砸人、砸車！多地高層住宅外墻發生脫落！誰該擔責？律師解讀

每經編輯 畢陸名

隨著房屋建筑逐步老化，一項突出的問題，就是外墻脫落。伴隨著近期高溫和暴雨等極端天氣，外墻脫落事件發生頻率加大，不僅嚴重干擾了居民的正常生活，也給公共安全造成嚴重威脅。

那么，外墻脫落誰該擔責？

有律師在接受采訪時表示，無論是開發商、業主或者是物業公司，要舉證來證明自己在外墻脫落這個事情上沒有責任，他才能夠免責。

多地高層住宅屢現外墻脫落

據南國早報7月8日報道，7月6日中午12時許，湖南婁底新化縣天河新村小區一棟20多層的高樓外墻瓷磚掉落，造成4人受傷。網傳視頻顯示，一輛搭著孩子的電動自行車駛過，突然間一塊巨大的瓷磚掉落，一聲巨響后，地上一片狼藉。電動自行車駕駛者、孩子均倒地，還有幾名賣菜的小攤販也被掉落的瓷磚砸到。一名目擊者說，“現場就像爆炸過一樣。”

今年來，此類高層建筑外墻脫落的情況，在各地都有出現。

7月6日，據九派新聞視頻報道，7月5日，在黑龍江哈爾濱，有網友發布視頻稱，哈爾濱松北區一小區出現墻皮脫落的情況。7月6日，九派新聞聯系到視頻發布者，其稱，涉事棟樓是回遷樓，幸好墻皮脫落沒有砸到人，“有幾個大爺大媽一直在樓上喊，否則路過的車都看不見，感覺十分危險，希望有關部門看到視頻后能夠介入解決”。

7月6日中午12時10分左右，新化縣楓林街道天河新村小區4棟1單元25—27層西側部分外墻瓷磚意外脫落，致路過行人4人受傷，其中2人輕微劃傷，到醫院檢查后已自行回家，另外2人因軟組織損傷正在醫院留院觀察。

據新京報7月5日報道，近日，西安市蓮湖區華蘭佳園小區多位業主向記者反映稱，從2013年入住開始，小區就開始出現外墻面墻磚脫落現象，至今未能解決。在購房之初，開發商就與業主約定，相關樓棟外墻使用權歸開發商所有；而小區至今沒有竣工驗收、施工許可證等證件。小區幾棟樓的外墻上，瓷磚脫落留下的大大小小痕跡目測至少有幾十處。小區業主告訴記者，這些年，多位居民、行人乃至停放的車輛，都被瓷磚砸過。

圖片來源：視頻截圖

建筑外墻脫落事件為何頻發？是什么原因導致建筑外墻脫落？據央視財經報道，專家分析說，外墻脫落，主要發生在兩種形式的建筑外立面中。一是2000年左右，在住宅建筑中常見的瓷磚外墻。專家告訴記者，從2000年開始，江蘇、上海、廈門、西安等地已相繼推出相關規定，限制或禁止在高層建筑中使用外墻瓷磚。住建部也從2022年9月14日起，明令禁用現場水泥拌砂漿粘貼外墻飾面磚。但在相關規定生效前，已有大量建筑采用瓷磚外墻工藝。

圖片來源：視頻截圖

另外一種外墻脫落頻發的，是近些年常見的粘錨外墻結構。這種外墻形式用水泥砂漿把保溫板材料粘接到基墻，再用錨釘固定，最外層刷涂料。常用的保溫材料，如聚氨酯，時間長了容易老化變形，巖棉材料在吸水后容易塌縮。真石漆等外層涂料，在常年日曬雨淋后也容易老化。施工過程中，作業條件也存在很多限制。

專家表示，當高溫、大風、降雨、冰雹等極端天氣出現，也可能加速房屋外墻老化，從而出現脫落。

外墻脫落責任難追究

據央視財經報道，陜西西安華蘭佳園小區業主告訴記者，6月份，砸傷居民的瓷磚是從小區里一棟酒店的外墻上脫落下來的。依據《民法典》相關規定，住宅外立面墻體脫落造成的財產損失或者人身傷害，由建筑物所有權人、管理人或者使用人來承擔責任。

小區業主提供給記者的一份政府信息公開告知書顯示，該小區開發商在2013年9月組織了勘察、設計、施工和監理單位對工程進行竣工驗收，但小區的建設工程竣工驗收備案表、驗收報告等材料并不存在。業主們認為，沒有完整的竣工驗收備案手續，就不能以房屋交付日期起算5年的房屋質保期，開發商不能以質保期已過為由，拒絕承擔責任。

據新京報報道，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師認為，外墻面脫落由誰維修需要分情況來看，如果外墻未過5年質保期，那出現脫落的問題，維修費用應由開發商承擔；如果過了質保期，出現外墻脫落，在范圍比較小的情況下，應從物業費中撥出資金維修，如果外墻脫落較多、需要大面積維修，達到了公共維修資金的啟動標準的，物業公司可以經過業主大會同意后，申請使用公共維修資金維修。由于申請公共維修基金需要時間，物業應當在等待維修期間，在小區內做好風險提示和風險防范。否則一旦出現問題物業公司也需要承擔責任。

圖片來源：視頻截圖

據央視財經報道，北京市京師律師事務所律師王琮瑋：無論是開發商、業主或者是物業公司，要舉證來證明自己在外墻脫落這個事情上沒有責任，他才能夠免責。

業主們表示，目前，拉警戒線、設防護網并不能從根本上解決問題，還嚴重影響居民正常生活。但小區并沒有設立業主大會或選舉業主委員會，即便動用小區專項維修資金進行外墻修繕也無人牽頭。律師也表示，業主們需要通過相應程序，達到一定門檻后，才能動用這筆錢。

北京市京師律師事務所律師王琮瑋：比如小區里面有幾棟樓，其中有一棟樓存在外立面脫落，其他的樓棟不涉及，他們可能就不愿意出專項維修基金。在使用的時候，協調起來其實有一定難度。

專家表示，除了外墻脫落，房屋建筑老化后需要修繕、提升的地方還有很多。為此，住房和城鄉建設部今年提出，研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

住建部：探索建立房屋養老金制度

據中國房地產報6月28日報道，6月26日下午，住建部部長倪虹會見中國銀行董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展進行交流時提出要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

“房屋養老金”又被稱為“住宅專項維修資金”，是購房款之外，由購房人按規定標準繳納的、專項用于住宅樓房和小區共用部位共用設施設備維修養護的資金，用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。房屋養老金制度正是以此為基礎，探索實現保障居民住房安全，完善住房設施的制度化和規劃化。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，探索建立房屋養老金制度具有重要的風向標意義，意味著對房屋安全的關注度正在提升，也是中央一次明確的發聲表態，是房地產行業新模式的重要探索。

“對于房屋養老金制度的討論，和這兩年房屋管理等有較大的關系。”易居研究院研究總監嚴躍進介紹，包括當前小區的燃氣爆炸、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實都涉及房屋管理內容，此類內容都會涉及各類資金問題。所以此類制度的建立，更是需要考慮資金來源和融資內容。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，大量的房子開始進入“中老年”了，房子質量問題、維護問題開始顯現。但目前既有住宅養老金可能不足，比如很多小區物業維修基金不足，需要金融資源進一步支持。

每日經濟新聞綜合央視財經、新京報、九派新聞、南國早報、中國房地產報

封面圖片來源：視覺中國