每日經濟新聞 2023-02-03 20:50:56
每經編輯 張錦河
繼1月5日央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，已有多地下調首套房貸款利率。
據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內的約30城已下調了首套房貸款利率。據中指研究院監測，目前已有20余城下調首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按3.7%執行。
首套房貸利率不斷下行，與存量房貸利息差擴大。因此，不少已購房者選擇提前還款。春節前，就掀起一波提前還款潮。然而，很多人發現，想要提前還款，越來越難了。出現了“還錢比借錢難”的情況。
圖片來源：視覺中國-VCG11458879941
紅星資本局2月3日報道，小陌（化名）與丈夫在北京市買房時就決定未來會提前還貸，用每年的余錢歸還銀行貸款以便減輕生活壓力，他們夫妻倆與銀行簽訂的貸款合同約定“提前還貸無需繳納違約金”。
“剛開始（攢到）20萬-30萬元才還（一次），后來（攢）10萬元就還，現在（攢）5萬元我就想還了。”小陌告訴紅星資本局，總貸款約200萬元左右，現在已還80萬元貸款，月供下降了近一半。
以小陌現在的商貸利率（LPR+30bp）計算，她提前歸還80萬元，如選擇月供不變、年限縮短，總利息減少129萬元；選擇月供減少、年限不變則總利息減少67萬元。
紅星資本局了解到，對于銀行來說，用戶提前還房貸并不劃算，該現象被稱為“存貸雙降”。
小陌對紅星資本局回憶稱，隨著越來越多的人在社交平臺上分享提前還貸的經驗后，她發現提前還貸變難了。她上一次提前還貸是在2022年6月，在銀行APP上申請就可以還貸，“誰知道現在約不上！”
紅星資本局注意到，小陌遭遇的情況不是孤例，有不同地方、不同貸款行的網友分享過遇到的相似情況，線上提前還貸渠道被關閉，去線下申請提前還貸需要預約、排隊等待。
在此背景下，有網友在社交平臺上分享了成功提前還貸無需多加等待的經驗——撥打銀行保險消費者投訴維權熱線（12378）對銀行的行為進行投訴。
截圖自小紅書用戶@行走的封閉貨車
2月3日，有發過提前還貸經驗貼的網友向紅星資本局確認，在撥通該電話并按照相關步驟操作后，她現在已經順利提前還貸。
據澎湃新聞，一位銀行業人士表示，其所在的銀行昨天召開行務會議，個貸部相關負責人也提到了提前還款難的問題。簡單說，銀行不希望房貸業務下降太快，同時也不希望自己已經鎖定的收益或有較高收益的優質資產受到太大影響。
“從銀行角度而言，在制定年度資產擺布計劃時，會同時考慮量和價兩個因素。在量上，會制定新增房貸的增量目標，但當下新房和二手房的貸款需求疲軟，即便沒有提前還貸，增量任務也不容易完成。如果大量的提前還貸涌入，從某種程度上量的增長更難完成，甚至于負增長，所以銀行會控制提前還貸的規模。”上述人士指出，在價的因素上，無論是固定利率還是LPR定價，前些年的房貸利率在某種程度上還是偏高的。即便LPR在調整，但浮點還是根據當時的合同來的。一些客戶會覺得吃虧，所以有錢就想提前還。但銀行也因此有動力去設置一些障礙，希望客戶慢點還甚至不要提前還。
談及銀行為何不希望客戶提前還貸時，一家國有大行人士向澎湃新聞直言，房貸收益對于銀行來說是一筆長期穩定的生息資產，如果都紛紛提前還款，會影響銀行對長期資產的計劃安排。
一位國有大行省分行人士向澎湃新聞表示，據其了解，在四大行中，有兩家支持線上提前還款，但其中又有一家設置了線上的額度，因而最近投訴較多。其所在的銀行在線上未進行額度控制，投訴不多，但是提前還款的壓力較大。
經濟日報2月1日發表的文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱當前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題?？杉涌煲龑?年期以上LPR下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。
2月2日，每日經濟新聞發表每經熱評文章《提前還貸人群增多，說明“房住不炒”收到了失效》。文章稱，貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個BP的利率浮沉，而是基于個人現實，基于自我預判，所作出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現在不敢借，要降房產投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實效。又比如絕對的風險厭惡型客戶，發覺一段時間內已經很難從他處謀得房貸之上的類無風險收益，當然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。
每日經濟新聞綜合自經濟日報、每經熱評（特約評論員：蔣光祥）、澎湃新聞、紅星資本局
封面圖片來源：視覺中國-VCG11458879941
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