第十二屆價值地產年會行業高端訪談 | 保利發展吳定金：市場恢復還需政策維持，行業信心提升最重要

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

在房地產市場整體下行的當下，怎樣才能重拾信心再出發成為行業共同面對的課題。

克而瑞數據顯示，今年7月百強房企銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平，環比降低28.6%，降幅較往年30%左右的平均水平基本持平；同比降低39.7%，降幅略有收窄。目前，市場整體需求和購買力疲軟，短期內房企去化壓力仍然較大。

日前，保利發展控股集團戰略研究院院長、戰略投資中心副總經理吳定金在接受《每日經濟新聞》記者面訪時表示，信心的恢復很重要，目前整個市場對于行業的信心雖說有一定提升，但仍處于低位。從穩經濟的角度出發，下半年仍需要加碼政策穩定、恢復整個市場。

保利發展控股集團戰略研究院院長吳定金 圖片來源：受訪者提供

一二線城市部分政策可調整

吳定金認為，當下的市場只能視為是在階段性的恢復，而這種恢復還不太牢靠，可能還需要政策進一步的維持，甚至還要加碼。另外，對于輿論的正面引導、行業信心的恢復也很重要，下半年對很多房企而言銷售端、融資端能否得到改善至關重要。

“雖然6月份市場有一些反彈，但主要集中在大中城市的核心區。除了這些區域外，大部分區域其實并沒有明顯改善，所以這些還是需要引起重視。希望能有更大的動作去穩定市場，對這個行業也要做一些更大的支持，我們認為這個很重要，否則市場可能會延續下行。”

據中指研究院不完全統計，2022年7月單月，多地累計出臺93條房地產調控政策，在7月28日政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松動繼續向一二線城市擴展，政策力度也有逐漸加大的趨勢。

8月12日，蘇州、無錫相繼出臺限貸松綁政策，蘇州二套房首付比例由貸款結清50%、貸款未結清80%，分別下調至30%、60%；無錫則將二套房首付比例由貸款結清40%、貸款未結清60%，下調至30%、50%；8月20日，上海臨港新片區再次優化購房政策，非本地戶籍區域內社保繳滿1年可購1套房。

吳定金表示，在政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”下，政策可以針對一些一二線城市進行部分調整。比如一些針對當時市場過熱時設計的臨時性、限制性的措施，限價限購政策等。從目前的市場結果來看，部分區域的市場價格已經低于限價。

“另外，應該去考慮到用市場化的手段來解決核心區、高端市場的價格問題，而對于剛需改善類可考慮參考中位數價格，以保持價格穩定。”

在吳定金看來，現在整個房地產市場已經回歸“居住”屬性，在這種背景下，市場可以多關注剛性需求、改善需求、多元化需求、租賃需求、跟居住相關的服務需求。因此，購房者相較以往，也更關注自身真實需求，關注房子所在地段的成熟度和教育、醫療、商業、公建等配套的成熟度，這也證明整個房地產市場發展方向也在走向成熟。

多關注民營房企的生存狀況

近期，是否要以現售制度取代預售制度、預售制度是否該取消等問題，一度成為行業關注的焦點。

“預售制度本身實際上沒有任何問題，其對于當前的房地產市場有更加明顯的意義，只是在執行層面可能存在偏差。”吳定金認為，關于部分預售樓盤引發的延期交房等相關問題，根本原因在于問題房企本身，而不是預售制度。

這一觀點的依據是，房地產本身是大宗商品，對于這類大宗商品包括房子本身在內，其實主流經濟體都是采用預售制。因為預售制度能夠起到提前去測試和了解市場的作用，做到以銷定產。如果是現售，等房子都建好了、成本都花了但是賣不掉的話已經晚了。當然，如果想做也可以實行部分現售，但沒必要整個行業“一刀切”地強推現房銷售。

吳定金補充道，民營房企現在實際上都是在為生存而戰，銷售端和融資端都需要有實質的改善。行業也應該多關注民營房企的生存狀況，切斷持續爆雷、沖擊整個信用體系的傳導鏈條。對于已爆雷的企業，重點轉向“保交付、保民生”；對于未爆雷、資金趨于緊張的房企，可加大融資支持力度，緊急注入一定的流動性，讓企業存活、運轉起來，這樣的投入成本（相比爆雷后）相對少一些，可以起到四兩撥千斤的作用。樓市進入買方市場，疊加資信等因素導致越來越多的房企失去投資能力，土地市場也隨之進入買方市場。

克而瑞研究中心數據顯示，7月份，在核心城市通過“犧牲規模、提高質量”的讓利之下，土地市場呈現量跌價漲。企業拿地層面，并未較上半年出現顯著變化，仍有近四成房企投資停滯，即便是核心城市火熱地塊帶動整體土拍有所回暖，但拿地依舊是央國企及地方城投平臺等老面孔，民企持續“隱身”。

吳定金指出，目前行業最需要的還是信心的提升，這個時候要把信心的提振作為一個重要的事情來做。對于一些沒有爆雷但資金緊張的房企還是要給予一些關注或支持，這也非常有利于行業的良性循環和房地產的穩定發展。

“下半年，房企在入市節點方面還是要盡量把握更多的銷售期，能夠提早入市就會延長擴大銷售市場，能往前趕的盡量往前趕。”

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封面圖片來源：受訪者提供