事關存量房貸利率下調！央行允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度 專家：將進一步緩解“提前還貸潮”

每經記者 張壽林    每經編輯 馬子卿    

9月29日晚間，人民銀行出臺最新政策，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。央行公告稱，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

此外，市場利率定價自律機制將發布倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，這次存量房貸利率下調落地速度快，超出市場預期。這是對9月26日中央政治局會議部署的一個迅速落實，釋放了兩個信號：一是加力提振居民消費，二是促進房地產市場止跌回穩。

近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大

9月29日，央行有關負責人在關于完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關問題答記者問中指出，隨著利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關系發生重大變化，現行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調整優化。

根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。該負責人表示，“2023年8月，為充分響應群眾訴求，本著急用先行的原則，央行會同金融監管總局引導商業銀行，采用協商變更合同利率等方式批量調整了存量房貸利率，取得較好效果。”

他指出，由于現行房貸利率定價機制下加點幅度不能自主調整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴大。商業銀行將通過行業自律協調一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率降至全國新發放房貸利率附近。但上述方式治標不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護合同嚴肅性的同時，破除制度性障礙，促進商業銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協商、動態調整。

記者注意到，國務院新聞辦公室于2024年9月24日舉行新聞發布會。發布會上，央行行長潘功勝現場宣布了三大“政策包”：第一，降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行；第二，降低存量房貸利率，并統一房貸的最低首付比例；第三，創設新的貨幣政策工具，支持股票市場穩定發展。

在降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例方面，潘功勝介紹，將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點；統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%；將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵；將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

潘功勝指出，下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

專家：將進一步緩解潛在的“提前還貸潮”

根據央行公告，最新政策調整的主要內容可概括為以下幾點。

一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。后續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

此外，市場利率定價自律機制將發布倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行將發布有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發布的有關信息。批量調整完成后，借貸雙方還可按照央行公告，基于市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。

9月29日晚間，工行、農行、中行、建行、交行等國有五大行已發布公告，將調整存量個人住房貸款利率。上述銀行均表示，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作，擬于2024年10月12日通過各自官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行等渠道發布具體實施細則。據悉，各行均宣布將在2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調整。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，這次的房貸利率下調要在10月31日之前完成，覆蓋首套和二套房貸利率，去年首輪房貸利率下調，它只覆蓋首套房貸利率，這次的范圍拓展了。從11月1日起，客戶可以和銀行重新協商存量房貸利率重定價周期。原來是每年只有一次。這次每個季度、每半年或者每一年都可以調整一次。

王青說，此政策的積極意義就在于縮短了存量房貸利率調整周期。接下來，存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的“提前還貸潮”。相當于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進房地產市場盡快止跌回穩，避免影響居民消費。

封面圖片來源：601988.SH)\央行 中國人民銀行（每經記者 張建 攝