REITs市場呈現三大特征 多單產品啟動詢價

每經記者 李 蕾    每經編輯 彭水萍    

近期，多單公募REITs扎堆啟動詢價。其中，中金重慶兩江REIT詢價時間為11月22日，將于11月27日正式發售；廣發高投產業園REIT網下詢價時間為11月26日，詢價區間為3.11元/份~3.268元/份；此外，平安杭州灣REIT網下詢價時間為11月27日，詢價區間為7.618元/份~8.717元/份。

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二級市場方面，過去一周REITs指數整體下行，特許經營權類REITs表現相對較好，其中生態環保類REITs領漲，倉儲和交通類REITs表現相對一般。已上市的51只產品中，環比上漲的有15只，其中華泰江蘇交控REIT、華夏金茂商業REIT和富國首創水務REIT領跑市場。其余36只產品則環比出現下跌，華夏合肥高新REIT的周內跌幅超過2%。

另外，近期還有多家專業機構發布了對公募REITs市場2025年的展望。例如，中金公司表示，2024年中國REITs市場的三大特征分別是政策紅利延續、一級市場發行提速、二級市場估值修復與分化，整體呈現良好發展勢頭，“展望2025年，我們認為中國REITs一二級市場建設有望持續推進”。

REITs指數上周下行

Wind數據顯示，過去一周中證REITs（收盤）指數為769.08，環比下跌0.63%；中證REITs全收益指數為930.93，環比下跌0.58%。

截至11月22日，國內REITs市場共上市51只，總市值為1359億元，流通市值為632億元。

據國金證券，從REITs持有項目的行業類型來看，上周產業園區類下跌0.59%，倉儲物流類下跌0.95%，生態環保類上漲0.8%，高速公路類下跌0.73%，能源類下跌0.21%，保租房類下跌0.24%，消費類下跌1.04%；周度收益表現由高到低排序依次為：生態環保類>能源類>保租房類>產業園區類>高速公路類>倉儲物流類>消費類。

具體產品方面，根據Wind數據，已上市的51只產品中，環比上漲的減少至15只。其中華泰江蘇交控REIT、華夏金茂商業REIT和富國首創水務REIT領漲，漲幅分別為 2.41%、1.91%、1.72%。

有36只產品則環比出現下跌，其中華夏合肥高新REIT、華夏華潤商業REIT和東吳蘇園產業REIT的跌幅最大，跌幅分別為2.22%、1.79%、1.46%。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度下降。據天風證券，REITs周內總成交額為4.84億元，環比前一周下降4.5%，產權和經營權成交額分別為2.41億元、2.43億元，環比前一周分別為漲11.8%、跌16.5%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施、消費基礎設施類REITs上周的成交額分別為1.29億元、0.74億元、0.55億元、0.34億元、0.16億元、1.53億元、0.23億元，環比前一周漲跌幅分別為23.8%、-29.6%、66.2%、-41.2%、-22.3%、-7.4%、13.5%。其中成交額最大的REITs類型是交通基礎設施，占比31.5%。

多家機構發布市場展望

上周，公募REITs市場消息不斷。

首先，據中泰證券，近期有多單產品啟動詢價。中金重慶兩江REIT詢價時間為11月22日，詢價區間為2.168元/份~2.933元/份，網下認購倍數為1.775倍，11月27日將正式發售；廣發高投產業園REIT網下詢價時間為11月26日，詢價區間為3.110元/份~3.268元/份；平安杭州灣REIT網下詢價時間為11月27日，詢價區間為7.618元/份~8.717元/份。

其次，招商高速公路REIT于11月21日于深交所上市，開盤價為6.992元，首日收盤微跌；易方達華威農貿REIT獲深交所問詢函，估值由16.278億元調整為14.82億元，下調8.96%，國君臨港產業園REIT擴募項目也于11月19日獲受理；另外，中金安徽交控REIT在11月23日公告了原始權益人及其關聯方于11月22日起累計增持已發行基金總份額的1.9%，目前合計持有59.5%，且未來6個月內將不會減持等。

《每日經濟新聞》記者還注意到，近期有多家專業機構都發布了對于2025年公募REITs市場的展望。

例如，中金公司在研報中表示，2024年中國REITs市場的三大特征分別是政策紅利延續、一級市場發行提速、二級市場估值修復與分化，整體呈現良好發展勢頭。展望2025年，中國REITs 一二級市場建設有望持續推進：首先，更為多元的資產及投資者類型進入，推動市場規模和活躍度進一步提升；其次，當前投資范式下，投資者更應注重產業周期帶來的結構性配置機會。

中信建投也指出，當前REITs市場邁入常態化發行新階段，一級審核提速；二級市場2024年經歷三輪上漲，均有資金面及政策面雙重共振驅動。展望后市，常態化發行將繼續支撐市場提質擴容，2025年底公募REITs市場規模有望達到85只、2450億元，在數量上僅次于美國；二級市場方面預計年末延續震蕩橫盤，2025年走勢需關注政策出臺節奏和利率走勢；增量政策仍有可為，監管部門中長期有望從專項立法、引入增量資金、加強主動管理等方面推動REITs市場高質量發展。“我們認為當前REITs投資，一級市場估值審慎，對于二級溢價較高且具備抗周期屬性的業態，如市政環保、保租、能源、廠房等值得重點關注；二級市場首推消費業態，保租房及廠房可擇機逢低布局，并建議優選板塊內高股息、強原權標的。”

封面圖片來源：視覺中國