萬科北京熱銷樓盤開降 公司回應稱尊重市場定價

每經記者  葉書利  發自北京

        “據內部人士近日透露，本月起，萬科將在全國范圍內降價，以加快銷售量，搶占市場。”——6月第一天，這樣一則消息在業內傳播。在此之前，在萬科重兵集結的北京，降價的消息若隱若現。

        近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，時下萬科五號公園樓盤內新近開盤的獨棟商業項目萬科五號公社，實際銷售均價已從4月的5萬元/平方米下降至4.55萬元/平方米。實際上，萬科在北京的四大熱銷樓盤皆已降價促銷。

        雖然對“全國降價”的說法，萬科表示不予置評，但2008年萬科主動降價，引領行業步入價格下降通道的一幕或許將再次重演。

萬科五號公社暗降4500元

        萬科五號公社是萬科五號公園樓盤內的獨棟商業項目。一位房地產中介調查機構高鋪經理向《每日經濟新聞》記者透露，4月20日時，該機構在調查北京商業地產銷售價格時，萬科五號公社銷售均價為5萬元/平方米，而到了5月14日再次進行調查時，萬科公司主動向他們更正說，當時的銷售均價已下降4500元/平方米，降至4.55萬元/平方米。

        《每日經濟新聞》記者在實地調查時，該樓盤的營銷代理方北京世聯房地產顧問有限公司一位銷售員說，該棟商業地產項目原先預計銷售均價為5～6萬元，新政后，均價約在5萬元/平方米，后來根據市場實際情況，時下實際銷售均價已調至4.55萬元/平方米。

        近日搜房網數據監控中心發布的調查數據顯示，截至5月25日，三月至五月間，北京城區及五個近郊區縣90個熱點商業地產樓盤中，90%的商業地產項目售價上漲，最高漲幅達50%。而萬科五號公社逆市降價，多少有點意外，此外，萬科五號公社地處北京CBD東擴區的黃金地帶，位置優越，降價更難理解。

        對于記者的疑問，該銷售員表示，萬科堅持市場定價，會適市而定，根據市場層面的反饋，萬科適時適市對定價做了調整。

萬科北京四樓盤價格松動

        此外，記者調查發現，萬科在北京熱銷的另外三個樓盤時下也出現了價格松動的跡象。

        5月初，萬科藍山以3.98萬元/平方米開盤，低于預期的4萬元/平方米，而一次性付款還可享受9.7折優惠，老業主享受9.9折優惠。

        而萬科北京另一個樓盤金隅萬科城也在降價。據新浪樂居上的統計數據顯示，4月份該樓盤銷售均價為1.8萬元/平方米，5月份下降5.56%至1.7萬元/平方米。

        5月16日，萬科假日風景最后兩棟樓以實際銷售均價約為24200元/平方米開盤，比原先預期開盤價25000元/平方米下降800元，相比3月份該樓盤的開盤價24250元/平方米，也略有下降。一位業內人士透露，此次開盤的兩棟樓為“工業化產品”，實際建設成本比以前的產品還貴700元/平方米左右。

        由此可見，萬科時下在北京熱銷的四大樓盤：萬科五號公園、萬科藍山、金隅萬科城與萬科假日風景均出現價格松動。

意在搶占市場份額？

        萬科在北京開始降價銷售，這是否緣于公司資金鏈緊張，急于出貨以緩解資金壓力？其實不然。

        據4月27日萬科發布的2010年第一季度財報，第一季度期末，萬科手持現金179.2億元，而公司短期借款和一年內到期長期借款的總和為127.4億元。由此可見，萬科現金流比較充沛。

        一位長期跟蹤萬科的證券業分析師認為：“從萬科的財務狀況分析，如果市場持續低迷，萬科至少能撐5～6個月。如果不再拿地，存貨周轉速度下降一半，支撐一年到兩年都沒問題，資金鏈仍舊可以延續。”

        “像萬科這樣的成熟企業降價不是因為缺錢，而是想在行業低谷時逢低吸納市場占有率。”上海中原地產研究部總監宋會雍向  《每日經濟新聞》記者解釋道：“正是因為時下不缺錢，才讓萬科具有降價搶占市場的更大資本。”

