中國銀河給予房地產行業推薦評級：供需兩端全面發力，政策空間再打開

每經AI快訊，中國銀河09月24日發布研報，給予房地產行業推薦評級。

事件：2024年9月24日，國新辦舉行新聞發布會，央行、金管局、證監會等部門介紹金融支持經濟高質量發展有關情況。央行會同金融監管總局出臺五項房地產金融的政策。

集中出臺政策全方位支持房地產行業。2024年9月24日，央行會同金融監管總局出臺五項房地產金融的新政策：引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長兩項房地產金融政策文件的期限、優化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地。如上5條新政分別針對樓市存量市場、樓市需求側、樓市供給側、樓市庫存側以及房企存量土地給予支持。

存量：降低居民房貸壓力。央行提到引導銀行降低存量房貸利率，至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，央行預計此次降存量房貸利率有望惠及5000萬戶家庭，平均每年減少家庭的利息支出總數約為1500億元左右，或將提高居民房貸外的可支配收入，有助于擴大居民端的消費和投資，間接維護房地產市場的平穩健康發展。

增量：持續支持改善性購房需求。央行提到，全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%。此前，517政策下，首套房和二套房的首付比例最低分別為15%、25%,此次將首套房和二套房的最低首付比例統一調整為15%,主要降低二套購房者的購房門檻，改善性住房需求得到進一步的支持。目前，四個一線城市的二套房首付比例分別為北京35%(五環以外30%)、上海35%(部分區域30%)、廣州25%、深圳30%。在因城施策的背景下，部分高能級城市的改善性需求有望釋放。在目前的政策下，若房企加大推盤和去化力度，樓市整體成交或將得到有效提振。

供給：持續支持房地產行業。此前央行曾出臺“金融16條”和經營性物業貸款的相關政策。此次將兩個政策的到期日期由2024年12月31日延續到2026年12月31日。金融16條主要從融資、保交樓等方面支持房地產市場平穩健康發展；經營性物業貸政策主要針對房企融資端予以支持。我們認為，此次延長政策到期日表明央行和金融監管總局對房地產行業的持續支持。

庫存：加快推動收儲去化。央行將保障性住房再貸款中央行出資的比例由60%提高到100%。5月17日，央行宣布設立3000億保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此前央行的出資比例為60%,即商業銀行發放貸款中的60%來自央行；此次將央行出資比例提高至100%后，商業銀行發放貸款中的100%來自央行。因此，收購資金的成本有望進一步降低，收購主體的收購意愿或將提高，商品房的收儲去庫存進程有望加快。

土地：房企土地收購政策空間打開。央行和金融監管總局將研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，必要的時候也可以由央行提供再貸款支持。土地是房企表內重要的存量資產之一，若出臺市場化收購房企土地的政策并提供相應的貨幣支持，房企的存量土地資產有望得到盤活，房企的資金壓力有望得到緩解。我們認為，目前該項政策依舊處于研究階段，房地產行業的政策空間進一步打開。

投資建議：央行會同金融監管總局出臺房地產金融新政，針對樓市的需求側和供給側、房屋的去化收儲以及土地市場進行全方位的支持。我們認為此次政策的影響范圍較廣、作用力度較大，隨著政策的逐漸推進落地，效果或有望逐漸呈現。我們認為，政策有望對行業改善起積極作用，行業估值或有望修復。頭部房企展現優秀的運營管理能力具有資金優勢，市占率有望進一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發展、龍湖集團、萬科A、濱江集團、新城控股、招商積余；建議關注：1)優質開發：綠城中國、華潤置地、中國海外發展；2)優質物管：華潤萬象生活；3)優質商業：張江高科、恒隆地產；4)代建龍頭：綠城管理控股；5)中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。

風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。

每經頭條（nbdtoutiao）——1.5億人大利好！央行降存量房貸利率，每年節約1500億元利息！銀行“讓利”之后，存款利息要接著降？

(記者 王曉波)

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