融綠高價拿地背后的大數據：供需存較大缺口

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“我當時跟老孫說，這塊地樓面價2.2萬元/㎡都不一定拿得到，最后實際用了2萬元/㎡，也是出乎意料。”在最近的一次采訪中，上海融創綠城投資控股有限公司 （以下簡稱融綠）董事長王虹斌告訴 《每日經濟新聞》記者，他們在顧村購買的土地實際成交價要比預期的便宜。

3月20日，當融綠以總價24億元，樓板價20150元/㎡奪得上海寶山顧村鎮N12-1101單元05-01住宅地塊時，幾乎所有人認定，這又是一筆“面粉”比“面包”還貴的買賣。

據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，2013年至2014年2月，顧村板塊成交新房440套、7.2萬㎡，成交均價為2.3萬元/㎡。從單價來看，同期顧村超過4萬元/㎡的新房成交紀錄，3萬元/㎡以上新房的成交占比也不足板塊整體新房的兩成，僅為17.1%。而德佑地產數據顯示，該區域客戶普遍能承受的單價目前不過2萬元/㎡，總價只有250萬元。

很顯然，憑借顧村現有的購買力，上述融綠所拍地塊的樓板價已接近其所能承受的房價。而要想盈利，融綠還需大幅提高售價。對于一直強調高周轉的房企來說，無疑將是很大的壓力。那么，融綠將靠什么來改變顧村地區的購買力現實呢？

融綠的想法：把周邊需求搬到顧村/

“北面有楊行，東面是楊浦，西邊是普陀，南面是閘北，四面都會成為我們這個項目改善型需求的客戶來源。”這是王虹斌的想法。

他認為，周邊的城市配套相對成熟，而一橋之隔的張廟房價已經是3.5萬元/㎡左右。所以，這塊地樓板價還是低于他的心理預期。

事實上，融綠愿意高價拿地，也與市場氛圍有關。去年下半年樓盤的去化很好，上海市的存量只有6萬套左右，能夠推出的樓盤非常少。而融綠在今年3月開的兩個樓盤基本是當天售罄，反映出市場需求很大。

對融綠來說，敢在顧村高價拿地的另一原因，還因其另一優勢——其普陀項目香溢花城積累了大量的客戶資源，從去年9月接手，到今年一季度，融綠通過該項目獲取了20億元的銷售額，其中不少是大戶型產品，這為顧村的地產開發積累了必要的資源。

雖然香溢花城距離顧村有12公里，但整個上海北面目前留存的未開發土地和過往兩年的平均需求存在一定缺口，使得很多購房者不得不向更遠的區域轉移。

克而瑞的數據顯示，以香溢花城所在的普陀區為例，去年和前年的年住宅成交面積都達到四五十萬㎡，但是自2009年以來的住宅類用地（包括商住綜合用地）的總量只有不到160萬㎡。去年的新增供應是45.9萬㎡，成交是55.8萬㎡，今年一季度新增供應3.4萬㎡，但成交6.8萬㎡。不只普陀，閘北以及顧村所在的寶山地區，也存在供需缺口。

根據克而瑞提供的已出讓地塊統計，今年寶山地區預計新增供應的住宅項目（包括商業和住宅綜合用地）總建筑面積80萬㎡，但過去四年，寶山年成交住宅面積都在120萬㎡上下。

這也許是融綠敢于在顧村，以接近當地新房的平均成交價買地的一個原因。此前，由克而瑞組織的一個研討會上，部分閩商房企的投資總監就透露，現在上海拿地，早就不敢以當下房地產價格行情，判斷土地的利潤空間。必須要往后看三年，才能在激烈競爭中，拿到一塊看中的地塊。

中介的數據：顧村其實不缺錢/

如果僅僅依靠供需缺口，融綠高價拿地依然會有不小的風險。融創內部的一位人士告訴《每日經濟新聞》記者，融綠所獲取的顧村地塊，并不會只鎖定上海收入最高的人群，而是面向上海市場購買力最強的前30%購房者。

