綜合能力大比拼 地產“混血兒”活得更好

每經編輯 每經記者 盧曦 杜冉樂 查道坤 楊羚強 王杰 發自上海    

每經記者 盧曦 杜冉樂 查道坤 楊羚強 王杰 發自上海

曾幾何時，無數其他行業的資本競相涌入房地產業。而在市場環境風云變幻之后，房地產業內的資本，開始尋求向外擴張。

這種變化背后的邏輯，除了資本逐利而生的天性使然，更反映出當前市場環境的嚴苛——對于身處其中的房產企業來說，與其等待政策“救贖”，不如從自身出發，尋找新的盈利渠道。

無論市場風云如何變化，任何行業的運行其實都有不變的規律——唯有變革，才有生機。

最近，一篇題為《一個杯子的8種不同營銷方案，悟透了能當營銷總監》的文章在網絡上紅火一時。作者認為，通過不斷地賦予杯子新的價值，比如奧巴馬等名人用一個杯子喝過水，之后又被帶到了太空，那么這個杯子的售價就有可能從3元上漲到2000元以上，增值速度甚至可以超過火箭。

對于房地產行業來說，這一理論同樣有效。但是，開發商不可能讓所有的房子都請名人去住，要提升房屋的附加值，唯一的辦法就是由單純從事房地產開發向其他領域擴張，最終使公司綜合競爭力擁有其他開發商無法企及的優勢。

養老地產、旅游地產、現代化辦公及工業園區，這些都是房地產公司開拓其他領域以后發展出的地產新業態，這些新的業態因為能夠迎合消費者對房屋以外的訴求，從而擁有很大的業績增長空間。

除此之外，跨行業發展業務，也讓房地產企業在融資渠道、經營成本等多個層面獲得優勢。

不僅如此，跨行業發展，還讓開發商獲得了更為豐厚的利潤。至于通過跨行業經營，獲取大量的消費者資源和數據，則是跨行業經營另外的“副產品”。

海通證券的報告稱，如果說在黃金十年地產商應該做減法，不斷將房地產以外業務剝離，那么，今天開發商需要做加法，通過開拓新的業務平臺，增加房地產本身的競爭力，并提升總體盈利能力。

公司樣本/

◎新歐鵬：

整合五大產業資源

渝派房企“黑馬”新鷗鵬（中國）企業集團突然間成為當前樓市調整期的明星房企。

今年6月初，原金科地產副總裁李戰洪加盟新鷗鵬（中國）企業集團，并擔任該集團副總裁，而來自龍湖、華宇、東原、碧桂園等房企的部分高管也火速入伙。

在新的高管團隊組建后不久，新鷗鵬（中國）企業集團旗下新鷗鵬地產集團奔赴成都，以8.39億元拿下城東4塊土地，并拋出了“未來3年躋身全國20強與渝派房企前2強”的雄心戰略。

新鷗鵬官網顯示，在全國百強房地產企業中，公司排名第65位，今年地產銷售額只有41億元。面對今年樓市下半場，新鷗鵬（中國）企業集團將如何實現“彎道超車”？

李戰洪解釋說，新鷗鵬最大的競爭力就在于產業復合下的多業態拓展和跨行業擴張，充分整合旗下地產、教育、農業、金融、產業園區五大資源。未來包括教育、醫療、商業配套、交通等在內的復合型功能社區，將是新鷗鵬地產最重要的品牌。

◎云南城投：

發展旅游地產

云南城投曾號稱是 “一級土地開發第一股”，但面對當前樓市新變局，云南城投開始思變，力求突圍。

在今年一季報中，云南城投披露公司已儲備了12個旅游地產項目，權益投資近300億元，總建筑面積513.7萬平方米，主要涉及云南省內的昆明、大理、玉溪、西雙版納及四川、陜西等區域。

對于發展規劃，云南城投表示，當前公司正從扭轉型戰略向增長型戰略轉型，將積極進行差異化發展，依托集團和公司的旅游資源拓展優勢，以旅游產業合伙企業安盛創享為平臺，把旅游地產樹立為核心業務，塑造品牌，培育模式。