        其實，當行業處于低谷時，正是大企業們擴大地盤的天賜良機。從歷史上看，萬科是此中熟手，也是巧手。2008年房地產行業調控之際，正是萬科率先降價，將行業從觀望期帶入了降價通道，萬科也因搶先降價，擴大了地盤。

        2010年農歷年初，萬科股份總裁郁亮在與機構投資者溝通時便闡述了萬科對本輪地產調控的態度：“要聽政策的話，中央政策是什么，我們跟著做，這樣才能為這個行業提供更大的發展空間。”

        5月15日，郁亮在萬科內部一次會議中再次告誡公司員工：“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”。

        一位房地產公司營銷總經理說，郁亮的意思很明顯，萬科不會對政府本輪地產調控的決心“心存僥幸”，萬科還不如利用行業低谷良機，搶占市場份額。這也符合萬科近年來堅持的“快速開發，提高資金周轉率”的企業經營策略。

        萬科一季度財報顯示，萬科在珠三角、長三角和環渤海區域的銷售面積同比分別下降45.1%、33.9%和0.1%。為了實現在行業低谷時搶占市場份額的目標，降價以釋放銷售量或許是萬科唯一的出口。

        此外，完成今年銷售目標的壓力也迫使萬科作出降價舉措。

        2009年萬科全年共實現銷售金額634.2億元，而王石的目標是2010年銷售額實現25%～30%的增長，即達到792.75億元～824.46億元的銷售額。

        一位業內人士透露，萬科全年60%的可售房源集中在宏觀環境更不確定的下半年上市。為了沖擊792.75億元～824.46億元年銷售目標，萬科也會被迫降價，釋放手中“貨物”。

        基于此，宋會雍認為，“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”，這正是郁亮吹響了的全國降價的沖鋒號。

        他認為，萬科會先從政策最嚴、成交量最冷的區域開始，然后逐漸推廣至全國。開始時，降價幅度預計不會很大，以試探式降價策略為主。據悉，時下萬科在廣州、蘇州等地的個別樓盤價格也出現了松動。

萬科：順應變化合理定價

昨日，就全國降價的說法，萬科向本報回復稱，近期國家及各地連續出臺了多項政策，抑制市場向過熱發展，這些政策調控力度之大，調控態度之堅決，為近年來所少見，相信必然會對市場產生顯著影響。

        萬科一貫認為，價格是由市場決定的，企業只能“發現”價格，而不可能單方面“決定”價格。萬科將積極主動順應市場趨勢，以合理的價格贏得客戶的支持。萬科也將積極主動順應市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出產品。

        此外，萬科公關部在電話中說，“全國降價”不知其來源如何，不予置評。“有關各地的價格情況，萬科實行由各地管理層根據當地市場情況決定。在6月初公司沒有發布公告前，我們不能評論。公告發布后，以該公告數據為準。”

專家說法

房價或步入明降期

        《國房分析咨詢報告》上海研究組首席分析師陳真誠表示，前段時間，業內一些人誤讀了5月13日溫家寶總理在天津的講話，斷章取義地強調了“加強協調，適時適度”一詞，認為房地產調控轉向了，而忽略了“區別對待，有保有壓”。而房地產就屬于“壓”的范圍，而不是“保”的范疇，近段時間加強土地增值稅的清算與房產稅的討論，更加證實了房地產屬于“壓”的范圍。在這個時候萬科降價，短期內可能比宏觀調控政策對房企的沖擊力更大。

        北京理工大學房地產研究室主任周畢文也贊同此觀點：“萬科的榜樣效應是巨大的。如果不出意外，萬科在北京的價格調整，將會拉開北京房價正式調整的序幕，進而帶動行業從時下的觀望期步入明降期。”

        上海中原地產研究部總監宋會雍認為，萬科將扮演“大企業帶頭明降”的角色，而率先動手的大企業最終也將從中獲得最大收益，后面跟著降的企業，只有降幅更大才能吸引購房者。



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