北京樓市清明節成交創6年新低 萬科等多項目“低價跑量”

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

被保定搶了風頭的北京通州樓市，正在經歷著一場“倒春寒”。清明小長假的最后一天（4月7日），位于通州區臺湖鎮的東亞臺湖印象二期開盤的200套房源銷售一空，但付出的代價是將原來28000元/平方米的精裝修房預售價格調低至23000元。

降低預期價格的還有萬科，《每日經濟新聞》記者從北京市住建委網站了解到，3月30日獲得預售審批的首開萬科公園里項目擬售均價在26500元~28022元/平方米，遠低于此前銷售人員聲稱的31000元~34000元/平方米。

東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬分析稱，預期價格的下降雖然不能稱為真正意義上的降價，但房企“以價換量”的手法已透露些市場降溫的信號?！叭绻皇前凑者@個價格銷售，去化速度肯定要慢一倍，我們也希望通過價格調整加速回籠資金?！?/p>

亞豪機構數據顯示，清明小長假4月5日~7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米，這一數據創下自2008年以來6年同期新低。

萬科、東亞調低售價

從默默無名到聲名鵲起，通州臺湖僅用了一年時間。這座偏安北京東南五環外的小鎮，房產單價也邁向“3萬元”時代，但停止的哨聲在臨門一腳時吹響。

“批的價格肯定做不了精裝?！痹咀罡呤蹆r接近34000元/平方米的精裝修項目，最終獲批價格上限僅為28022元/平方米。上述萬科項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，由于價格審批的限制，最終把精裝修交房改為毛坯交房。

事實上，這已經不是萬科第一個出現預期價格下調的項目。就在3月份，萬科位于北京南六環大興區天宮院的住總萬科橙項目開盤，毛坯房均價為21000元/平方米，比之前萬科預計的26000元/平方米的精裝房價格低了5000元/平方米。

一時間，萬科降價成為北京樓市的爆炸性新聞，但隨后萬科給出了官方解釋，“由于北京市住建委會對期房進行預售價格指導，審批價的限制，讓萬科放棄了原來方案中精裝修、空氣凈化系統、以及學校等配套設施的引入，以達到降低成本的目的?！痹谌f科副總裁、北京萬科總經理毛大慶看來，萬科橙項目所謂的降價其實是開發商嚴格按照政府相關部門指導意見在進行定價銷售，也是一種不得已的選擇。

賈玉鵬表示，“其實進入2014年后，政府對價格的控制要略松一些，但出于對市場的判斷，我們預估今年價格上漲的幅度不會很大，所以希望在這個時期平價入市，快速出貨加速資金回籠以進行新的土地儲備?！?/p>

一位不愿具名的房企人士表示，不管是萬科還是東亞項目，主動與被動的降價背后凸顯的是市場成交放緩的現實。

供需方市場預判出現轉向

“按照蓄客狀況，如果開盤賣到2.5萬元/平方米也可以，但去化速度會慢一倍?！辟Z玉鵬表示，出于公司對回款速度的要求，寧可選擇“低價跑量”。

的確，在觀望氣氛日漸濃厚的市場中，房企換取銷量的“殺手锏”無疑是降價。據亞豪機構數據顯示，清明小長假4月5日~4月7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米，這一數據創下自2008年以來清明小長假期間，近7年同期新低。

“造成北京樓市成交進入‘冰封期’的最主要原因是剛需客群越來越重的觀望情緒。”亞豪機構副總經理任啟鑫在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已出現轉向。中原地產首席分析師張大偉表示，目前大部分剛需項目的供需結構出現了明顯變化，2013年北京單價2萬元左右的剛需項目供需比基本為1:4，但目前已降低至1:2。

值得注意的是，相比去年開發商單次往往僅推數十套的惜售心態，今年春節之后，眾多樓盤開足馬力，大舉推貨，單次300、400套的供應量越來越常態化。

“自住型商品房沖擊導致樓市整體的銷量水平大幅下滑，影響到了開發商上半年業績目標的實現?！比螁Ⅵ畏治龇Q，在購房剛需仍存的情況下，越來越多的項目都將改變推盤策略。