在當前旅游地產開發中，一個不容忽視的難題是空置率較高，資產利用率偏低。當前，云南正推進“旅游強省”戰略，為云南城投發力旅游地產帶來了機遇。

今年4月，云南城投首試分時度假模式，擬借助大股東旗下的酒店、景區、第三方支付平臺等資源，打造公司旅游地產連鎖運營“分時度假”平臺，為業主提供度假增值服務。

◎中南建設：

研發建筑機器人

一直致力于三、四線城市發展的中南建設，開始跨入房地產之外的行業發展。

5月8日，中南建設發布公告稱，公司與蘇州大學相關單位簽訂框架協議，共同研發建筑機器人及智能裝備。首先，大學要協助中南建設制定建筑機器人及智能裝備的發展規劃及人才技術引進，并指導公司發展規劃的實施。其次，合作共建產學研結合示范基地，針對公司的建筑機器人及智能裝備發展戰略，探討可行的攻關方向；同時，雙方根據合作的需要和業務開展情況，建立聯合實驗室；另外大學還要幫助中南建設開展機器人專業人才培養、技術咨詢和技術培訓。

中南建設是一家以建筑施工及房地產開發為主營業務的公司，每年完成施工面積超600萬平方米，主要承接電視塔、體育會展中心、超高層公共建筑等項目。中南建設在公告中指出，隨著城市的發展，高層建筑、鋼結構建筑、社會公共建筑對施工質量、施工效率、施工安全的要求越來越高，須借助高端的自動化、智能化建筑工程裝備。

◎棲霞建設：

多渠道多行業投資

作為南京僅有的主營房地產的國資上市公司，棲霞建設近年來在做好房地產主業的同時，對外投資也成績斐然。其中，棲霞建設投資參股的棕櫚園林股份有限公司，是一次極為成功的投資。2008年公司作為戰略投資者，以現金出資2100萬元認購棕櫚園林股份有限公司870萬股，持股比例為7.25%，隨著棕櫚園林上市，公司取得了6億多元投資收益。今年5月25日，棲霞建設以現金出資1.6億元認購棕櫚園林非公開發行股票1000萬股，認購價格為每股16元。棲霞建設稱，此舉是為進一步延伸上下游產業鏈、分散行業風險、拓寬盈利渠道。

此外，棲霞建設還積極跨界金融行業投資河北銀行股份有限公司。另外，投資南京電子網板科技股份有限公司也取得良好的經濟效益，電子網板老廠區地塊已經被南京市國有土地儲備中心收儲，電子網板公司已獲得政府拆遷補償款6.8億元，這不僅還清了棲霞建設之前所有的前期借款，還為公司帶來良好的投資收益。

◎金科地產：

發力“產業嫁接地產”

金科地產在2013年年報中表示，面對樓市轉型，加快產業升級迫在眉睫，除了住宅之外，公司正發力“產業嫁接地產”戰略，加速戰略落地，強化對養老產業、文化旅游產業、商業地產等新業務模式定型和管控創新。

今年1月初，公司剛成立的金科文旅投資集團明確定位于文化新城、古街古鎮、旅游景區開發等，未來5年銷售150億元，擬打造川渝文旅投資龍頭企業。3月份，金科地產董事長黃紅云在接受媒體采訪時透露，明年銷售將實現500億元，公司今年可以推出養老地產項目。

按照戰略規劃，金科地產力爭五年內實現銷售額超千億元。

◎蘇寧環球：

涉足影視提升主業

海通證券近期發布研報認為，地產開發商“1+X”跨行業發展將成為主要趨勢，并指出，只有發展與房地產行業產業鏈相關的其他業務板塊，開發商才能有較好的盈利前景和投資收益。

事實上，在這份研報發表之前，很多地產企業就已經在嘗試拓展新業務，目的是提升整體資金收益率和利潤率。蘇寧環球就是其中的一家。除房地產開發業務外，公司涉足的領域包括混凝土生產與銷售、酒店住宿、餐飲，以及商業百貨等板塊。7月17日，蘇寧環球旗下蘇寧文化產業有限公司與上海泓霆影業有限公司簽訂并購框架協議，此舉標志著蘇寧環球正式進軍文化影視產業。

