2022集中土拍“黑馬”·綜述 | 今年集中供地已成交1.46萬億元，誰是房企拿地榜上“黑馬”？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

10月26日，隨著成都第三批集中供地開拍，今年22城第三批集中供地也進入收尾階段。

從今年已經完成前三批次集中供地的城市來看，上海、北京、杭州、合肥等熱點城市熱點地塊競拍熱度依舊，而青島、廣州、無錫等城市則頻出現底價成交與流拍。

《每日經濟新聞》梳理發現，截至目前，在今年的22城集中供地中，國企央企、地方國資仍是拿地的主力軍；民營企業拿地積極性普遍不高，只有在少數城市的集中土拍中，民企拿地表現突出，如杭州、合肥、武漢，以及前兩批次均100%民企拿地的長春。此外值得注意的是，部分中小型地方性房企成為土地市場的“黑馬”。

溢價和熔斷地塊占比下滑

“今年第三批集中供地土拍熱度再次降回2021年第三批次的水平。”

據中指研究院測算，截至10月12日,已完成第三批集中供地的13個城市，前三個批次集中土拍流拍率基本維持在7%-8%的穩定區間，而熔斷地塊占比由第一批次的接近30%腰斬至第三批次的15%，同時溢價成交地塊比例也下降了15個百分點。

13城2022年集中供地成交情況 對比來源：中指研究院

具體來看，無錫第三批集中供地全部底價成交；青島推出33宗地，3宗流拍、28宗底價成交；南京原計劃公開出讓46幅地塊，最終14宗延長掛牌時間，交易日實際掛出32宗，最終1宗流拍、27宗底價成交、1宗觸頂搖號，僅3宗有溢價；南昌22宗涉宅用地，12宗地塊流拍，流拍率達55%，5宗溢價成交，其中4宗地價熔斷觸發搖號；廣州掛牌18宗宅地，2宗提前終止出讓，流拍3宗，流拍率達到16.7%。

不過，部分熱點城市第三批集中供地則是另一番場景：北京18宗地全部成交，4宗競拍至地價上限；上海35宗涉宅用地全部成交，8宗達到中止價進入“一次報價”、24宗底價成交；杭州19宗地中8宗競拍至地價上限。

底價成交成為今年土地市場的常態。今年第二批集中供地，22城共計推出涉宅用地463宗，推出規劃建面4642萬平米， 成交涉宅用地431宗，成交規劃建筑面積4196萬平米，收金5413億元；其中，87宗地塊溢價達到上限成交，上限成交占比20.2%，288宗地塊底價成交，占比高達66.8%。

從今年完成第三批集中出讓情況來看，底價成交和低溢價率繼續延續，無錫11宗土地全部底價成交，武漢平均溢價率0.1%，天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……截至目前，第三批集中供地中平均溢價率最高的寧波，為8.59%。

民企拿地意愿持續減弱

從拿地金額來看，國企央企和地方城投仍是拿地主力軍。

今年22城首批次集中供地共成交金額4966億元，民營企業拿地金額僅903億元，地方國資拿地金額1560億元。第二批集中供地22城共計收金5412億元，民營企業拿地金額降至846億元，占比15.6%；地方國資拿地金額上漲至1945億元，占比增長至35.9%；國企央企則出資2561億元進行拿地，占比47.3%。

截至目前，已完成第三批集中供地的15個城市共收金4196億元，其中央企拿地金額1339億元，占比31%；地方國資平臺出資達到2163億元，占比超50%；混合所有制及民企的拿地金額分別占比5%和13%?？梢?，地方國資平臺已成為土地市場的主要托底者。

也就是說，今年的22城集中供地總成交金額已近1.46萬億元。

今年第一批集中供地各類企業拿地情況 來源：中指研究院

中指研究院土地事業部負責人張凱曾在10月22日向《每日經濟新聞》記者表示，“對于房企而言，提升周轉速度的核心仍然在于去化速度。在房地產救市政策發揮的作用逐步減弱的當下，營銷持續乏力致使房企投資意愿降低，進一步拖累宏觀經濟和居民可支配收入，導致置業意愿繼續下降，產生了負反饋循環，去化速度很難提升，房企的投資意愿在反復摩擦中被不斷消耗。”

在為國企央企為主導的拿地榜單上，也有著民營房企的身影，其中不僅有濱江集團這樣的深耕型區域龍頭房企，牢牢占據杭州市拿地金額榜首；也有一些名不見經傳的房企，如大家房產在杭州的拿地金額反超萬科排名第五，雅戈爾也在寧波土拍金額中排名第七。

今年第二批集中供地各類企業拿地情況 來源：中指研究院

中指研究院企業事業部研究負責人劉水10月26日通過書面方式向《每日經濟新聞》記者分析指出，“去年下半年以來房地產市場深度調整，土地市場買家除全國性大中有全國性大中型央國企、地方國企外，還有部分區域型房企。特別是隨著土地市場趨冷，這些區域型房企發揮所在深耕區域投研、品牌等優勢，在優勢城市拿地擴大區域市場競爭力。隨著市場后期市場趨穩復蘇，這類企業的規模及市場競爭力將明顯提升。”

對于大多數房企“無力”拿地的現狀，張凱認為，“與其通過提高銷售限價為房企提供‘看得見摸不著’的利潤空間，不如地價和限價雙降，直接讓利于購房者。”

財政部國企購地新政顯效

9月24日，財政部印發了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》（以下簡稱《通知》）指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。進一步規范地方事業單位債務管控，建立嚴格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務，切實防范事業單位債務風險。

來源：財政部官網

《通知》出臺1個月以來，從南京、廣州等地的第三批集中土拍情況來看，地方城投仍是拿拿地的主力軍。

不過作為今年首個完成第四批次集中供地城市的無錫，《通知》的約束效果明顯。今年以來，無錫的集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍，在前三批集中供地，地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，央企國企尚未在無錫拿地。在10月25日的無錫第四批集中土拍中，推出的13宗地塊全部底價成交。其中4宗地被民企競得：本土民企摘得3宗，朗詩摘得1宗；而無錫當地國資企業的拿地金額占比降至33%。

“地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，可見財政部政策對于地方國資參與土拍的約束效果初步顯現，預計后續其他城市會有相似的變化。”張凱表示，“由于托底土拍難度加大，為減少地塊流拍，預計部分城市今年第四批次土地供應將有一定程度的縮量，以及通過更為優厚的土拍規則和更為優質的地塊，吸引市場化運作的央國企及部分民營房企參拍。”

在張凱看來，《通知》主要針對托底拿地但不開發的地方國資企業，而非全面禁止城投企業拿地，因此對于有房地產開發能力和經驗的城投企業，該政策并無太大影響。但對于舉債拿地但沒有項目開發計劃的城投企業，其購地行為將得到有效約束。

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