大家還是愿意拿，原因是有利可圖。”

今年初，新華聯不動產股份有限公司（000620，SZ；以下簡稱新華聯）共斥資1.5億馬來西亞林吉特（約合3億元人民幣）購買了位于馬來西亞柔佛州麥蒂尼B區總用地面積11.70英畝 （約合4.73萬平方米）、總建筑面積為2062537平方英尺（約合19.16萬平方米）的相關地塊，該地塊租賃期限為99年。

“他們在拿地之前做了很久的市場調查，最后才決定買下這塊地，而且這個區域內的土地是免稅的，購房者也不用交稅，如果以現在的行情來說，這塊地大約可以賺到6億林吉特（約合12億元人民幣）。”新山當地一位接近新華聯所購買地塊的公司人士向《每日經濟新聞》記者說道。

如果按此推算，新華聯年初通過3億人民幣購買的這宗地塊，其大概盈利可以高達11億元人民幣，如此來看，利潤相當可觀。

房企海外“反投資”/

對于擁有強大的金融杠桿支撐的馬來西亞市場來說，中國開發商可以很容易撬動這個市場。

“很少會動用自有資金，馬來西亞大部分開發商的資金規模也就只有幾千萬元人民幣，現在中國開發商一進來，動輒幾十億甚至上百億元人民幣，真的很夸張。”Hsieh說道，在馬來西亞，很多銀行都不能支撐一家中國開發商的資金需求，往往需要幾家銀行聯合提供貸款。

在記者的采訪中，受益于馬來西亞當地較為寬松的融資環境以及預售制度，開發商從拿地到施工建設的過程中，自有資金的支持比例非常低，“拿地環節以及建安過程中都可以融資貸款，其次，通過審批的同時就可獲得銷售許可證，從最開始賣樓的回款到銀行融資基本可以支撐整個項目的資金，偶爾會需要額外投入資金。”新山當地一家中國開發商負責人告訴記者。

如此一來，對于資金實力雄厚的中國開發企業來說，馬來西亞無疑成為“低投入、高產出”的市場，但海外市場的盈利卻在公司業績中的貢獻不大，為何還會有越來越多的企業謀求海外市場的擴充？對此，一位身處其中的中國房地產開發企業負責人說道，“這也是一種戰略考慮——反投資。”

該人士進一步解釋，目前在海外注冊的項目公司如果再回到國內投資，就可以以外商投資的身份享受一定的優待。

對此，萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管林浩文向《每日經濟新聞》記者表示，受到國內限購政策的影響，中國人海外置業的需求越來越強烈，而對于品牌房企而言，也需要通過海外市場的營收來保持其業務的增長，“目前國內的品牌開發企業今年都將銷售目標調高了10%~15%，其中海外市場也將對其有一定的支撐，雖然全球布局不會占比太大。”

林浩文指出，金融危機“后遺癥”讓海外市場越來越歡迎中國資本的進入，“但中國房企去海外投資最主要的風險是對當地市場的不熟悉，所以才與當地開發商合作來攤薄風險”。

林浩文同時指出，不少中國房企投資海外項目，主要目標客戶還是來自于國內，即去國外蓋房子賣給中國人。因此，中國買家這種購買需求到底能在全球房地產市場中釋放多久則很關鍵。

《《《

房企海外開發瓶頸：高周轉模式難推廣

每經記者 區家彥 發自廣州

在更嚴厲的項目規劃、預售款監控以及勞工制度下，中國房企要在海外市場施展高周轉的快速復制戰略幾乎不可能。

日前，碧桂園、卓達集團等企業內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，由于馬來西亞建筑周期長達3~4年，且房款也是按照工期進度繳付，資金回籠速度遠低于國內開發，這意味著對于崇尚高周轉的國內房企而言，以往擅長的“打法”在馬來西亞市場未必適用。

但有業內人士認為，較低的土地與資金成本為房企轉型精品化路線提供了可能，海外市場有望成為房企未來轉型的試驗田。

資金回籠速度慢

在馬來西亞新山，中國地產開發商為當地人展示了其快速開售的能力。碧桂園金海灣項目從拿地到開售只用了7個月時間。同時，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產新山項目，最快將于今年5月份開售。

但快速開盤并不意味著能快速實現資金回籠，記者了解到，雖然在馬來西亞房地產項目一般在獲得開發審批的同時便能獲得銷售許可證，也就是說在沒有開工的時候就可以銷售。購房者此時購買的話需要支付總房款的10%。按照馬來西亞的預售制度，隨著工程進度的推進分階段交付房款。由于該國無論是工人還是原材料供應的效率均遠低于國內，一個項目整體開發周期長達3~4年，這大大降低了房企資金回籠的速度。

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，從碧桂園實際經驗看，海外拓展尤其是大盤運作需防范“人才”短缺風險。為了加快進度，房企往往需要成批地將國內員工運送到海外，但滯留時間受簽證期限限制，企業仍要定期將員工派送回國，這無疑會增加開發成本，并影響項目進度。

除此之外，資金回籠的風險也不可小覷。朱一鳴認為，以碧桂園金海灣項目為例，根據馬來西亞當地購房政策，首付款都是階段性支付——在合同簽訂、工程結頂、交房時分別支付相應的比例。因此該項目盡管熱銷，但資金回款率較低，認購銷售金額105億元，實際回籠資金可能只有10億元。

