2010-06-29 03:25:29
對北京、上海、廣州、南京、武漢等一二線城市的調查發現，本輪地產調控風暴效果似乎已逐漸顯現：在北京，多個新盤項目陷入“零成交”困境
每經記者 楊羚強 發自上海
自4月17日“國十條”出臺至今已經兩月有余。兩個多月來，本輪房地產調控政策到底如何影響樓市？近期媒體上消息眾多，而正因為信息的繁雜紛亂，不少購房者對市場真相的了解變得更模糊。
一周以來，《每日經濟新聞》記者通過對北京、上海、廣州、南京、武漢等一二線城市的調查發現，本輪地產調控風暴效果似乎已逐漸顯現：在北京，多個新盤項目陷入“零成交”困境；在上海，多個尚未開建的項目，其周邊房價已跌破了樓板價；在廣州，不少開發商將團購降價作為促銷手段；在武漢，因為“國家新政影響超出預期”，“漢版”調控細則暫緩出臺……而相比于上述城市的房地產市場，南京樓市顯然算是一個另類，該地“兩央企樓盤逆市熱銷80%”的消息讓購房者直呼調控失效。
“國十條”之后，見效還是失效？這顯然需要更多的時間來驗證。
隨著上海打折、降價樓盤數量的迅猛擴增，降價幅度的大幅增長，曾經因為周邊地價而房價大漲的樓盤，如今開始 “倒戈一擊”——房價跌破樓板價，令這些地塊的樓盤尚未開建便已“破發”。
《每日經濟新聞》記者昨日對上海長風、新江灣城、唐鎮、川沙、松江新城等多幅“地王”調查顯示，上述區域的部分新房價格已近跌破地王樓板價。而上海樓市6月的成交數據顯示，即使降價樓盤數量已經達到在售樓盤總數量的七成，上海仍有66個樓盤交出了“零成交”的業績單。因此，上述“地王”周邊新盤價格仍有可能進一步降價。
某房地產公司媒體經理無奈地表示：“按我們領導的說法，每天我們都被開走一輛奔馳車。”
周邊房價跌破地王樓板價
來自佑威及樓市專評網的數據顯示，自去年6月至今年5月，各家開發商在上海購入的多幅高價“地王”周邊的房價已經跌破了地王樓板價，開發商尚未開建便已經虧損。其中的一幅地塊，甚至是今年5月份剛剛成交就被周圍開發商無情降價跌穿了“樓板價”。
今年5月7日，北方城投在上海松江新城以18.4億元總價，13724元/平方米的樓板價購得廣富林2-6地塊。時間僅僅過去了一個多月，距離地塊較近的綠地薔薇九里就以近八折的價格大幅降價促銷。佑威和中國房地產信息集團分別統計，綠地薔薇九里6月份的平均成交價不足13000元/平方米。
蒙受損失的不只有北方城投一家。今年2月26日被招商地產和萬科子公司聯合摘牌的松江廣富林2-4號地塊，樓板價達到了16378元/平方米。去年12月至今年2月間，上海臨港新城一共成交七幅地塊，除了今年2月成交的4幅地塊樓板價折合7200元/平方米以外，其余地塊分別以8800元/平方米、8500元/平方米和8200元/平方米成交。
但中國房地產信息集團昨日提供的成交數據顯示，目前臨港新城最好賣的蘆潮港海濱國際花城成交均價僅為7313元/平方米。
事實上，與去年7月至11月成交熱門的“地王”相比，上述地塊的成交價已屬便宜。以去年11月以37.2億成交的新江灣城C6地塊，樓板價達到32484元/平方米。但今年6月份該板塊的新房最新成交價僅為26030元/平方米。中建集團下屬另一家企業——中海地產曾在去年9月以70.06億元刷新了新“中國地王”，樓板價高達22409元/平方米，但目前其周邊的新房成交均價不過23011元/平方米。
被稱為“迪士尼地塊”的川沙新市鎮A08-03地塊去年11月的成交價為11.9億元、樓板價達到14024元/平方米，但周邊現在的新房成交均價是10270元/平方米。
除這些地塊外，上海還有多幅近期成交的地塊跌破“發行價”，目前在售的新房價格已經遠遠低于當時拍得的樓板價。
部分開發商或退地
令開發商們擔心的不僅僅是目前部分樓盤短期的小幅降價促銷。種種跡象顯示，上海房價的下跌范圍會更廣，跌幅會更大。搜房網曾在上周統計，6月份全市有七成樓盤降價促銷，但依然有66個樓盤的銷售業績為“零”。
搜房網負責上述統計的人士說，他們曾對上周末參加購房團的購房者進行過調查，發現大部分購房者認為房價還會繼續下跌。而根據他們組織的9條看房線路的實際情況來看，樓盤的成交量和開發商的降價幅度成正比，只有大幅降價的樓盤，才有可能會賣得好些。
同策咨詢機構資深分析師倪曉玲說，反彈將在三季度以后才會出現，而且開發商的降價幅度至少會達到20%，這是因為樓市新政給購房者的成本至少增加了20%，開發商只有降價20%以上，才能讓消費者的購房成本和新政前一樣。
這一說法得到了中國房地產信息集團分析師薛建雄等人的贊同，只是后者預測的市場調整周期會更長，可能要延續到明年年中。
上述房價調整的趨勢，將令開發商手中剛購的地塊“破發”風險進一步增大。一家于去年拍下某“地王”的開發商說，現在幾乎每天都“被開走一輛奔馳車”。
薛建雄說，現在的情況和2008年時非常相似，如果房價進一步下跌，很多高價拍地的開發商就有可能會退地。根據他從業內聽到的小道消息，此前被中海高價拍下的長風地塊，就有可能被退。
不過，上述消息為中海地產內部人士所否認，根據該人士的介紹，中海地產對此地塊非常重視，此前曾集中人力完成前期規劃，并慎重征集案名。目前樓盤短暫的降價，還不足以影響到公司對上述地塊的操作。而《每日經濟新聞》記者昨日從上海市建設交通委員會獲取的部分項目開工資料顯示，諸如綠城、中建等大開發商去年高價購買的部分地塊已經獲得施工建設許可。
中國指數研究院副院長陳晟說，去年購入的大部分地塊所建成的項目面市將在兩年以后。大部分擁有充足資金，大開發商不會盲目退地；但是，那些資金緊張的開發商不排除有退地的可能性。
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