2024中國商業地產百強企業研究成果分析

中指研究院

2023年，我國消費市場與服務業經濟有所恢復，帶動商業地產市場需求端溫和復蘇。商業地產百強代表企業穩扎穩打，輕重并舉拓規模，精細化運營穩增長，部分企業業績有所修復。2024年，中指研究院結合在商業地產領域多年的研究積累與數據基礎，啟動“2024中國商業地產百強企業”研究，推動企業在客觀認識商業地產發展現狀及行業變化趨勢的基礎上，不斷提高企業運營管理水平，促進行業平穩健康發展。

從規模表現看，疫情期間延遲交付的項目陸續入市，疊加企業通過輕資產輸出拓展規模，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值升至502.5萬平方米，同比增長8.4%，但增幅延續收窄態勢。隨著疫情期間的租金減免措施逐步退出，疊加百強企業群體經營管理水平較高，收入表現好于行業整體水平。百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值提升至30.0億元，同比增長9.9%，增速回升。

從成長性看，商業地產百強代表企業延續“輕重并舉”策略，隨著新增商辦物業供應過峰，商業地產百強代表企業獲取純商辦用地節奏放緩；企業收并購行為整體保持謹慎，但部分企業因看好消費基礎設施公募REITs前景，選擇收購優質零售商業項目擴充資產池；同時，商業地產百強代表企業逐漸加大輕資產拓展的力度，實現規模增長的同時優化利潤結構。

從經營質量看，商業地產百強代表企業重點項目平均出租率與上年基本持平。零售商業方面，代表企業持續推進數字化建設，拓展多業態布局；及時洞察消費需求變化，積極嘗試新業務，實現商業模式突破。辦公物業方面，租賃需求溫和復蘇，代表企業強化服務能力，通過企業經營服務和員工生活服務穩定租戶。

從穩健性看，代表企業資產負債率保持穩定，但整體融資仍面臨壓力，以商辦物業為底層資產的CMBS/CMBN和類REITs產品發行規模下滑；政策支持通過經營性物業貸款滿足企業合理融資需求，優秀商業地產企業受益明顯。

從發展趨勢來看，當前居民消費需求發生轉變，注重品質的同時消費回歸理性，主打“大品牌、小價格”的奧特萊斯業態迎來發展機遇；消費者亦更加關注精神滿足與體驗價值，聚焦個性消費和細分場景的非標商業開始涌現；面向未來，商業地產企業應順應消費趨勢變化，打造契合當代消費者需求的優質項目。此外，高能級城市商業地產市場起步發展早，目前老舊低效商業規模大，存量改造需求旺盛；未來，在部分增量開發空間較小的高能級城市，企業可在存量市場尋找更多機會。“私募基金+公募REITs”的不動產金融鏈條日趨完善，為企業盤活存量資產提供了有力支持，商業地產企業應強化資產管理能力，迎接大資管時代的到來。

道阻且長，行則將至。2024年，預計宏觀政策將繼續發力穩經濟、擴內需，著力推動居民就業收入改善，服務業經濟和消費市場有望繼續恢復，商業地產市場或逐步趨穩。商業地產百強代表企業應乘勢而上，順應市場變化趨勢，提升項目運營水平，輕重并舉穩健發展。