年報解讀| 富力地產：2022年凈虧損157.8億元，出售酒店類資產是流動資金來源

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

3月31日，富力地產發布2022年年度業績報告，這份年報經過審核但無任何意見或結論。去年8月，香港立信德豪會計師事務所有限公司就富力地產2021年年報出具了保留意見。

2022年，富力地產營業收入351.93億元人民幣（下同），同比下降53.83%；毛利扭虧為盈達38.27億元，同比下降82.34%；毛利率10.87%，同比減少17.56個百分點；凈虧損157.8億元，同比收窄3.5%。

富力地產在年報中表示，就盈利能力而言，因房地產行業經營環境嚴峻，新冠肺炎疫情致使經濟放緩，財務狀況影響市場對中國房地產之情緒，導致確認銷售下降，公司于2022年錄得凈虧損，管理層將致力于未來改善營業額及財務盈利。

將推出新產品并增加可售資源

報告期內，富力地產合約銷售總額為384.3億元，包括按平均售價每平方米13,480元計算建筑面積285萬平方米。

富力地產384.3億元銷售額來自210個項目，就城市而言，一線及二線城市貢獻總協議銷售74%，三線及以下城市貢獻22%，海外貢獻4%。就業態而言，總協議銷售的61%來自住宅、5%來自別墅、34%來自商業及其他，包括寫字樓、公寓、商鋪等。

截至2022年底，富力地產在建總建筑面積約19,864,000平方米，總可售面積約14,136,000平方米；土地儲備為總建筑面積約60,977,000平方米，其中總可售面積約47,082,000平方米。年內富力地產還于廣州新增總可售面積約133,000平方米的土地，該地塊為其多年跟進的城市更新項目之一。

富力地產管理層在年報中表示，將繼續與銀行及貸方接洽，以鼓勵被擱置的資本進一步流動。

“本集團2023年開局穩定，于中國新年假期過后預售量環比有所改善，成交量顯著回升。隨著市場持續復蘇，本集團將推出新產品并增加可售資源。隨著施工量逐步增加，可售資源將主要包括具有實時現金流貢獻的已完工存貨，以及未來將提供流動性的新可售資源。管理層預期繼續推動終端用戶的住宅需求，購房者將更為活躍。”

出售酒店資產一直是流動資金來源

雖然在持續虧損，不過，富力地產的負債情況有所改善。其總債務由2019年1971億元高位減少至1267億元，這也是富力地產過去10個財政期間的最低債務水平。僅有1/3債務于一年內到期，2021年底為超過48%。

去年11月，富力地產8筆135億元境內公司債券整體展期成功，展期后8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。在更早的2022年7月11日，富力地產已完成10只美元票據整體展期，金額合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。

截至2022年末，富力地產包括作特殊用途而受限的資金在內的總現金為123.0億元，較2021年同期減少88億元。同時，其資產負債比率為170.8%，同比增加40個百分點，資產負債比率以借款凈額（借款總額減去現金及現金等價物及受限制現金總額）與總權益的比率計量。

“債務重組及延長到期日不足以確保穩定的長期現金流，減少債務總額亦同樣重要，因利率上升及借貸成本會使維持償付能力變得困難。”富力地產也指出，在當前市場環境下，債務水平過高并不可持續，故采取嚴厲措施迅速降低債務余額，包括加速資產出售及利用現有現金資源，而非進一步收購更多土地儲備或投資長期資產。管理層將繼續探索可用方案，以進一步降低債務金額至可接受水平。

過去一年，富力地產也在加快資產變現步伐，完成多項酒店資產及海外發展項目的出售。其表示，酒店資產質量優良且價值具吸引力，其余92個項目持續受到關注，預料市場估值超過470億元。

“酒店資產引起長期物業投資者的濃厚興趣，出售該等資產是本集團的流動資金來源。”

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