這地官宣：取消商品房預售，租房也能上學看病！會全國推廣嗎？專家解答

頗受爭議的商品房預售制度在雄安新區被取消了。 新華社消息，9月20日，記者從雄安新區住房管理中心獲悉，雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。同時，雄安新區支持有意愿的人才，通過租房解決住房問題，并在教育、醫療、就業等公共服務領域“租售同權”。 雄安新區圖片來源：視覺中國 雄安新區： “創造性地”取消商品住房預售 根據雄安新區官網9月19日消息，雄安新區創造性地取消商品住房預售，實行現房銷售，雄安新區官網還表示始終堅持“房住不炒”，建立嚴禁投機的長效機制。 雄安新區官網表示，雄安新區創造性地取消商品住房預售，實行現房銷售、精裝交付，“所見即所得、交房即交證”。 此外，雄安新區接續出臺涵蓋住房租賃、住房銷售、商業辦公用房租售、共有產權住房管理、住房公積金管理等一攬子政策文件，多主體供給、多渠道保障、租購并舉且具有雄安新區特色的新型住房制度體系已經基本形成。 供應類型方面，雄安新區合理規劃建設商品住房、共有產權住房、機構租賃住房和保障性租賃住房四類住房，在新建片區市場化項目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房，支持有意愿的人才通過租房解決住房問題，并在教育、醫療、就業等公共服務領域落實“租售同權”，樹立“長租即長住、長住即安家”住房消費新理念。 據了解，今年7月便有1400余戶家庭憑租賃備案合同報名雄安新建片區學校。 需要看到，雄安新區始終堅持“房住不炒”。雄安新區自設立后，堅決不搞大規模商業房地產開發，不斷完善多層次住房供給政策和市場調控體制，建立嚴禁投機的長效機制，構建供需匹配、結構合理、流轉有序、支出與消費能力相適應的住房供應格局。 2023年2月，《每日經濟新聞》記者曾探訪雄安新區第一個開售的商品房華望城，當時銷售人員表示第一批房源3月底便能交房，其實就是現房銷售，該項目取得的也是《商品房現售備案證》。 當時“一期開盤就1000多套房源，參與搖號的已經遠遠超過這個數了”，房源（每平方米）價格在1.3萬-1.4萬元之間。 而華望城主要服務對象是北京非首都功能疏解單位人員。具體包括符合疏解政策、新區產業發展定位、新區產業準入鼓勵類目錄的疏解單位，以及為實施新區規劃建設管理和服務、完善城市功能、提升疏解承載能力而設立的配套服務單位，上述單位在新區工作的在編人員、與企業簽訂正式勞動合同的人員和引進人才。 對于雄安新區當地居民的回遷安置房，一名雄安本地人向記者介紹：“我們手里的安置房，被告知是10年之內不能買賣。” 全國多地明確鼓勵“現房銷售” 商品房預售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。這一制度借鑒自香港，最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設。不過，近年來由于部分監管不到位，房屋預售款被挪用，導致出現“爛尾樓”現象，社會各界對取消預售制的呼聲越來越高。 據中國政府網，早在2010年，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳就曾對外宣布，為進一步整頓和規范房地產市場秩序，推進商品房現房銷售試點，廣西將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。 但真正打響“現房銷售”第一槍的是海南。2020年3月7日3月7日晚上，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱“《通知》”）指出，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。由此，海南成為全國首個省級出臺現房銷售政策的省份。 據新華網，1月17日，在2023年全國住房和城鄉建設工作會議上談到預售制度時，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。 據了解，這是住建部首次明確提出現房銷售的概念，由此“現房銷售以及預售制是否應該退出”再次成為各界熱議的話題。 今年以來，已有全國已有多個重要城市都明確鼓勵“現房銷售”并推進相關試點。 比如，7月29日，據合肥日報，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華于28日下午主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作。會議明確要抓緊完善多項工作舉措：包括大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好蜀山區和包河區各一個試點項目；為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價，此外，試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場等。 