在日前舉辦的佳海國際澳洲房展會上，佳海國際市場總監林通向記者表示，中國房企的高周轉戰略在很多海外國家難實現。以澳大利亞為例，一個新項目的規劃需要對周邊居民公示，獲得這些居民同意后才能開工。同時，澳大利亞擁有勢力強大的工會組織，當地工人的福利要求較高，但工作積極性與國內工人相差甚遠。此外，澳大利亞對于預售款有嚴格的監管程序，購房者繳納的首付款必須寄存在政府的信托賬戶里，開發商必須在交樓后才能拿到這筆款項，資金回籠的速度更加緩慢。

產品標準化戰略難推廣

對于國內房企而言，既然在海外市場高周轉策略打不響，那么走“精耕細作”路線，通過提高產品附加值獲取更高的毛利顯然是更好的選擇。

根據 《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》統計，目前百強房企中92%的企業都在推行產品系列化和標準化開發，每個企業平均有3.7個產品線。幾乎所有的一線房企都形成了多個產品系列和多條產品線，并在不同城市、不同項目上進行著標準化連鎖、復制開發。以碧桂園金海灣為例，有業內人士向記者形容，金海灣就像是一個異域的碧桂園十里銀灘或者十里金灘。

保利地產董事會秘書黃海此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“房地產與其他行業最大的不同，是其區域性特征很強，市場需求差異也很大，就算同樣是海外華僑，不同地區的華人對產品的需求也不盡相同，產品設計幾乎沒有可復制性，這意味著國內房企慣用的產品標準化戰略很難在海外推廣。”

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，在國內地價飛漲以及資金成本高企的環境下，如果不做高周轉，企業賺取的利潤還不夠在同一地區再拿一塊類似的土地，因此，企業只能通過加快周轉率獲取利潤，但海外市場有所不同，像馬來西亞的土地成本與貸款成本很低，土地款還可以分期繳付，對企業的現金流占用有限，這意味著房企可以花更多心思在產品設計以及后續服務的提升上，通過提高產品附加值以提高利潤率。

黃立沖認為，“除了產品設計，國內的地產開發模式依然停留在拿地-開發-售房，發展模式粗放。然而發達國家的開發商更講究后續的服務營運，包括為業主提供豐富的資產管理以及管家服務，這也是國內房企可以在‘出海’過程中可以學習的。”

《《《

記者手記

警惕過于相信新山的預期

每經記者 尚希 發自馬來西亞

馬來西亞樓市調查報道的開始時間是馬航MH370客機失聯的第7天，當時在外界信息不明朗以及各國搜救行動持續的情況下，MH370上的乘客還存在生還的可能。馬來西亞吉隆坡也因此次失聯客機成為全世界關注的焦點。

在吉隆坡，機場、酒店大堂、商場里隨處可見為失聯客機祈福的許愿墻，但最終 “飛機已經墜毀，無人生還”，把所有人的希望打碎。一時間，馬來西亞成為國人的痛點，微博、微信中聲討馬政府聲音漸起，有網友稱“此生不去馬來西亞”。

就這樣，馬來西亞樓市跟著“躺槍”，這個曾因中國開發企業大量涌入的投資熱土，是否會因此步入寒冬？馬航失聯雖為偶發，但也令人對馬來西亞在公共交通安全管理、政府危機處理能力以及信息披露速度等方面產生質疑。馬來西亞是否還是適合投資的國家？馬來西亞的投資前景究竟有多大？帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者特此前往馬來西亞吉隆坡、新山、博德申等地展開調查。

抵達此次調查的首站柔佛州新山已是晚上10時，出租車行駛在機場通往市區的高速公路上，這位印度司機將油門踩到90邁，這讓道路兩旁的熱帶植物在夜色下只剩輪廓。悶熱的空氣彌漫整個車廂，伴著電臺里的馬來語，令人焦躁。眨眼功夫，暴雨驟降，雨刷器快速搖晃，司機腳下的油門卻一直不舍松開。這樣的“速度”在馬來西亞并不常見，更多時候這是一個習慣慵懶隨性的國度。

直到中國地產開發商進入馬來西亞，新山的市場節奏被調快。巨大的政策紅利以及便利程度加速了中國房企在柔佛海峽的布局，這道與新加坡隔海相望的海岸線成為了中國開發商在馬來西亞的新戰場。

“深圳與香港”是記者在此次采訪中聽聞最多的故事，不同的版本、不同的敘述角度流轉在當地開發商的口中，他們想要講述的是這座城市所擁有的無限潛力，言辭之外，你還要讀懂“等待”。畢竟，深圳不是用了一天兩天便成為 “香港的深圳”。同理，要成為新加坡的“新山”，也需要時間。

當然，這些品牌房企對于市場的調查，投資可行性分析自然非常充分，一舉一動都是出自戰略思考，這一市場也一定有其價值所在，但風險也并非不復存在。有的時候，預期往往是一種很可怕的東西，過度相信預期容易讓人失去理性的思考與審慎，這一點，不管對開發商還是投資者，同樣適用。