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    接近地鐵,全球最貴公寓設計師的作品,認籌率不足30%!開發商當初拿地花了近20億…

    每日經濟新聞 2022-11-10 19:55:29

    每經記者 包晶晶    每經編輯 段煉 陳夢妤 蓋源源    

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    上海泗涇板塊格力地產“公園海德”項目

    橘生淮南則為橘,生于淮北則為枳。

    曾經設計出全球最昂貴公寓海德公園一號的理查德·羅杰斯大師也不好使了。

    11月2日起,大師事務所在中國的又一力作上海泗涇板塊格力地產“公園海德”正式開啟認籌,截至11月6日認籌結束,642套房源,認籌不足200組客戶,認籌率不足30%,尚未觸發積分。

    多個中介交易平臺數據顯示,公園海德項目周邊二手房均價在6萬元/平方米左右,而“公園海德”高層單價在49200元-58850元/平方米區間,這意味著一二手房價格倒掛在每平方米1.5萬元左右。按照上海新房市場的規律,接近地鐵、價格倒掛的剛需上車盤,大多會超額認購觸發積分搖號,更何況松江泗涇已經許久沒有新房供應,那么公園海德為何受此冷遇?

    11月9日,《每日經濟新聞》記者前往泗涇鎮實探該板塊房源銷售情況。從軌交9號線泗涇站向北,步行不足900米即可到達項目。地鐵站外,有人在路邊舉著“280萬起、85%得房率”字樣的廣告牌等待潛在客戶。他告訴記者,“原先每平方米想賣6萬塊,但實在是開不出這價,現在5萬多吧?!碑斢浾咴儐柈斍罢J購是否火熱時,他無奈地搖了搖頭,說“就在前面,你去看看吧”。

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    泗涇地鐵口的項目廣告牌

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    戶型太“前衛”

    記者從泗涇地鐵站步行向南,路過一片仍未開發的農田與舊宅,隨后便是融創壹號公館、華發泗水和鳴、綠地香緹、萬業名苑等已經入住或交付的新住宅,居住氛圍已經相當濃厚。

    在祥嚴路口,中介張勇帶著廣告牌正在和附近居民聊天,記者詢問起周邊二手房價格時,張勇說:“這一片二手房高的能賣到6萬多元/平方米,對面泗水和鳴開盤不到5萬元/平方米,現在二手房也漲到6萬元/平方米以上了?!?/span>

    談及嚴重倒掛的新房時,張勇坦言,“有這些二手房在(競爭),一般不太會選公園海德,房型你接受不了?!?/span>

    帶著好奇,記者走進了公園海德售樓處,置業顧問陳婷告訴記者,“這是羅杰斯大師的作品,并非傳統的住宅理念?!?/span>

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    項目售樓處

    官方微信資料顯示:“由羅杰斯設計的公園海德是高技派順應時代審美的體現,外立面采用錳鎂鋁合金、埃特板及GRC等當代高新技術材料來完成硬朗大氣的立面塑造,并藝術性的將咖色、黃色與工業材料的本色結合,達到充滿時代科技感的獨特視覺審美?!?/span>

    但項目坐落于松江區泗涇鎮,從區位和價格上來看,屬于剛需上車盤,高端獨特的審美和突破傳統住宅的設計能否讓購房人買單?

    記者在104平方米主力戶型的樣板間看到,創新的設計一改“南北通透”或“雙南”主流方案,主臥與次臥在面積上做出了犧牲,為公共活動區域留下了大片空間。但在該戶型中,并不方正的次臥只留了一扇單開的小窗作為采光,主臥也同樣在床頭上方開了一扇小窗,見記者面露難色,陳婷說:“這采光難道不夠么?主臥還有那扇落地玻璃門呢?!?/span>

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    項目樣板間臥室的小窗

    她說的是臥室通往陽臺的一扇狹窄的玻璃門,雖然能夠透光,但相較于“老式房型”的大飄窗采光,難免讓老派人士難以接受。

    “窗子雖然小”,但是外立面有設計感,整體是非常漂亮的,畢竟是大師作品?!彼俅螐娬{。

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    與眾不同的窗型

    在54平方米的一居室中,大師將廚房安排在東南朝向,與陽臺相鄰,而入戶門旁邊則是洗手間與餐廳。

    更接近傳統居住的戶型中,朝東北面的次臥終于有了大飄窗,客廳對著陽臺的位置,也設計了約1.2米寬的飄窗,與陽臺門并排。

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    與陽臺門并行的飄窗

    在上海,上一次如此突破的設計,還是羅杰斯在“中興路一號”的設計。

    中興路一號的最大突破在于以雙線十字承重結構打造了270度全景視界,取消陽臺、忽略朝向,以全玻璃窗取代實體墻,盡管當時因為太過西化而引發了較大爭議,但憑借區位、品牌、物業配套優勢,最終還是順利完成了去化。

    客觀來說,公園海德高層3.2米的層高、記者在現場看到的精裝修和硬件交付標準,在遠郊剛需和剛改產品中,仍具有一定的競爭實力,但在產品設計與目標消費群體對“住宅”的共識上,仍然存在一定錯配,前衛的房型設計未來是否會被市場接受仍待觀察。

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    溢價109%,拿地6年終于入市

    2016年前后,格力地產在上海頻頻高溢價拿地,公園海德地塊就是其中之一。

    當年5月11日,格力地產以總價19.65億元、溢價率109%競得松江泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊,成交樓面價37675元/平方米,當時市場多方測算,格力的保本售價在5.5萬元/平方米以上。

    14個月之后,該地塊舉行開工儀式,而當時隔壁同日拍出的融創地塊開發已經初具雛形,如今,融創壹號院已經交付兩年,格力也成功把期房賣成了“準現房”。

    “認購已經結束了,11月14日正式搖號選房?!?/span>

    “會不會選不到滿意的房型?”

    “只要你看得中,就選得到,登記認購還不到200組,我們有600多套房源?!?/span>

    記者在鏈家搜索公園海德附近二手房成交情況發現,南側的融創壹號公館,歷史成交價在6萬-7萬元/平方米不等,6月和7月份最新成交的14樓三房,均價分別為72905元/平方米和67270元/平方米。

    記者|包晶晶

    編輯|段煉?陳夢妤?蓋源源

    校對|何小桃

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