每日經濟新聞 2023-08-23 21:35:49
◎這筆交易實際成交單價約5.3萬元/平方米，低于該寫字樓歷史成交價和周邊市場價，被投資者認為是“抄底”買樓。
◎8月21日，《每日經濟新聞》記者來到僑城一號寫字樓，寫字樓整體風格高檔。天億馬所購置的27樓部分單元，均為毛坯空置房，墻壁上有物業粘貼的“空置房閑置記錄表”，從窗戶可以眺望深圳灣和歡樂谷主題樂園。
每經記者 王帆 每經編輯 張海妮
天億馬購置的寫字樓單元為空置毛坯房 圖片來源：每經記者 王帆 攝
在深圳知名的華僑城商圈，豪擲超過6700萬元，一次性購買1200平方米的寫字樓房產。如此大手筆的投資，發生在上市不到兩年的天億馬（SZ301178，股價34.38元，市值22.68億元）身上。
近期，天億馬擬變更上市募投資金用途購置房產，引發市場關注，關注焦點在于變更募資用途的審慎性、大面積購買房產的必要性，以及遠低于市場價的購房單價的公允性。
這筆交易實際成交單價約5.3萬元/平方米，低于該寫字樓歷史成交價和周邊市場價，被投資者認為是“抄底”買樓。天億馬也因此收到深交所關注函，被問詢變更募資用途購房的必要性和合理性、價格的公允性。
8月21日，《每日經濟新聞》記者走訪了所涉寫字樓——僑城一號，試圖探尋天億馬所購置房產的實際情況、市場價值和價格行情。
天億馬是一家智慧城市解決方案提供商，主要應用物聯網、大數據、云計算、GIS、人工智能等為客戶提供信息技術解決方案。公司于2021年11月上市，總部位于廣東汕頭。2022年，公司實現營業收入4.39億元，同比減少5.98%；歸母凈利潤為3956.27萬元，同比減少28.92%。
8月3日，天億馬發布公告稱，將變更IPO募投項目實施主體、實施地點及部分募集資金用途，公司擬將原募投項目中“大數據應用技術中心建設項目”擴展升級為“深圳綜合運營中心項目”，將實施地點變更為深圳市南山區；同時取消原“營銷服務體系升級建設項目”并將其募集資金合并用于“深圳綜合運營中心項目”的建設；將募投項目實施主體變更為公司全資子公司深圳市互聯精英信息技術有限公司。
變更后的募投項目“深圳綜合運營中心項目”投資總額為9956.36萬元，主要支出為場地購置費6786萬元（包含中介費和契稅），其余為場地裝修及家具費、軟硬件設備購置費、安裝調試費、研究開發費用等。
上述擬購置的場地，位于深圳市南山區僑城一號廣場大廈27層03、05、06、07、08號房，合計1280.01平方米，由此計算購買單價為5.3萬元/平方米。
天億馬購置房產所在的僑城一號寫字樓 圖片來源：每經記者 王帆 攝
公告一出，股吧社區涌現了不少投資者的討論聲——“南山哪還有5萬的，至少都7萬了”、“在深圳最低位，5萬多抄底深圳核心區的房產”。
圖片來源：股吧截圖
天億馬買樓的深圳南山區，是深圳高新科技產業聚集地，坐落著深圳大學、深圳大學城、深圳市高新技術產業園，騰訊等頭部科技企業也落戶于此。2022年南山區以超8000億的經濟總量排在深圳11區之首。該樓盤所在的華僑城片區，也是南山區的熱門商圈。
一家汕頭的企業，為何要在深圳買樓？何況一買樓，就是六千多萬的大手筆。此外，天億馬原募投項目中的位于深圳市福田區的大數據應用技術中心建設項目，擬購置的房產面積僅為350平方米，如今變更后擴大到1280平方米，其中的必要性和合理性在哪？
8月8日，深交所向天億馬下發關注函，要求公司結合近年員工人數變動情況說明本次變更后擬購置場地面積較變更前大幅增長的原因及合理性，與公司業務發展需要及人員配置情況的匹配性；結合深圳地區業務發展情況、業務拓展需求、人員配置、服務人員數量及目前場地租賃情況等，說明購置標的房產的原因及必要性；結合公開市場可比建筑物交易價格，量化分析本次房產交易價格是否公允。
8月21日，《每日經濟新聞》記者來到僑城一號寫字樓，寫字樓整體風格高檔。天億馬所購置的27樓部分單元，均為毛坯空置房，墻壁上有物業粘貼的“空置房閑置記錄表”，從窗戶可以眺望深圳灣和歡樂谷主題樂園。
天億馬購置的寫字樓單元為空置毛坯房 圖片來源：每經記者 王帆 攝
記者獲取的一份僑城一號推介PPT顯示：“該項目高260米，是華僑城片區最高的建筑，且居僑香路首排的位置，昭示性好，坐享區域規劃利好。”