事實上，根據搜房網以及克而瑞等機構提供的數據，過去一年，這30%客戶群能承受的購房總價最低門檻為300萬元，即使購買能力有所增強，也只能提高到400萬元。

按此計算，即使融綠以3萬元/㎡銷售，依然會有不小壓力。更何況按照綠城普遍的建筑開發成本、稅費、財務費用等，3萬元/㎡幾乎注定虧錢，因而融創并未對項目收益抱有很高預期。上述融創內部人士稱，公司之后的平均毛利水平應該和現在差不多。據融創此前透露，一般項目預期的平均毛利水平應該在30%左右。

這意味著顧村項目至少要賣到4萬元/㎡以上，才能實現融綠的預期項目利潤。但以顧村現有的購買力，能不能接受如此高的房價上調幅度？

中介的數據，也許能為之提供更多支持。21世紀不動產的數據顯示，顧村地區的房屋成交單價雖然不高，卻是上海一個住宅消費能力很強的區域。2013年至今年2月，顧村板塊新房市場成交別墅205套，占板塊整體新房成交量的46.6%。同期板塊內總價500萬元以上的改善房源成交168套，占板塊新房整體成交量的近四成。

目前該地塊周圍有別墅區，品質房源較高，單價在2.6萬元/㎡，與周邊普通房源的成交單價相比，貴3000~5000元。

綜合德佑地產、中原地產、21世紀不動產等提供的資料，融綠在上述地區更大的難題，在于如何和當地已建成的二手房拉開品質差距。據了解，當地高品質的二手樓盤大多數是精裝房，而且車位比一般達到1比1，在面積附送方面，這些樓盤通常至少有8~10㎡的面積附送。

房企的投資：需更多大數據調研/

21世紀不動產上海銳豐顧村電臺路分行經理鄭飛霞介紹，顧村板塊教學資源一般，沒有特別名校。若未來融綠引入相當的教學資源，周邊房屋劃為學區房，價格勢必會較大幅度上漲。在其他生活配套方面，盡管有卜蜂蓮花、世紀聯華這樣的大型超市，但整體配套略顯不足。德佑地產、中原地產等房屋中介的研究機構也持相似看法，認為教育資源會影響到當地的房屋購買需求和價格走向。

事實上，引入教育資源，恰恰是融綠目前最強的優勢。后者在唐鎮以及香溢花城等項目中都引入了名校，吸引了很多外區域的購房者。而綠城包括有機食品供應、醫療體檢在內的園區服務，在業界素來有不錯的口碑。

但以這樣的競爭優勢，能不能改變高端客戶別墅置業的傾向，愿意花更高單價購買融綠的高層公寓，這依然無法確定。

融綠的經歷，反映出房地產行業目前建立大數據收集和管理的迫切性。此前，包括世茂在內的發展商都提出，能否借助互聯網，在拿地之前就對消費者的需求有足夠的了解，進而幫助企業作好投資拿地的決策和判斷。但對開發商來說，目前互聯網和各個機構提供的單項信息依然十分有限，尚不足以幫助開發商有效地全面估計風險和收益。

克而瑞信息集團副總裁于丹丹此前透露，房地產行業最大的難點，是無法了解到潛在供應的具體上市時點和供應量，進而作出有針對性的定價和銷售策略，這給開發商的投資決策帶來巨大的風險。

在中房信舉辦的一季度地產金融會議上，銀河證券首席房地產行業分析師趙強也曾介紹說，即使是那些地產龍頭企業也曾因為沒有做好大數據調研，而在供應龐大的三四線城市買了地，卻不得不虧本撤出。對開發商來說，建立一個大范圍的，能尋找到更多數據的地產大數據平臺，將是未來確保公司持續盈利和降低投資風險的關鍵。