普通住房交易營業稅“5改2”比降首付更猛？

每經編輯 每經記者 杜冉樂 杜靜 發自北京、成都    

◎每經記者 杜冉樂 杜靜 發自北京、成都

這次樓市新政組合拳，比預期來得更為猛烈。

昨日（3月30日），除了央行等部委聯合出臺居民購買第二套住房首付款降為四成之外，財政部與國稅總局聯合發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

上述《通知》的亮點是，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

在中國城市產業發展聯盟主席陳寶存看來，穩定樓市就是穩定中國經濟，這項財稅刺激屬于重大利好，比降低首套房首付的意義還要重大，估計5月份樓市成交會高漲起來。中原地產首席分析師張大偉預計，對市場來說，二手房交易將起碼上漲15%。

針對后市，陳寶存認為，后續不會再出房地產具體政策，而會針對宏觀經濟采取降準或降息等利好政策。

二手房營業稅顯著降低

與歷史上的財稅政策比較來看，上述最新營業稅政策似乎又回到了2005年6月，也是對2011年這一政策的再度調整。

一位不愿具名的業內人士表示，二手房交易從2005年開始出臺營業稅時，規定的免征年限就是兩年，經歷了2009年、2010年的高潮后，2011年初將兩年的免征期限提升為5年。

財政部與國稅總局發布的“財稅［2011］12號”文件顯示，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

這次調整的亮點，在于個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

四川大學不動產市場研究所所長吳豐向《每日經濟新聞》記者表示，這是一種短期刺激政策，有很大的彈性空間，會進一步釋放市場需求，增強市場的交易量。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，“5改2”政策最大的受益者是購房人。對于很多人來說，不用承擔以前要被業主轉嫁的營業稅了，降低其購房成本，能夠省一筆錢。“北京目前營業稅稅率5.5%，一套3年內交易過，過戶價格200萬的二手房，在過去營業稅高達11萬，但在新政后將減免。”張大偉表示，預計對市場來說，二手房交易將起碼上漲15%。

短期難再出政策刺激

去年10月份以來，全國樓市頻繁迎來政策“組合拳”，其背后的目標直指“高庫存”問題。

實際上，高庫存已成為壓在各大房企頭上的“緊箍咒”。國家統計局發布的數據顯示，去年我國商品房銷售面積和銷售額均出現“負增長”，商品房待售面積超6億平方米，較2013年末增加近1.3億平方米。

樓市在經歷這波“組合拳”之后，下一步還會有進一步的刺激嗎？在陳寶存看來，當前包括央行、財政部、國稅總局和國土資源部等差不多都已出臺了房地產相關政策，該出的都出齊了，短期內很難再出新的刺激政策，因為相關部門要觀察一段時間，看市場反應如何。

陳寶存預計，下一步更多會針對宏觀經濟出臺政策，比如降息或降準等，這些政策的導向是針對與房地產有關聯的產業。“這一政策一直是市場預期調整的政策，本次調整后，均恢復到房地產市場歷史最寬松的時期。”張大偉補充說，后續可能出臺的政策紅利是個稅調整等。