時隔1年，開盤不到3成！廣州去年首批集中供地項目多數在等待入市

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

受行業整體下行影響，房企不僅拿地熱情大幅度下降，連開發周期、入市開盤的節奏都在大幅度放緩。

在2021年4月26日-27日，廣州首批集中供地共出讓46宗地，彼時有超過60家房企報名，最終既有高溢價土地出讓，也有底價成交和流拍地塊，最終成交42宗地塊。

如今時隔一年，這些地塊現狀如何？據《每日經濟新聞》記者不完全統計，在去年廣州首批集中供地中成交的42宗地塊中，只有約12個地塊項目開盤入市，另有約12個項目已經具備入市條件但尚未正式開盤，此外有個別地塊從拿地至今一年甚至連地基都還未打好。

6月22日，記者實地探訪了位于南沙進港大道南側的地塊。該地塊于去年首批集中供中成交，樓面價達19918元/平方米，溢價率24.69%。不過記者在現場看到，該地塊尚未進入打地基階段，雖然現場已經封閉起來，但既無施工人員，也無一人看守。

去年廣州首批集中供地中成交的南沙進港大道地塊現場  圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

從拿地到開盤接近12個月

據CRIC統計，2021年22個集中供地的城市在總共3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截至今年2月9日，僅有21%的地塊開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態（尚未達到土地平整狀態），此類地塊2022年入市的可能性較小。

其中，深圳、廣州、上海等城市，項目從拿地到開盤的時長中位數在10個月以上，甚至接近12個月，周轉速率較慢?？硕鸱治稣J為，“4個一線城市中有3個城市位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉的難度更大，現金回流需要更長的周期。”

2021年廣州首批集中供地成交額高達906億元，整體平均溢價率達15%，其中廣州本地國企越秀地產獨奪7宗地塊（含聯合拿地），但目前只有荔灣、廣州南站2宗地塊項目已開盤，2宗地塊還未有項目信息公布。剩下3個地塊在進行項目信息釋放、開放售樓處等動作目前尚未開盤入市，其中包括兩宗溢價率在45%的地塊，分別位于番禺和黃埔。

另外，去年珠江實業聯合廣州水務資產管理有限公司、廣州公交集團分別在白云區拿下的2宗地塊，目前也還未有項目信息公布。

與越秀地產一樣，外來房企德信地產也于去年在黃埔同樣的位置拿下一宗同樣溢價率45%的地塊，這也是其首次通過招拍掛進入廣州市場。該地塊成交總價達11.96億元+1.04萬平方米配建，扣除配建后，成交樓面價達26817元/平方米，目前也只是開放了售樓部但尚未入市。

去年首批集中供地中，卓越經過54輪競價，以24705元/平方米的樓面價拿下番禺橋南蜆涌村大口涌以西地塊。

對于該地塊的進展情況，卓越廣州公司方面6月22日在接受《每日經濟新聞》記者線上采訪時表示，公司位于番禺橋南的晴翠府項目已經在今年“五一”期間開發展廳，預計下個月入市開盤。項目整體體量約14萬平方米，主推建面約89-130平方米三至四房戶型，總戶數約1262戶。“項目主要針對改善居住或者品質首次置業客群，客戶來源主要為番禺地緣性城市中堅力量。”

6月22日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，從去年年中開始，全國房地產市場開始進入下行階段，廣州也不例外。在這樣的大環境下，在上半年首批集中供地中以相對高的樓面價拿地的項目多少有些生不逢時，調控和市場的雙重挑戰讓它們的入市節奏普遍放緩。

從庫存去化來看，克而瑞統計顯示，截至今年5月底，廣州新房庫存合計10.7萬套，按近12個月去化水平計算，去化周期需15.4個月，對比去年同期（7.9個月）整整翻了一倍。

不過值得注意的是，今年為迎合6·18優惠促銷期，不少開發商積極取證，僅6月上半月廣州新房供應就達6204套（去年6月整月的供應量6074套）。成交方面，6月上半月網簽成交2788套。

退出和聯合開發現象頻繁

從去年開始，無論是在拿地時還是拿地后，合作開發成為主流現象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方國企/央企”的合作類型尤為突出，還有不少房企也出現過退地的情況。

融創去年在廣州首批集中供地中一共收獲3個項目，其中以21.62億元、溢價率10.7%競得位于增城區中新鎮新新公路西側的地塊，開始引入了金地商置聯合開發。啟信寶顯示，今年4月，融創旗下公司已經退出該地塊項目公司，目前由金地商置方面100%持股。另外，原本融創還與廈門國貿聯合拿下的增城另一宗地塊，在今年3月30日，融創也退出了該地塊項目公司。

而位于南沙進港大道南側地塊的樓面價更高，彼時融創拿到該地塊的成交樓面價達到19918元/平方米，溢價率24.69%，后續融創還引入了正榮合作開發。

6月22日，《每日經濟新聞》記者實地走訪該項目發現，地塊尚未進入打地基階段，工地里面還擺放著一些施工機械和幾臺挖掘機，但無一絲動靜。工地現場已經封閉起來，既無施工人員，也無一人看守。

廣州市住建局系統顯示，該項目于去年7月獲批了基坑支護和土方開挖施工許可證。記者在現場看到，工地附近還張貼有建筑工程設計方案調整批前公示，公示的期限是4月13日-22日，部分規劃樓棟已完成《建設工程規劃許可證》批后監管。

南沙進港大道地塊現場的公示牌  圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

當然，融創也不是唯一退出地塊開發的房企。去年4月27日，合生創展以底價7.3億元競得的增城區永寧街創業大道北側18004211A19020號地塊，如今該項目名定為“保利瓏悅”，已成為保利置業旗下項目。今年3月，項目公司名稱已從曾經的廣州合生天銘房地產有限公司變更為廣州保泰置業有限公司。

再如上述德信地產在黃埔還未開盤的項目，在后期則引入了廣州本地的嘉達實業集團、國企知識城（廣州）城市開發投資集團有限公司；招商聯合弘陽地產在白云拿下的樓面價26643元/平方米地塊，后期也拉來了電建地產聯合開發；正榮在拿下廣州首個地塊后不到兩個月的時間，就引入了同在上海的房企新城控股。

記者注意到，南沙橫瀝島一個名為“鉑玥明珠ONE”的項目在去年底就已開盤，貝殼找房平臺顯示其均價為36000元/平方米，相比其他首批項目開盤速度較快。在去年底，該項目的開發商也由原本拿地的美的置業一家擴充到包括越秀、金地商置、旭輝在內的4家房企。

在業內人士看來，聯合拿地和開發之所以在如今成為主流，一方面可以分散風險、優勢互補，另一方面跟本地民企或國企合作，也更有利于項目的推進與入市銷售。

今年7月，廣州將進行2022年第二批集中供地，14宗合計占地面積65.1萬平方米，總起拍價為253億元，本批次集中供地面積和宗數均創下歷次新低。

廣州中原研究發展部指出，本輪供地較為矚目的亮點當屬“斷供”20個月的天河，一次性掛出2塊靚地。一方面反映官方推地“貴精不貴多”的新思路，另一方面則反映出對于外圍區地塊推出信心不足?？偟膩碚f，目前房企資金壓力仍較大，拿地需求較2019-2021年上半年降低。

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