花錢買貸款？江蘇等地已叫停房貸“返點”，破除行業潛規則！專家表示“不要惡意競爭”

每經編輯 程鵬 陳夢妤    

部分區域房貸返點潛規則已被叫停。

據第一財經8月2日報道，日前，有消息稱，江蘇銀行業協會發布《關于禁止個人住房按揭貸款返傭共同維護銀行業公平競爭秩序的倡議》（以下簡稱《倡議》），請各銀行金融機構在2024年7月底前規范與中介機構的合作協議。江蘇一家銀行網點的負責人表示，目前已經接到該文件。

這是今年以來首個規范房貸返點問題的文件。

近段時間，據多家媒體報道，此前被全面叫停的房貸返點現象有所抬頭。

據《每日經濟新聞》此前報道，上海購房者陳青（化名）表示，她于今年6月辦了二手房按揭業務，商貸返點折現了5克金條。

 東莞某小區 每日經濟新聞資料圖（圖文無關）

“花錢拉業務”

根據社交平臺線索，為購房者小敏辦理房貸返點的銀行貸款經理吳桐（化名）表示，上海地區各家銀行的商貸利率都是一樣的，該行現在的返點比例已從“千六”漲至“千七”，但需要在9月底前放款。

“我們主要針對的是二手房購房客戶，因為新樓盤往往有自己熟悉的銀行，會指定幾家貸款銀行。”吳桐說。

另一位自稱可辦理房貸返點的銀行貸款經理表示，該行與多家房產中介有著總對總合作。若客戶通過幾家中介購房并辦理貸款，那返點無法給到客戶個人，只能給到這些中介。“需要客戶在網簽前，跟中介說好，自己找貸款銀行。否則有些中介會簽霸王條款，為客戶指定貸款行。”

據業內資深人士介紹，所謂房貸返點是指商業銀行為爭搶房貸市場份額，向提供房貸客戶的中介機構提供的一種傭金，大多數銀行及中介機構不會直接返給客戶個人。如今，有購房者繞過中介，直接與銀行合作，并將返點經歷分享到社交平臺，使得該現象浮出水面。

房貸返點現象抬頭，也引來想分一杯羹的第三方機構。這些機構的工作人員常在社交平臺發帖或評論區留言進行客戶引流，表示在銀行內部有人脈資源，能夠與多家銀行的貸款經理對接。

事實上，房貸返點現象幾年前較為普遍，一般分為幾種情況。“一種是中介機構跟銀行總部簽訂協議，返點給到中介機構，購房人拿不到；另一種就是通過所謂房貸規劃師操作，銀行返給機構，機構再返給購房者，不過機構要從中抽成，也沒有合同保障。”

有業內人士表示，伴隨著銀行房貸業務的下滑，中小銀行業績壓力較大，通過返點方式能吸引更多購房者。

“這其中，一部分可能走的是銀行內部渠道，還有一部分信貸經理迫于業績壓力，甚至自掏腰包給客戶返點，獲得的業績獎金可能輕松覆蓋這筆費用。”

從銀行角度來看，為何要貼錢辦業務？無論是銀行內部人士，還是第三方機構人員，都向記者提到了這樣做的目的在于“花錢拉業務”。在業績考核壓力下，部分銀行支行以及貸款經理利用房貸返點方式，求得短時間內增加貸款發放量。

一位第三方機構人士告訴記者，以前甚至有銀行開出了“千十一”的報價，“一般來說，每個季末或是在銀行業績沒達標要扣錢時，銀行返點比例就會高一些。”

不要惡意競爭

此次《倡議》特別提及，不得向個人住房貸款客戶返點，強調銀行不得以任何形式向房地產開發商、房地產銷售機構、營銷代理公司、房產中介機構、物業公司等任何商業性個人住房貸款的第三方機構及其從業人員、個人住房貸款客戶支付傭金或權益，以及變相支付傭金或權益。

《倡議》也列舉了變相支付傭金或權益的多種情形。

第一類是以轉賬、現金支付、實物提供、購物卡券、儲值卡券、加油卡以及各種線上權益等方式支付傭金或權益的行為。

第二類是以明顯低于市場價格提供辦公場所、辦公設施、計算機軟硬件及勞務服務等行為。

第三類是直接或間接向房屋合作機構及其從業人員的利益關聯方提供傭金或其他變相利益，如利用房屋機構與評估機構合作關系，通過提高手續費變相支付傭金等行為。

值得注意的是，除銀行業加強自律外，近期也有地方房地產經紀行業協會也叫停返點“潛規則”。7月30日，南京市房地產經紀行業協會發布《關于禁止收取個人房地產按揭貸款返傭，共同維護房地產經紀行業良好秩序的倡議》。強調­嚴格規范與銀行業金融機構的合作行為，不得以任何形式向銀行業金融機構收取傭金或權益、變相收取傭金或權益。

北京德和衡律師事務所聯席執行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時表示，返點現象導致貸款市場定價不透明，市場競爭秩序受到干擾，銀行經營成本抬升，損害銀行利益，讓消費者在選擇貸款產品時一味選擇返點比例高的銀行，可能產生誤判從而損害其合法權益。

業內人士表示，作為銀行業自律組織，地方銀行業協會此時發出倡議，有助于規范市場競爭秩序，讓銀行在房貸業務方面能夠實現良性競爭，也可以降低銀行的貸款成本，維護凈息差穩定，同時讓房產中介機構更加規范透明。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，返點個案比較多，也比較隱蔽，違規是很難查到的。

一方面，要發揮銀行業自律機制的作用，倡導大家陽光經營，不要惡意競爭。在不設下限以后，定價錨沒有了，銀行出現了惡性競爭，建議銀行業協會、公會、自律機制劃定貸款的最低利率底線。

另一方面，規范銀行營銷費用管理，不能用在花錢買貸款上。另外，還要向國家戰略支持的新興行業轉型，比如養老、科技、綠色、普惠等，不能繼續在按揭上內卷。

編輯|程鵬 陳夢妤 杜波

校對|趙慶

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝

每日經濟新聞綜合自第一財經（記者：王方然）、中國證券報（記者張佳琳）、北京商報金融調查小組、時代財經（作者張昕迎）、每日經濟新聞（記者甄素靜）等