萬套“保障房”，對西安樓市意味著什么？

每經記者 夏子博    每經編輯 賀娟娟

對于望房興嘆的大城市工薪階層而言，未來購房不再只有商品房選項。

另一個選項是——配售型保障房，隨著住建部將其列為改革重點，其亦在多個城市報送的今年首批保障性住房建設計劃和建設項目中占據“C位”。

據悉，配售型保障房主要向城市中低收入人群出售，配套成熟、戶型剛需、不可流通，更重要的是價格足夠便宜，普遍為周邊樓盤的50%。

據央視新聞，西安今年已計劃籌建1萬套配售型保障房，將從年底開始陸續完工。

而這些“不能賣”但“價格低”的保障房入市背后，有何考慮與深意？將驚起何種漣漪？對無房的“西漂”帶來哪些利好？

“確定”且“足夠便宜”

相比商品房，配售型保障房的最大特點就是“確定”且“足夠便宜”。

“確定”體現在兩方面：一是上述西安配售型保障房實行現房銷售，即必須達到竣工備案和交付條件以后才能對外銷售，所見即所得。

二是都處于地鐵站附近等交通便利、配套齊全的區域。從報道圖片上位置看，首批落地的幾個社區，涵蓋三號線地鐵口，二環里、浐灞香湖灣等主城區位置，并非傳統的偏遠區域。

圖片來源：西安發布

定價方面，一般在周邊商品房價的50%以內。西安市住房和城鄉建設局保障處處長王博此前介紹，西安目前已經有3個項目共3000套房源，初步確定在每平方米7500元左右，而周邊商品房價格在每平方米1.5萬元-2.2萬元之間。

以目前進度比較快的魚化新居為例，項目緊鄰高新，正對魚化寨地鐵口，附近商品房新房均價在18000元/㎡左右，該項目房源供應3068套，戶型為58-93㎡，若按照7500元/㎡價格出售可謂競爭力十足，勢必獲得市場熱捧。

本次配售型保障房重點針對的是兩類群體：一類是住房有困難且收入不高的工薪收入群體；另一類是城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等。申請條件上，要求西安市戶籍且落戶滿三年時間，同時家庭人均住房面積要低于17平方米，而且優先保證低于上年度城鎮居民人均可支配收入的52000元每年，然后是每月是4264元，然后（以后會）逐步擴大到整個工薪群體。

值得注意的是，上述配售型保障房項目，有新建的，也有由此前的經濟適用房轉化而來的，頗為相似的兩者之間的區別在哪？

實際上，經適房往往在達到年限或條件后可以轉手，而配售型保障性住房最突出的特點就是——購買后不能上市交易，實行封閉管理。在使用階段，其只能供申購家庭自住，不能私自轉讓、不得長期閑置等；在退出階段，必須由政府主管部門回購，個人不能以任何形式私下交易或上市流通，被稱為真正的“不動產”。

就封閉流轉來說，一方面能杜絕尋租或套利；另一方面，也能避免后期套現，導致二手房掛牌量大幅度增加沖擊商品房市場，確保“雙軌”運行。

如何影響西安樓市

隨著配售型保障房“橫空出世”，對西安樓市上至新商品房、下至“老破小”有何影響？

事實上，配售型保障房對于各路房企的影響早已開始。以西安為例，這幾年顯著的變化就是對于剛需型項目，無論房企拿地端或是銷售端，大家都是興致乏乏，反倒是占據核心地段、配套齊全、面積較大、總價較高的改善項目較為火熱。

以某購房APP來看，西安地區有80㎡以下房型的在售住宅樓盤僅為29個，而有80-120㎡房型的為212個，有120-150㎡房型的257個，150㎡以上的186個。

由此可見，新建商品房已以改善型為主，對于“低端有保障、高端有市場”的新格局早有準備，與配售型保障房針對的需求人群存在顯著差異，受到的影響相對較小。

二手房方面，據某交易平臺發現，目前西安二手房90—140㎡面積段房源最多，這個面積段的戶型基本上以兩室、三室為主，集中在經開，曲江二期、雁塔，城東浐河沿線等地，總價也在100-200萬之間，普遍是“次新房”，與新房形成價格梯度，也并非配售型保障房的主要“競爭對手”。

“配售型保障房‘擠壓’的主要還是存量剛需型商品住房，尤其是在同一區域，戶型和面積等類似的，比如面積在60—90㎡，總價不高的二手房，或是一些‘老破小’。”地產業內人士分析稱。

圖片來源：西安發布

不過值得注意的是，政府主導建設保障房往往發生在住房供不應求的背景下，一旦住房短缺問題得到解決，政府方面會調整供應、縮小覆蓋面，新一輪保障性住房亦強調“以需定建”，穩慎推進。短期內，保障性住房新增規模整體不大，對商品房的影響也是局部、有限。

而從長遠看，隨著中國邁入總量上“不缺房”時代，雙軌制運行下保障房建設通過“保本微利”原則解決好大城市“夾心層”住房問題，在35個城區人口300萬以上試點城市開發節奏或將進一步加快，為城市發展提供接續力量。

“而商品房則針對改善性住房需求，供求關系由市場決定，受中高收入群體選擇，房企也將進入‘拼產品，拼物業，拼服務’的階段，一、二線城市核心地段的房子因其稀缺性大概率將保持價格穩定，具備一定金融屬性。”上述人士表示。

配售型保障房的背后邏輯

再說回配售型保障房的背后邏輯。

對此，需要先從配售型保障房目標人群入手，即有一定收入積累，想獲得產權住房，但支付能力弱的購房困難群體：

一是戶籍無房戶或“夾心層”，既此前條件不符合經適房，又無力購買商品房的群體，也是目前階段的主要對象；二是以新就業大學生為代表的“人才群體”，若無家庭支持，面對高房價、高首付時捉襟見肘，需要政策幫助；三是為社會提供基礎服務的工薪階層。

而配售型保障房在常住人口300萬以上大城市率先發力，主要也是因為城市在長期人口凈流入下房價偏高且上漲迅速，存在大量“人才群體”或是工薪階層買不起房的問題，就更需要配售型保障房進行“補位”。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前在媒體上的公開評論值得關注，他認為，大力推進配售型保障房目的是達到先租后買、梯度升級的住房消費健康循環。

在他看來，當下中高收入人群、投資炒房人群開始退出市場，但房價還在高位，而中等、中低收入的“夾心層”人群買不起商品房，導致了需求斷層、供需錯配局面。

李宇嘉認為，做大做實政府主導的一系列住房保障，目的在于讓住房困難人群享受城市化的公共服務，從而融入城市并成為真正的市民，構建“先租后買”“先小后大”“先上車后改善”的住房消費和資產擁有階梯，也即配租型、配售型保障房、商品房的階層梯度，最終成為城市的有產者。

圖片來源：VCG41N1353613420

而隨著“保障+市場”住房雙軌制持續推進，一來可以破解需求斷層和庫存高壓、盤活閑置土地，推動房地產業轉型；二來解決廣大工薪階層等“夾心層”群體住房困難問題；三是對于宏觀經濟而言，保障性住房建設能在一定程度上拉動投資。

不過需要注意的是，“雙軌制”運行逾二十五年間曾出現過的一些阻力待解。上述業內人士表示：“例如，城投國企等建設平臺如何平衡項目運轉和資金來源；各地對于享受配售型保障性住房的群體可能暫不明確；保障房可能會與土地財政及商品房效益導向相悖等。”

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