業界猜測認為，上述影視業務可能會和蘇寧環球的房地產開發，尤其是項目的營銷環節實現資源共享，其投資的部分電視劇，有可能以蘇寧環球旗下項目為背景，提供更多的營銷通道。

◎華業地產：

養老等業務多元拓展

當地產黃金十年已飄然而去，房企走多元化道路，成為目前發展的捷徑之一。值得注意的是，華業地產2011年便已涉足礦產。

光大證券的研報指出，多元擴張、快速執行，華業地產始終把握行業趨勢。公司的3次重大變化對新產業拓展和地產產業鏈延伸作出了實踐。2011年為減少地產周期下行影響，華業地產成為當年涉礦的代表公司，2013年9月養老產業政策頻出，公司于2013年11月開設養老子公司；2014年銀行資金支持大幅減少，資金渠道轉向房地產私募基金，公司于2014年1月參與設立國泰君安申易基金。

光大證券認為，變革是對未來的預期，公司以實際行動證明其變革的持續，其快速執行的能力將保障公司變革的落實。

在業內人士看來，多元化戰略的協同效應主要表現為，通過人力、設備、資金、知識、技能、關系、品牌等資源的共享來降低成本、分散市場風險，以及實現規模效應。

◎中弘股份：

多點開花分散風險

當住宅地產的開發遭遇 “天花板”瓶頸后，不少企業寄希望于在其他行業逆襲。

作為一家以旅游地產為主營業務的房企，中弘股份不斷為其多元化發展布局，投資礦業就是中弘的選擇之一。

早在2011年8月，中弘股份就曾發布公告，宣布以自有資金6000萬元收購仁源投資所持鑫興礦業49%的股權。2013年8月，中弘股份宣布與唐杭生游戲團隊簽訂 《手機游戲戰略合作協議書》,擬在杭州組建杭州威震江湖網絡有限公司,力爭在2016年前成為中國手機游戲的領先公司之一。

國泰君安的研報指出，公司涉足礦產投資、手游等，分散主業風險并有助于增強長期盈利能力，同時，公司在北京、海南、云南等地均有較大規模的特色旅游地產項目，后期具較大發展空間。

在房地產業內人士嚴躍進看來，多元化的發展策略，能夠分散企業投資的系統性風險。在樓市政策不斷調整的環境中，若有多元化產業做后盾，則企業的抗風險能力自然會增強。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）

《《《

記者觀察

房企跨界須防止盲目多元化

每經記者 吳悅

隨著房地產行業走過黃金十年，“瓶頸期”、“下行周期”等成為這個行業常常被人提起的關鍵詞。與不少其他行業的大型企業屢屢強調“專注主業”不同，房產行業如今更新的潮流是主業外擴張，以謀求新的利潤增長途徑。

但是，市場中也有無數的案例告訴我們，盲目多元化也可能招致更大的風險。比如在一些地區出現的中小房企資金鏈斷裂的案例中，其背后原因無一例外都有 “盲目多元化”——有限的資金下，卻把攤子鋪得太大，而這些業務之間沒有互相的協同，或者也沒有充分考慮投入和產出期的時間關系等，導致最終無以為繼，有些中小房企甚至因此而破產。

目前，房產市場開始進入平衡發展期，未來幾年或許都很難再出現以往十年那樣的爆發式增長機遇。在這種背景下，房企要想更好地生存和發展，對自身的能力也提出了更高要求，對內需要精細化管理，從產品到服務全面提升品質，對外需要結合自身資源去考慮擴張戰略以保證企業的穩定增長，同時規避新業務可能帶來的風險。

本期“第四屆中國價值地產年會特別報道”所列舉的諸多企業，在跨界方面已經進行了不少有益的嘗試，它們或是向旅游地產、養老地產等大房產領域下的子行業去滲透，或是拓展影視、機器人等新領域，不論涉足哪一個領域，都是考慮了現有條件和資源的情況下去充分整合，以發揮優勢互補和協同效應。基于此，這些房企的跨界之路從實際效果看，也都開始有所收獲。

也希望這些樣本，能給業界一些啟示。

·主辦：每日經濟新聞報社

·時間：2014年7月25日~27日

·地點：中國·蘇州