上市公司熱衷炒房將造成主業競爭力下降

盤和林

近期部分城市出臺的樓市調控措施直指企業購買商品房。西安、長沙、杭州三地相繼出臺政策，暫停企事業單位在限購區域購買住房。但與此同時，商業地產仍然交易頻繁，顯示其深受上市公司青睞。

6月28日晚間，淳中科技、恒泰實達兩家上市公司相繼披露購買房產情況，均擬斥資購買位于北京海淀區的綠地項目房產，合計金額超過4億元。

最新數據顯示，截至6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，占比46.23%；合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

而與此同時，持有房地產的非上市公司更是不可勝數，其數量應該超過上市公司。企業如此熱衷并且堂而皇之炒房背后真實的原因到底是什么？

圖片來源：視覺中國

相關資料顯示，在1998~2003年期間，上市企業基本未持有非主業之外的房地產，這說明在此期間還沒有公司炒房這一說。但隨著房地產行業成為國民經濟的支柱產業之后，房地產行業呈現高速發展趨勢，一些房地產商賺得盆滿缽滿，而一些非房地產行業的公司也嗅覺靈敏，聞到了賺錢的氣息。

受此影響，服裝、家電等實體經濟企業要么成立房地產開發公司直接殺入市場，要么購買大量房子作為投資性資產。

近年來，針對供求矛盾，各地房地產調控主要提出了“五限”措施，即限購、限貸、限價、限售、限商，尤其是限購政策，但這些“五限”措施主要是針對居民個人買房，恰好忽略了企業這個巨型投資主體，使其成為“漏網之魚”。在這片利好但限制重重的汪洋中，他們卻如魚得水。

企業如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地產巨大的套利空間，而且是遠遠高于實體經濟的利潤空間。

任何企業都是逐利的經濟主體，這是市場經濟中的理性行為。當前的限價政策在客觀上導致一二手房價倒掛，創造了巨大套利空間。以杭州為例，某樓盤開盤均價為18460元/平方米，而周邊的二手房價超過3萬元/平方米。其他熱點城市新房房價與二手房房價價差也在15%~30%范圍內波動，可以說買到即賺到。不少企業企業憑借其資金、高風險承受能力等優勢，在房地產市場賺得盆滿缽滿。

企業如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，還源于房地產的保值增值特性。這里所指的保值增值一方面指的是價格，另一方面是其組成要素——土地賦予這項資產所獨有的特性。

首先來看房價，價格機制告訴我們供求關系決定價格，房地產市場近年來一直呈現供不應求的狀態，房價居高不下。房價連年增長給了社會公眾穩定的利好預期。

其次，房地產具有投資建設周期長、耐用性高、折舊小的特點，并且作為土地這一稀缺資源的附著物，其價值與土地成本成同向變化，因此在這個將土地視如珍寶的時代，房地產之于企業，正如黃金之于中國大媽，只要見到就有意搶購一空。

事實上，近年來房價一直居高不下，除了土地成本、房屋建設工程成本不斷上漲外，企業在房地產領域的投資投機活動也是房價飆升的一大推手。

首先表現在企業對房地產的投資性需求扭曲房地產市場供求關系。企業投資者需求放大了房地產本身的需求，導致商品房供不應求，加劇了價格上漲。

其次，企業的投資投機性活動導致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進一步引起房價上漲。大多數企業持有房地產都是為了賺取價差，他們囤積居奇、待價而沽，使得同時期市場上可流動的房源遠低于所開發的房源，一旦放出房源剛需者立即哄搶一空，長此以往，房地產市場成了賣方市場，價格自然只升不落。

但理性地分析，房地產行業不僅需要資金量大，且極易受政策影響。除了占據公司資源外，還阻礙公司產業技術升級，導致公司低效率運轉，不利于公司的長遠發展。另一方面，房地產隨著政策的變化具有明顯的周期性，涉足房地產領域較深的企業，其主業也將受房地產周期的影響，造成實體經濟發展不穩定，抗沖擊能力減弱，競爭力下降。

雅戈爾或許就是一個比較典型的例子。根據雅戈爾集團公布的年報數據，2017年公司實現營業收入約為98.4億元，同比下滑33.94%；歸屬于上市公司股東凈利潤約為2.97億元，相較于2016年的36.85億元，降幅高達91.95%。地產板塊營收下滑成為拖累公司整體業績的主因。2017年，雅戈爾集團地產板塊完成營收48.55億元，較上年同期降低52.70%，其中地產開發業務完成營業收入45.88億元，較上年同期降低53.57%。 （作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士后）