每日經濟新聞 2023-03-27 10:57:51
每經編輯 魏文藝
商業地產迎來重大利好！
3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）；同日，國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。
兩個文件同時提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
這也意味著，此次《通知》將不動產投資信托基金(REITs)項目的申報首次涵蓋了商業地產領域，百貨商場、購物中心、農貿市場也能發REITs。這對于商業地產而言意義重大。
不過，《通知》同時指出，項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。
來源：證監會官網
根據2020年7月發改委發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》，酒店、商場、寫字樓、公寓、商品住宅等房地產項目未曾納入REITs試點。
而此次《通知》提出，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，“此次政策最大的亮點在于，過去提及REITs是從盤活存量資產的角度進行的，而此次立足點有變化，即是從提振消費的角度入手的。這也是我們理解商業地產REITs創新所需要關注的地方。”
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“發改委支持商業地產REITS是在當前支持消費，擴大內需的大戰略的背景下出臺的，比如提到的商場、百貨商場、農貿市場等都是與消費息息相關的，這些商業地產具有穩定的現金流，可以通過REITs的方式來提供增量的資金支持。”
據統計，自公募REITs出臺后，全國工業物流的成交從2021年的約260億元升至2022年的約470億元。相反，此前未納入可發行范圍的商業項目經歷三年疫情，從2021年全國的約530億元成交額，跌至2022年的僅112億元成交。
戴德梁行指出，消費基礎設施REITs的推出進一步豐富了公募REITs底層資產類型，為中國REITs市場擴容注入了新動能，也為眾多優質的持有型消費基礎設施對接資本市場提供了新方向，是繼物流、商務園區、工業園及保障性租賃住房后，正式宣布支持消費基礎設施。
“消費基礎設施REITs的放開，為獨立商業運營商優質零售物業的退出提供了新路徑，市場流動性得到增加，加之不動產私募投資基金試點的展開，未來零售賽道相信會吸引更多投資人的關注。”
同時，《通知》也對REITs項目的收益水平提出明確要求。根據不同類型基礎設施REITs項目的具體情況，合理把握項目收益水平。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^剝離低效資產、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發行要求。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，“推進REITs常態化發行，將能充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業杠桿率的重要作用。”
值得注意的是，近期不少企業在財報中也提及有關REITs的布局與發展。3月21日，招商蛇口在2022年度業績發布會暨投資者交流會上表示，在REITs方面公司應該是行業里較先實現盈利的，公司8800億元的資產里有1200億元為資產經營類資產。“未來會持續推出REITs資產交易，形成常態化運營。”
自去年保障性租賃住房納入公募REITs后，也成為新的風口。
此次《通知》指出，要落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。
2022年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點項目成功上市，年末，華夏華潤有巢REITs發行上市，成為業內首單央企保障性租賃住房REITs。短短半年時間內，保障性租賃住房REITs從無到有，上市只數已經迅速擴容至4只。
今年開年，保障性租賃住房REITs又跑出發展“加速度”。1月10日，北京市昌平保障房建設投資管理有限公司發布公募REITs專業服務團隊選聘項目招標公告，項目資金來源為自籌資金399萬元，又將保障性租賃住房REITs拉進市場“聚光燈”之下。
公開信息顯示，目前已有十余個省市的保障房項目正在籌備，未來，保障性租賃住房REITs有望成為公募REITs的一個重要底層資產來源。
中指研究院企業研究總監劉水表示，“鼓勵保障性租賃住房REITs發行，將助力保租房更快發展。”
值得一提的是，此前上海城投控股股份有限公司（以下簡稱城投控股）就公告開展保障性租賃住房公募REITs項目申報發行工作。今年1月4日，城投控股召開第十屆董事會第二十九次會議，審議通過了《關于開展保障性租賃住房公募REITs項目申報發行工作的議案》，董事會同意公司開展公開募集保障性租賃住房-基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的申報發行工作。
中金公司研報顯示，目前重點大中城市已陸續出臺保租房認定標準，在框架上具備較強的一致性，比如在面積標準、租金標準、運營標準、準入標準等領域都存在許多共同要求。保租房REITs的中短期擴容路徑比較清晰，更多城市將以人才公寓和公租房的形式來參與發行。除集中式的保租房產品外，分散式的產品有望陸續上市。
（每經房產整合自中國基金報、券商中國、界面新聞、新京報等）
封面圖片來源：視覺中國-G111332455580
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