房地產基金風起云涌 投資環境尚需培育

每經編輯 每經記者 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

當國內樓市告別“暴利”時代，多種因素刺激了中國房地產基金快速崛起。房企聯手基金、轉型輕資產似乎成為當下多數品牌房企的共識。但是，也有部分投資者不看好房地產輕資產模式，以最能提升房企收益的輕資產模式——房地產基金為例，受市場環境因素影響，基金的融資規模仍然非常有限。

按照投中集團對今年中國LP（有限合伙人）的調查結論，中國本土LP發展面臨的最大障礙是 “本土LP普遍缺少私募股權投資經驗”。

近日，中國房地產基金聯盟秘書長閆宗成向《每日經濟新聞》記者表示，目前國內的房地產基金普遍存在法律、稅收等制度障礙。

探索多元化融資模式

當前，除了早期的外資私募潛行國內樓市之外，本土的地產私募基金越來越多。比如，保利地產旗下信保（天津）私募股權基金自2010年成立以來，曾參與了上海地王等項目投資，基金規模超過200億元，基金多扮演財務投資者角色。

值得注意的是，區域房企也頻繁染指地產基金。比如，諾亞財富旗下的歌斐資產曾與川派地產藍光集團、閩派地產陽光城集團等合作成立多只地產基金。

按照投中集團的統計數據，截至2013年12月底，中國人民幣房地產基金市場擁有206家基金管理機構，437支房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億元。其中，2013年新增24家基金管理機構，新成立113家房地產私募基金，總募資規模超過1300億元。

“中國的地產基金歷史短，規模小，實力比較弱，能力也不夠。而地產開發商實力很強大，資金卻是短板，在嚴控之下，資金又有點緊張，基金雖然弱小，但資金上有點優勢，那最好的出路就是合作，優勢互補?！钡滦刨Y本董事長兼總經理陳義楓向《每日經濟新聞》記者表示，這相當于基金多了一種模式，開發商多了一個規模擴張的維度。

據了解，目前國內房地產私募基金主要分為債權、股權和“股+債”三種形式。目前，房地產基金多以債權出現，即便是股權也基本上是“明股實債”，且鎖倉期限較短。對于絕大多數房企而言，地產基金僅是一個融資工具。

“現在，中國做輕資產的地產商還沒有一家真正成型的。當開發商轉型金融化和基金化，才具備做輕資產的能力，但中國房地產金融化和基金化才幾年？比如萬通地產提出輕資產，干了多少年？他絕對不是鐵獅門，你看他轉型成功沒有？并不是所有房企都愿意做輕資產。在房地產暴利的情況下，誰愿意做輕資產？當行業發生變化，大量資金撬不動了，或者原來的重資產玩不轉了，才做輕資產?！遍Z宗成表示。

尚未獲政策層面支持

當前中國地產私募雖然風起云涌，但其熱鬧背后亦有苦衷。閆宗成說，“目前的情況是，LP和GP（一般合伙人）兩大群體構成比較缺乏，還處于培育期。凡是著急一年要退出的，那他的錢一定是過橋的錢或債權的錢，如果說要較長期限才退出的，那他里面一定有一個能夠承受高風險的夾層資本。

不過，閆宗成認為，目前這些資本缺乏退出渠道，美國REITs(房地產投資信托基金)之所以會成為一種不錯的投資模式，是因為他們有很多金融工具，有很成熟的資本市場；而中國一方面缺乏促進基金份額流動化的交易場所，也沒有REITs化的途徑，而這些條件跟LP的結構是相關聯的。

投中集團研報亦指出，中國本土LP發展面臨的最大障礙是普遍缺少私募股權投資經驗。閆宗成表示，目前國內房地產基金連法律、稅收等問題尚未解決，說到底還是經濟體制問題。

陳義楓亦補充說，“當前國內即使發行REITs，也沒人去買，因為資產價格高，租金低，達不到長期投資的回報率要求。對地產而言，金融管控還是比較緊的，沒必要出一個金融方面的重大創新舉措來刺激地產。因此，產業環境不成熟、政策環境不成熟，導致金融創新產品出不來?！?/p>

不過，今年以來，隨著金融市場化改革的推進，尤其是利率市場化改革的提速，以及一、二線核心城市房地產物業進入存量時代并逐步走向成熟，業內對REITs再次寄予厚望。在業內人士看來，如果REITs背后的物業是成熟物業，其預期收益率高于銀行存款利率，LP也會變得更加理性。