樓市半年考·房企| 上半年完成全年六成銷售目標，越秀地產旗下物業、商管“短板”待補

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

在房地產市場仍處于低位徘徊的當下，一些老牌房企卻表現出難得的發展韌性。與此同時，在房地產行業無法再回到過去對住宅開發過于依賴的階段后，在非住領域尋求多賽道并進對于房企而言，既是挑戰也是契機。

近日，越秀地產（HK00123，股價8.710港元，市值350.61億港元）披露的銷售數據顯示，上半年實現累計合同銷售金額約為836.27億元，同比上升約71%，已完成了2023年合同銷售目標1320億元的63.4%；累計合同銷售面積約為247.44萬平方米，同比上升約39.2%。

在拿地方面，今年以來越秀地產共拿地8宗，涉及北京、廣州、武漢、上海、青島、成都等城市，拿地總金額高達167.8億元。其中在北京拿地耗資就高達138.46億元，占到拿地總金額的82.5%。

在克而瑞公布的2023年上半年中國房地產企業操盤榜TOP200中，越秀地產較去年提升3名排在TOP13；在上半年房企新增土地貨值上進入TOP10。

越秀地產在2023年上半年房企全口徑銷售額榜上排在第13位 來源：克而瑞

值得注意的是，在地產業務“狂飆”之下，越秀也在不斷加碼物業、商管的拓展，補齊短板。今年2月底，越秀地產商業板塊正式更名為“越秀商管”，專注于商業地產項目的“開發+運營+金融”全鏈條資產管理。

近日，越秀服務（HK06626，股價2.980港元，市值45.36億港元）進行了高管變動調整，陳冬鵬將不再擔任公司財務總監，并將調任為集團的并購負責人；李慧婷已獲委任為財務總監。

對此，越秀方面7月12日回復《每日經濟新聞》表示，由于內部工作的崗位調動安排，陳冬鵬將專注于收并購。李慧婷 2008年進入母公司越秀地產，現任越秀地產財務管理中心總經理一職，在會計、財務等方面擁有豐富的經驗。相信她接任將有利于更高效處理公司和母公司越秀地產間的業務往來。

“3年1億平米”目標的壓力

越秀服務公告顯示，李慧婷將繼續擔任越秀地產財務管理中心總經理的現有職位，并將20%的時間投入到現有職位，80%的時間投入到財務總監的新職位。

值得注意的是，“并購負責人”這一職位較少被物業公司公開提及。從實際落地層面看，越秀服務自2021年6月上市以來，鮮少有公開的收并購交易。

期間僅有的一筆公開收購是在2022年10月，越秀服務收購廣州長隆集團旗下廣州市秉信物業管理有限公司100%股權，總對價950萬元，新增合約面積約79萬平方米，為上市以來首單收并購。這宗收并購的PE（市盈率）大概只有5倍，是越秀地產負責該項目代建而帶來的協同效應。

在此背景下，越秀服務仍然錨定上市三年內在管面積達到1億平方米的目標。越秀服務管理層對外的態度也一直是積極謹慎穩妥推進收并購事宜，近年來更強調的是第三方外拓的發力和爭取更大的TOD物管份額。

在今年3月的業績發布會上，越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰表示，三年內在管面積達到1億平方米的目標不變，但更強調要實現有質量的拓展，通過多措并舉提升擴大規模。一方面要承接好母公司提供的優質項目資源；另一方面要進一步加強市場化的外拓，“用好股東給我們提供的每一分資金，做到有責任的收并購。”

從管理規模來看，越秀服務在行業中處于中等水平。截至2022年底，越秀服務在管面積為5169萬平方米，同比增長33%；合約管理面積7060萬平方米，同比增長20.9%。其中第三方拓展面積843萬平方米，同比增長138.5%，占總新增總面積的64.4%。

換言之，到2024年6月，越秀服務在管面積還需增長至少4800萬平方米，要完成這一目標必然得超過去年33%的增速。對于越秀服務而言，收并購主要在于標的選擇與融合運營問題。截至2022年末，越秀服務在手現金為43.61億元。

2022年，越秀服務營業收入達24.86億元，排在《每日經濟新聞》統計的2022年上市物業企業營收TOP20的最后一位，低于時代鄰里、新大正和寶龍商業。但與在管面積相近的第一服務、東原仁知及和泓服務相比，越秀服務營收領先。去年越秀服務凈利率17.1%，位列《每日經濟新聞》統計的上市物業公司凈利率排行TOP10。

商管業務與頭部房企仍有差距

在房地產行業從增量市場逐步轉向存量市場后，能帶來穩定現金流、擁有持續經營能力的商管業務被不斷重視。

克而瑞指出，目前，房企商管輕資產運營正從傳統開發模式中逐漸分離出來，形成獨立賽道，并在資本市場上凸顯價值。2019年末以來，多家商業地產輕資產運營主體，相繼在港股上市。

越秀地產近年來也持續強調“商住并舉”發展戰略，并于2016年成立越秀商投，負責旗下持有型商業地產項目開發運營管理。今年2月底，為適應行業資產管理趨勢新要求，越秀地產商業板塊正式更名為“越秀商管”。

截至2022年末，越秀商管在北京、廣州、香港、上海、武漢、杭州等城市擁有逾50個在管項目，累計開業13個寫字樓、8個商場、18個酒店公寓及長租公寓，以及專業市場、產業園等多個項目。整體運營管理面積超730萬平方米，總資產超1090億元。

與TOP10房企或在商管板塊深耕多年的房企相比，越秀商管在租賃收入、規模等方面還有較大提升空間。截至2022年底，越秀地產直接持有的商業物業實現商業租賃收入約3.3億元，持股41.39%的越秀房產基金實現收入約18.7億元，商業物業總經營收入21.98億元。

作為廣州自持商業最大的業主，越秀商管今年以來的重點在于“走出去”。今年4月，越秀商管在佛山發布了全新品牌“悅匯廣場”。6月28日，越秀商管“IFC系列”走出廣州的第一個項目——武漢越秀IFC國金天地開業。

越秀集團總經理、越秀地產董事長林昭遠在2020年報中表示，2023年將穩步增加商業物業對業績的支持和貢獻，重點提升商業物業的運營能力和經營效益，提升運營標準，實現規模增長。“要繼續優化商業物業的產品線和客戶結構，努力提升出租率和租金水平。同時，積極推進經營性商業物業的資管模式，不斷提升商業物業的管理規模和效益。”

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111423448141