每日經濟新聞 2021-03-29 19:25:32
◎上海市目前已有8萬多套租賃住房正在開工建設，“十四五”期間將全部形成品質供應。
◎隨著集體土地使用制度的改革，土地市場供應將更加多元化。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
繼去年7月全國首個集體土地租賃房項目在北京正式落地開放后，上海第一例上市供應的集體土地入市試點新建租賃住房項目也于3月26日正式投入運營。該項目房源均為市場化租賃房，無申請“門檻”，租金低于周邊區域，未來有望吸引2000余名青年拎包入住。
據上海市房屋管理局介紹，該項目也是第一例上市供應的單地塊集中選址新建租賃住房項目，更是第一例聚焦服務“五個新城”創新發展的新建租賃住房項目。
58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，集體土地入市的特點在于價格低，對于當地落戶的企業來說能夠掌控成本。從政府角度，落戶企業能夠解決員工的住房租賃問題，有利于打造良好的營商環境。上海首個集體土地入市試點新建租賃住房項目運營，具有很強的示范性意義。
由于大城市房價高，加上許多一二線城市的限購政策，使得租房成為很多新市民在大城市的第一落腳點。有機構預計，到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達到2.4億。不過，因目前我國租賃市場的房源以個人房源為主，中介市場的壟斷現象也比較突出，從而產生了新市民“租房難”問題。
值得一提的是，作為上海第一例上市供應的集體土地入市試點新建租賃住房項目，3月26日投入運營的松江泗涇鎮有巢國際公寓社區，由央企華潤開發（《每日經濟新聞》2019年5月16日曾以《央企華潤操盤，上海首宗集體租賃住房土地試點地塊取證》為題進行過報道），在價格上有著很大的市場競爭力。
《每日經濟新聞》記者在58同城查詢發現，松江泗涇區域的房租價格普遍在每月5000元左右，而該公寓目前的價格在2000~4000元不等，這對于租房一族來說無疑有著巨大的吸引力。
該項目的推出不僅緩解了青年人才租房需求，同時也盤活了農村集體建設用地資源。據了解，該項目房源一經推出便受到市場青睞，首批推出的1號樓共280間已被租客鎖定200間房，達到70%的鎖定率。
今年3月2日，上海市政府印發《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》，圍繞“十四五”開局起步，推動“五個新城”建設這項全市重大戰略任務加快落地落實。至2025年，5個新城常住人口總規模達到360萬左右，新城所在區GDP總量達到1.1萬億元，新城基本形成獨立的城市功能，初步具備綜合性節點城市的地位。
而上海正在用各種方式為產業人才提供優質的租賃用房，加快推進產城融合。同時，面對上海住宅用地新增困難的現狀，探索全新土地利用方式，將為豐富住房供應結構打開思路。
張波向《每日經濟新聞》記者表示，上海利用集體建設用地建設租賃住房，加快農村集體土地入市也盤活了這些農村閑置的土地資源。而農民作為集體土地的所有人能夠享受分紅，相對低廉的土地價格也能吸引更多開發商的加入，最終形成多方共贏的局面。
松江區作上海開展集體土地建設租賃住房的唯一試點區，也是全國33個試點區域之一。早在“十三五”期間，松江便聚焦租賃住房需求比較旺盛的產業集聚區和交通樞紐地區，集中布點建設租賃住房。
截至目前，松江共有5塊集體建設新建用地入市，還有一塊存量的集體商辦用地規劃調整為租賃住房，總建筑面積約35萬平方米，可提供租賃住房約4500套，為長三角G60科創走廊的產業人才提供安居保障。
據悉，目前，上海市已有8萬多套租賃住房正在開工建設，“十四五”期間將全部形成品質供應。今年上半年，將陸續有6000~7000套左右租賃房源向全市供應。
隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設用地供應的格局將發生變化，未來土地市場供應也將更加多元化。
2020年1月1日起施行的新土地管理法規定，農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。
事實上，早在2015年2月27日，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十三次會議便通過《關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。
2020年7月6日，全國首個集體土地租賃房項目在北京正式落地開放。該項目是位于北京豐臺區成壽寺的泊寓院兒，由成壽寺村集體以土地經營權與萬科合作，首批235套公寓于當年5月下旬全部租罄。
對于集體土地租賃，北京市2017年便印發了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業（租賃物業），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。
張波向《每日經濟新聞》記者表示，作為上海第一例上市供應的集體土地入市試點新建租賃住房項目，以及上海第一例聚焦服務“五個新城”創新發展的新建租賃住房項目，松江泗涇的租賃項目上市具有很強的示范性作用。
一方面集體土地項目的租賃入市是增加特大城市住房供給，緩解住房供需矛盾的新嘗試。集體租賃項目入市是構建購租并舉的住房體系，推動建立城鄉統一的建設用地市場發展，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，促進建立房地產平穩健康發展長效機制的有效手段。
另一方面，一直以來租賃市場的供應量都主要依賴國有土地上的存量住宅，由于租賃房源分散以及租賃信息備案占比少，導致租賃市場的監管以及需求的把握都存在諸多困難。這一次選擇大地塊集中選址新建租賃住房項目，可有效增加租賃房源供給量。
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封面圖片來源：攝圖網
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