10月25日起批量調整 六大行集中發布存量房貸調整細則

每經記者 張壽林    每經編輯 張益銘

10月12日，工商銀行、中國銀行、農業銀行等多家商業銀行集中發布2024年存量個人住房貸款利率調整的公告，介紹具體細則，是目前為止此輪存量房貸調整最為詳細和全面的指引。

以農業銀行為例，調整范圍為該行已發放的首套、二套及以上存量房貸。農業銀行在目前已取消新發放房貸利率加點下限的地區，對于在貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調整為-30BP。對于在LPR基礎上加點幅度不高于-30BP的，不作調整。

此輪存量房貸調整有其政策背景。9月29日，中國人民銀行發文引導商業銀行于10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。市場利率定價自律機制隨后對外發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》。

10月25日起批量調整

10月12日，農業銀行在公告中披露，最新調整規則為：

（一）在目前已取消新發放房貸利率加點下限的地區，對于在貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調整為-30BP。對于在LPR基礎上加點幅度不高于-30BP的，不作調整。

（二）在目前存在新發放房貸利率加點下限的北京、上海、深圳等地區，對于在LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸（含首套、二套及以上），將其加點幅度調整為-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放房貸利率加點下限。對于在LPR基礎上加點幅度不高于-30BP或不高于加點下限的，不作調整。

根據農業銀行公告，為便利客戶，對符合本次利率調整政策的存量房貸，該行將于2024年10月25日起主動進行批量調整，無需客戶申請。

存量房貸利率下調將于調整當日生效，生效日起按照新的利率加點幅度執行。此次存量房貸利率調整不溯及既往，之前的房貸利息不作調整。

農業銀行將在手機銀行、貸款經辦行、官方客服熱線、營業網點等渠道提供利率調整結果查詢等服務，借款人可于2024年10月25日起進行查詢。

對固定利率或參考貸款基準利率定價的房貸者，需先申請轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，符合本次利率調整政策的，再按前述規則進行利率調整；未申請轉換的，將無法辦理。

需進行利率定價轉換的房貸者，可在2024年10月22日（不含）之前，通過農業銀行手機銀行或貸款經辦行提出轉換申請，符合本次利率調整政策的，納入2024年10月25日批量調整范圍；之后提出轉換申請的，該行將于2024年10月25日（不含）之后及時辦理轉換手續，符合利率調整政策的，按照有關要求進行利率調整。

對于目前存在首套、二套及以上新發放房貸利率加點下限的北京、上海、深圳等地區，已符合二套轉首套住房貸款標準的房貸客戶，可通過農業銀行手機銀行或貸款經辦行提出申請。具體以當地政策要求為準，詳情咨詢貸款經辦行。

本次存量房貸利率調整范圍不包括：個人住房公積金貸款（含組合貸中公積金貸款部分）、個人商業用房貸款（含商住兩用房貸款），以及其他不符合要求的個人貸款。

取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制

除了農業銀行外，10月12日上午，中國銀行、工商銀行、郵儲銀行、建設銀行、交通銀行均相應發布存量房貸利率調整公告，目前看核心內容無大的差別。

其中各大行均提醒，本次存量房貸利率調整過程中，銀行不收取任何費用，沒有委托官方渠道以外的任何機構、人員代為辦理，請廣大客戶謹防各種形式的詐騙活動，保障財產和信息安全。

本輪存量房貸調整主要依據于《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》（下稱《公告》）和市場利率定價自律機制《關于批量調整存量房貸利率的倡議》。

《公告》提出，借款人申請商業性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。合同約定為固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定為浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率為定價基準加點形成（加點可為負值），加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素。

此外，《公告》指出，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調整為最近一個月貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

總結而言，此次公告調整優化的主要內容是包括兩方面：

一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

市場利率定價自律機制發布倡議

在人民銀行發布公告當日，市場利率定價自律機制發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，其中提出，按照中央政治局會議精神，為回應群眾關切，現就批量調整存量商業性個人住房貸款（以下簡稱房貸）利率有關事宜倡議如下。

第一，本倡議發布后，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應于倡議發布當日對外發布公告，不晚于10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切。

第二，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

第三，各商業銀行應盡快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

第四，各省級市場利率定價自律機制要統籌做好、穩妥推進轄內存量房貸利率批量調整有關工作，有效維護市場秩序，切實保障借貸雙方合法權益。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211383893428