8月7日，河南省人民政府辦公廳近日印發《持續擴大消費若干政策措施》。其中提到，支持鄭州開展商品房預售制度改革，推進鄭州、開封現房銷售試點。 8月28日，為切實維護購房人合法權益，促進行業轉型升級，推動高質量發展，成都市住建局印發《關于支持商品住房現房銷售促進行業高質量發展的通知》。要求住建、金融、稅務、規劃和自然資源等部門按照職能職責，研究制定信貸、稅費、不動產登記等支持政策，鼓勵現房銷售。 專家：全面推行現房銷售可能性較小 取消預售制會提高房價 9月20日，中指研究院市場研究總監陳文靜通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“整體來看，未來預售制度改革或將成為新發展模式的重要內容，但當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全面推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點或者在部分地區小范圍落地執行的方式推進?！? 陳文靜認為，現房銷售模式下，若項目建成后銷售不及預期，前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業更加尊重市場供求規律，審慎拿地，科學決策。 “現房銷售模式短期內減少了市場新房供給量，一定程度上也會導致行業發展降速。另外，現房銷售將促使企業回歸產品，進一步加速行業優勝劣汰，促進行業更高質量發展?！? 圖片來源：每經記者包晶晶攝 據紅星新聞8月16日報道，原中房集團董事長、原國家房改課題組組長，有著“中國保障房之父”稱號的孟曉蘇表示，“預售制”是我國在商品房開發過程中，借鑒海外經驗形成的有效做法。通過房屋購買者提前介入，解決項目建設資金問題，同時也讓購房者能以優惠價格提前買到房。對銀行而言，有沒有預售就是把錢借給購房者還是借給開發商的區別。 當然，在某些項目上進行“現房銷售”試點是可以的，但房價肯定會比預售的要高。所以對購房者而言，取消預售制會加大房屋成本，所承擔的房價也會提高，對于普通百姓來說可能實惠不大。 孟曉蘇表示，“全面取消預售制”的說法并不可行。它意味著開發企業要承擔更多資金成本和風險成本，這些成本都要通過銷售轉由購房者承擔，房價會上漲，開發風險也會加大。 對于自有資金不那么充裕的房企，如果沒有預售制的加持，將會資金周轉困難，無法提供足量資金進行建設，開發能力會降低。所以，不應該把“取消預售制”當成房地產業的轉型方向，而是應當允許“現房銷售”和“預售制”兩種方式都存在。 “房屋預售制本身沒有多大問題，問題出在對預售房款的管理和使用上。預售房出現爛尾樓，都是監管出了問題?！泵蠒蕴K說，現在房屋預售款由第三方機構介入監管，但有的監管不力，房企將預售款挪到其它地方去了；有的則管得過死，讓項目建設用不上預售款。兩種傾向都會造成“保交樓”困難。 他認為比較合理的辦法，是由購房者群體進行第二方監管。購房者與房屋按期交付的利益關系直接，有權對款項用途清楚知曉，可以避免房企違規挪用資金，也能避免資金不讓用于建設。它與房企和第三方監管機構共同管理，資金監管就更為有效。 新聞多一點： 廣州多區放開限購 9月20日，廣州市人民政府辦公廳發布《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，廣州成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。 以下為《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》內容： 為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，分類精準施策，持續加大保障性住房建設和供給力度，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進我市房地產市場平穩健康發展，堅決遏制投機炒作，根據我市房地產市場實際情況，經市人民政府同意，現就有關事項通知如下： 一、優化住房限購和增值稅免稅年限 將本市住房限購政策調整為，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。 將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。 二、加大保障性住房建設和供給 大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩慎有序開展規劃建設。 本通知自印發之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。 編輯|段煉杜恒峰 校對|何小桃 每日經濟新聞綜合自每經網（記者：王佳飛）、新華社、新華網、工人日報、紅星新聞、合肥日報、南方都市報、公開資料等