在一樓，記者以意向購房者的身份咨詢了僑城一號的銷售人員，其表示：“我們8月初的時候成交了一個27樓（的客戶），成交價格大概是5萬多。”該人員用手機向記者展示了天億馬公告截圖，確認天億馬在27樓購買房產。
據該人員透露，僑城一號公開的對外報價是每平方米6.5萬元到6.8萬元。記者計算得知，天億馬成交的價格相當于打了八折。
不僅是低于公開報價，天億馬的成交價格還低于近期同寫字樓的交易記錄。據天億馬8月19日對深交所關注函的回復，僑城一號辦公樓最近交易記錄售價超過6萬元/平方米。此外，周邊區域甲級寫字樓的售價均不低于6萬元/平方米，例如方大城為6萬元/平方米，華潤前海大廈為8.7萬元/平方米，世貿前海中心為9萬元/平方米。
圖片來源：關注函回復公告截圖
對于天億馬為何能低價成交，上述僑城一號銷售人員表示：“實際成交價格是要談的。很多東西都需要溝通，比如說客戶這邊有誠意，老板坐下來聊，聊下來的話，最終也沒有說一定鎖死這個價格（指公開報價）。”
記者還從上述銷售人員處了解到，2020年僑城一號的成交價格在6.5萬元/平方米左右，可見近期僑城一號的銷售價格較往年下降了不少。而對于當下購買寫字樓是否屬于“抄底”行為，該人員表示：“如果說作為自用是可以的，但做投資的話，這一兩年寫字樓市場價格不會有很大的上漲?；旧希蛻簦┒际琴I過來自用多一點。”
8月23日，天億馬董秘李華青微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，能以較低的價格購置房產主要是“市場大環境、雙方友好協商”的原因。其同時表示，由于公司在深圳租賃的辦公場地今年到期，本次購置的寫字樓預計于今年底前投入使用。
針對變更募投資金用途，以及購置房產的合理性與必要性，天億馬在8月19日回復深交所關注函中進行了詳細說明。
首先，針對自2021年上市后原募投項目未能繼續推進的原因，天億馬稱近年來全國房地產市場受政策調控影響有下行趨勢，公司基于謹慎原則未購置場所并相應延后招聘工作，導致原募投項目未能實施；2022年，我國經濟發展受到了諸多超預期因素的影響，行業整體景氣度下降，公司為避免盲目擴張風險導致未能及時實施相關募投項目建設，同時開展募投項目實施準備工作的過程中存在公司辦公場所租賃、裝修及招聘等工作受限的情形。
其次，對于近期變更募投項目的原因，公司稱隨著經濟發展實現穩步增長，房地產行業回歸平穩發展，原募投項目未能實施的因素已基本消除。購置房產有助于優化公司辦公場地，持續增強公司穩定性，提升公司品牌形象，培養和吸引高端人才，提升技術研發實力，擴大市場份額。
公司還提到，購置辦公場地也有現實的考慮。例如，作為總部位于汕頭的公司，天億馬2020至2022年度大灣區的銷售收入分別為1599.16萬元、4470.38萬元和6616.79萬元，收入增長顯著，公司將募投實施地點轉移至深圳，積極布局大灣區業務。此外，2023年6月公司新增廣圖粵科團隊37人，業務整合后研發人員計劃集中至深圳的研發中心，公司原有的深圳辦公場所已不能滿足公司現有的辦公及展示需求，故深圳場地需求增加。
第三，在成本方面，天億馬稱購置房產使得經營成本降低。公司表示，本次變更新增營銷中心場地購置，場地的年租金測算約為273.89萬元。如果購買該辦公場地，購置房屋資金約為6786萬元；如按30年計提折舊，殘值率5%，則預計年折舊額為214.89萬元，低于可比物業的年租金273.89萬元，購買該房產優于租賃。
不過，購買房產后，天億馬也面臨資產流動性降低的風險。公司在公告中指出，公司購置辦公場地后，總資產規模增加，固定資產占總資產的比例上升，可能導致企業的資產流動比率下降，償債能力降低，也會影響企業對外部環境變化的快速反應和調節能力，增加了企業的經營風險。由于固定資產變現能力的限制，可能會導致支付困難。但由于其物業地處廣東省深圳市較核心地帶，可以資產抵押貸款獲得流動資金。同時，企業可以通過合理的資金籌劃等措施將該風險控制在安全范圍內。
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