余豐慧：房貸稅收新政能否救得了樓市

◎余豐慧

昨日，央行、住建部、銀監會三部門發布了《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》。同一天，財政部、稅務總局同步調整了個人住房轉讓營業稅政策。市場猜測多日的救市組合拳終于重拳出擊。

從2月份房地產行業數據出臺后，市場就紛紛傳出包括房貸、公積金、稅收等政策進一步放寬的消息。房貸政策的核心在兩點：首要的是首付款比例，這決定房貸在量上是否寬松，即貸款的絕對金額能達到多少；次要的是利率，決定著貸款價格高低，即成本大小。

這兩點相比較，首付款比例比利率還重要，房貸政策松緊的關鍵還得看首付款比例的寬嚴。

從2014年9月底開始，央行拉開新一輪放松房貸政策的序幕。當時央行、銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

而本次三部門在此基礎上更大力度放松了首付款比例。昨日的通知規定：“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%”——這一新規大大超出市場預期，比此前的60%直降20個百分點。市場此前預期第二套住房首付款比例可能放松到50%。

此外，三部門明確規定未結清首套房貸款就可以貸款購買第二套住房，實質上是允許居民貸款購買兩套住房。

同時，公積金貸款的放松程度也大大超過市場預期。購買首套普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降為20%，超過商業銀行作為風險衡量的30%底線；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

首付款比例大幅度下調，商業銀行執行和落實上要比降低利率有主動性。降低房貸利率的話，是讓銀行讓利給購房者，銀行不會有積極性；而降低首付款比例，是擴大銀行房貸規模，有助于增加收入和利潤，銀行當然樂意和積極貫徹落實。

房貸政策歷來是刺激樓市的猛藥，此前也屢成房價上漲的“核武器”。

按照一般的邏輯，房地產刺激政策會對市場復蘇和房價上漲起到助推作用。不過，這一次的新政是否還會起到同樣的效果呢，筆者倒認為未必會如此。

對于房貸政策接連祭出大招，市場可能會有另一種解讀，那就是折射出房地產市場已經低迷到非常嚴重的程度，甚至折射出房價下跌的大勢不可逆轉。在買漲不買跌的心理之下，也許會出現越跌越不買，越救市購買力越不買賬的情況。絕對不能排除市場出現類似心理反應和預期的可能性。

還需要考慮的是，本次房貸政策首付款比例大幅度降低的同時，住房稅收政策也在同步放松。財政部、國稅總局3月30日下發了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將二手房營業稅免征期限由5年改成2年。房貸和稅收組合拳出擊，市場應該會迅速做出反應。

但該政策的效果同樣具有復雜性。按照常理，房地產市場和二手房價將會出現復蘇和反彈。但另一方面，這畢竟是政府向購房者作出了讓利，二手房購房者實際的負擔將有所降低，同時又無需由售房者承擔成本，因此對市場真實的效果還有待觀察。

如果房地產市場對這次超預期的組合重拳仍然不買賬的話，未來不排除會有措施更硬的調控舉措繼續出臺。

但也有幾個擔憂不免浮現出來：在房價本來就未現多大幅度下跌的情況下，房貸、稅收政策全方位放松，假如出現房價報復性反彈，工薪階層會更買不起住房，這一現實將如何解決？貨幣信貸繼續大幅流向房地產領域后，一旦金融泡沫風險加大，又該如何應對和化解？在信貸、稅收組合重拳刺激下，可能會使得房地產成為最吸金的行業之一，疊加當前股市走牛的因素，假如大量資本都流向房地產行業和股市，會進一步加劇實體經濟融資難，經濟結構調整和轉型無疑會受到影響和干擾，這又該怎么辦？

對于上述三個問題，還需要相關管理部門拿出更大的智慧來加以應對和解決。