“躬耕”改善型剛需房 綠城逆勢押注長三角核心城市

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

盤點2023年長三角土地市場的“大戶”，繞不開綠城中國（以下簡稱綠城）。2023年全年拿地38宗，其中573億元投向了長三角，又以核心城市為主，除了大本營杭州，上海、南京、寧波、上虞、嘉興，綠城在公開市場出手快準狠。2023年12月，綠城又在浙江三城兩日豪擲百億連摘6宗土地。

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回望綠城的2023年，最受矚目的還是8月在上海連中三元。由于土拍規則不斷調整，充滿不確定性的搖號模式，對于在上海公開市場屢次空手而歸的綠城來說，近35萬平方米的純宅地，算得上“潑天的富貴”。

不過對綠城而言，要在市場深度盤整中牢牢抓住這突如其來的“幸福”，仍需要費一番心思。

豪擲百億后上海市場驟冷

綠城斥資139億元在上海拿下的3宗地，分別位于閔行梅隴、嘉定南翔和青浦徐涇，其中閔行梅隴12.91萬平方米、嘉定南翔14.33萬平方米、青浦徐涇7.75萬平方米。上述區域是上海多年來傳統的剛需板塊，但經過多年發展，已經逐漸步入改善型產品時代。

2023年8月的上海樓市正熱鬧，出現了7個日光盤并觸發積分，但市場分化已經明顯。不久之后的9月1日，上海官宣首套房貸款認房不認貸，上車成本有效降低。天時地利之下，綠城也加快了周轉率。9月底，3宗地塊公布案名、召開新品發布會，綠城將沁蘭園、留香園、春曉園合并命名為“繁花三章”，這距離拿地僅54天，10月售樓處和樣板間開放，11月入市。

中指研究院華東大區常務副總高院生在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“當下的房地產市場，城市和項目之間都存在一定分化。如果企業當年拿了一些優質地塊，對業績的保障肯定比存量土地開發有更強的確定性。”

記者在開盤前走訪位于閔行梅隴的沁蘭園時發現，工作日的下午看房人仍扎堆，置業顧問告訴記者“認籌登記近1050組，已經觸發積分”。對于兩批新房接連開盤，項目相關人士仍然表現出了信心。

嘉定南翔的留香園相關人士在開盤前接受記者采訪時坦言，“首開460套，認籌了760多組”。

記者從營銷中心所在的20樓看向工地，留香園建設已經初具雛形。“項目采用裝配式建筑，建設速度還是快的。”他告訴記者，“拿地到開盤確實周期很短，有些客戶就覺得，剛知道綠城來了，就開盤了。”

對“繁花三章”高效入市，高院生分析認為：“當下拿的熱門地塊，在銷售端流速的保障性會更好，上海樓市關注度高，而且綠城拿的又是核心地塊，拼的就是時間，能快速開出來，當年業績就有支撐。”

“這也是行業企業的共同選擇。這兩年做得好的企業基本上都有類似數據表現，當年拿地、當年開盤的業績貢獻比例都超過了30%。”高院生進一步指出。

首次進入上海剛需市場

由于2023年下半年上海市場也逐漸轉冷，日光盤、滿分盤銷聲匿跡，競品供應體量大，加上臨近年末上海第十一批次和十二批次新盤上市時間僅間隔16天，為數不多的“購買力”便成了各大樓盤正向搶食的對象。

記者注意到，沁蘭園目前是三個項目中銷售情況最好的，已經二開二磬；留香園去年12月6日首開當天去化98%，銷售額31億元，二開300套，開盤去化155套。

“首開都是精裝修交付，單價稍高，在77500元/平方米左右。”置業顧問告訴記者。

該置業顧問透露，沁蘭園周邊同期開盤的直接競品并不多，距離相對較近、價格近似的有保利建工·海玥錦上、中國鐵建&萬科朗拾花語。

記者查詢發現，上述兩個項目單價分別為80000元/平方米和77200元/平方米。朗拾花語二期2023年11月14日~18日認購，未觸發積分，目前仍在持銷中；配套更為成熟的海玥錦上11月9日~13日認購，目前同樣還有少量99平方米戶型在售。

二手房方面，沁蘭園附近同級別住宅并不多，一街之隔的徐匯區，2006年的領館一號院目前二手房單價130000元/平方米左右，1999年的名人花苑目前二手房單價67000萬元/平方米左右。

值得注意的是，綠城的產品定位一貫以高端住宅、中式合院、大平層為主，在上海尚未推出過單價低于10萬元的產品，比如綠城黃浦灣，動輒一兩個“小目標”，而此次獲取的這三宗宅地，房地聯動價分別是沁蘭園76000元/平方米、留香園62500元/平方米、春曉園62000元/平方米，基本上是剛需或改善型剛需房（俗稱“剛改房”）的定價。

“留香園主力面積段總價在500萬~600萬元。”上述項目人士坦言，項目團隊也是第一次打造剛需產品。對于房地聯動價能否算得過賬來，他表示：“每個公司、每個團隊都有自己的優勢，包括集采和運營，還是希望在剛需市場的首次嘗試能做得更好。”

事實上，上海第十一批、十二批次先后開盤的新項目，確實對“繁花三章”構成了較大的分流壓力。

如同樣位于嘉定區域的理想之地項目，去年1~11月創造了累計銷售近106億元的好成績，該項目房地聯動價50400元/平方米，12000元/平方米的價格差，意味著整套房源相差可以達到100萬元左右，對于區域內的剛需和剛改家庭來說，“還是要算算的”。

“品牌、產品、營銷之間有很大關聯。”高院生坦言，“綠城這兩年其實一直在強化整個營銷體系，從前端產品的科研角度，到后期客戶的線上線下營銷閉環，我認為對綠城的銷售業績也有很大支撐作用。”

逆勢加倉長三角城市

對比2023年、2022年投資情況不難發現，綠城在重點城市“補貨”相當積極。

據中指研究院數據，2022年，綠城權益拿地金額451億元、排名第六，全口徑新增貨值1036億元、排名第九，長三角拿地金額362億元、排名第二。

到了2023年末，綠城權益拿地金額633億元、排名第五，全口徑新增貨值1418億元、排名第七。長三角拿地榜上，綠城已成為絕對的老大，拿地金額573億元，排名上海土地榜第三和杭州土地榜第一，而南京的一宗稀缺地塊也讓綠城沖到了第三的位置。

“在核心城市尋找核心地塊”的投拓標準，也讓綠城進一步聚焦，為業績奠定基礎。

中指研究院數據顯示，2023年杭州商品住宅銷售TOP10中，綠城馥香園成交額93.2億元、芝瀾月華軒67.7億元、汀岸辰風里43.4億元，分別排名第二、第四和第九。而在上海，“繁花三章”三盤齊開，尤其是開盤售罄的留香園一批次和沁蘭園兩個批次，成為綠城2023年重要的業績支撐。

上述成績更堅定了綠城的投拓方向：2023年12月中旬，綠城以總價74.14億元攬地4宗，均位于杭州城內熱門區域；12月末，綠城再度出手，以28.22億元摘下2宗地塊，其中運河新城地塊位于杭州運河新城中心區域，湘北單元地塊溢價率達到21.66%。

在長三角重點城市上海、杭州等地的逆勢大舉補倉，能否在明年為綠城轉化為銷售業績，市場仍拭目以待。

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