房企觀察 | 中建智地的喜與憂

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

2022年初，中建智地這個名字才第一次出現在各大機構的房地產榜單上。

而今年的北京樓市，中建智地可謂頂流般的存在，從水立方的新項目發布會到與喜茶的項目聯名產品，賺足了話題度。

根據中誠信國際的相關評級報告，中建智地2022年營收是113.24億元，凈利潤為6.92億元。截至今年上半年，中建智地總資產為372.26億元，凈資產為74.45億元。

不過，從最終的網簽轉化統計看，中建智地在大本營北京的項目也是喜憂參半，有2021年一炮而紅的1051套網簽套數銷冠，也有去年取證的個別項目網簽比例最低僅約32%。

中建國賢府項目現場 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

有項目網簽去化約32%

2021年是中建智地獨立在北京全面亮相的第一個年頭。

據中指研究院的統計，2021年，中建智地以91.1億元的權益銷售金額排在北京區域榜第16位，以27.1萬平方米權益銷售面積位列北京區域第8位。

另據公開資料，中建宸廬首開推售176套房源，去化159套，銷售額8.8億元，首開去化率達90%。

那一年，憑借京西印玥和中建宸廬兩個項目，中建智地迅速在北京市場打開了局面。尤其是京西印玥項目，據中指研究院數據，該盤以當年1051套網簽成為當年北京市純新盤中的銷售套數銷冠，同時也以32.9億元網簽金額位列2021年北京市純新盤第7位。

嘗到京西印玥的甜頭之后，2021年10月13日，中建智地以14.6億元將房山拱辰FS00-0111-0018地塊收入囊中，溢價率為8.15%。兩個月后的12月27日，中建智地再次出手，經過28輪競價，以18.63億元的上限價格競得房山拱辰FS00-0111-0017、0019地塊，這兩個地塊分別是現在的學府印悅一二期。

在后來的2022年北京首批集中供地中，中建智地又以8.1億元競得房山區拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊，建設用地面積32057.19平方米，可售住宅樓面價約1.58萬元/平方米。這一地塊即如今的春和印象項目，備案價為4.3萬-4.67萬元/平方米。

學府印悅與京西印玥、春和印象項目均位于房山區良鄉板塊，幾成“三足鼎立”之勢。略有不同的是，學府印悅和春和印象未能延續京西印玥的兇猛銷售勢頭。

根據北京市住建委最新數據，目前學府印悅項目，2022年3月6日取證的725套房，網簽數為467套，成交均價約4.05萬元/平方米，網簽率約64%；2022年9月24日取證的515套房，網簽數為278套，成交均價約3.96萬元/平方米，網簽率約54%。

學府印悅網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

春和印象方面，2022年8月26日取證的618套房，網簽數為197套，網簽率約32%，成交均價約3.97萬元/平方米。

春和印象網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

有某央企開發商相關人士曾向每經記者表示，事實上，結合北京市場網簽的滯后性，疊加今年“認房不認貸”政策后的適應期，置換客群釋放購房資格和資金的周期變長，各項目的網簽去化速度均受到了一定程度影響。

殺入北京市場前十

不過，這并沒有阻攔中建智地繼續在北京加大布局力度的決心。

今年2月，中建智地以17.2億元底價競得房山區良鄉大學城主園區FS00-0120-0023地塊，銷售指導價4.5萬元/平方米。這個地塊即如今的國賢府項目，是中建智地在北京的首個府系高端產品。該項目今年6月18日開盤，首開官宣銷售323套，總銷售額15.2億元。

國賢府項目網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

據北京市住建委官方數據，3月25日取證的房源批次，目前網簽套數141套，成交均價約4.32萬元/平方米；8月30日取證的房源批次，目前網簽47套。

《每日經濟新聞》記者此前曾采訪過國賢府相關負責人，據其透露，項目整體去化已經達到約60%-70%。

今年4月，中建智地以40.4億元拿下朝陽區孫河鄉前葦溝002、003地塊，一個月后公布了案名中建璞園。此后，作為“9•1北京新政后首個開盤項目，9月2日首開勁銷21.8億元，9月2日-3日累計認購300+套”，中建璞園還發布過相關成交喜報。

目前，中建璞園8月4日取證的房源批次，網簽數是34套，成交均價約7.35萬元/平方米。

中建璞園項目網簽情況 圖片來源：北京市住建委官網

7月19日，中建智地聯合體以27億元底價競得昌平東二旗0003地塊，住宅樓面價2.55萬元/平方米，銷售指導價6萬元/平方米。這個項目即中建智地在北京的第二座國賢府——北京國賢府，前段時間還在水立方做了一場聲勢浩大的項目發布會。

今年1-10月，據中指研究院數據，中建智地以78億元權益拿地金額排名第28位；全口徑新增貨值達到184億元，排名第43位。值得一提的是，中建智地還以134億元銷售業績殺入北京市場前十，排名高于區域內的綠城、金地、龍湖等。如果從權益銷售業績看，中建智地的名次還要拉升4位，以124.1億元排名第6位。

今年前10月北京房企權益銷售金額榜 圖片來源：中指研究院

此外，2022年，中建智地還以203.8億元銷售額排在第89位，到今年前10個月，中建智地的排名已經來到第62位，銷售額215.3億元。

資產規模居中建一局之首

中誠信國際在最新一期的中建一局信用評級報告中提到，公司房地產投資與開發業務主要由子公司中建智地置業有限公司經營，項目開發區域主要分布在北京、天津、?？诩敖K省二、三線城市。

2022年，公司新開工面積同比大幅增長，房地產業務規模持續擴張。受房地產市場復蘇進程緩慢的影響，公司簽約面積同比下降，但由于當期新增均價較高的北京市中建宸園項目帶動銷售均價同比增長。

評級報告還指出，2023年1-6月，公司新開工面積處于較低水平，且期間無項目竣工，銷售均價在中建宸園項目的帶動下進一步上升。

截至2023年6月末，中建一局對外提供按揭擔保81.27億元，全部為公司為商品房承購人向銀行抵押借款提供的擔保。

根據該份報告，中建智地2022年營收是113.24億元，凈利潤是6.92億元。截至今年上半年，中建智地總資產為372.26億元，凈資產74.45億元，這一規模在中建一局各主要子公司中排名第一。

封面圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