北京的哥曬“黑燈照”引發空置房大討論

每經記者  吳文坤  發自北京

        特意花了兩天的時間，利用自己職業之便，把北京朝陽區的樓盤跑了個遍，北京的哥李杰絕對算是民間“曬黑燈”活動第一人。在某知名房地產網站開展全國百城”曬黑燈”行動以來，李杰拍攝并上傳至微博數百張“黑燈照”，受到網友的熱捧。

        網友對“黑燈照”熱捧的背后，是對房價高企時空置率也高的一種不滿。盡管業內對于樓盤黑燈率與空置率之間關系的合理性存在質疑與爭論。但《每日經濟新聞》在昨日（8月10日）采訪中了解到，相較于二三線城市，一線城市空置率更為明顯。如何將空置率維持在一個合理水平，業內似乎很難尋求到答案。

的哥兩天曬百張“黑燈照”

        在昨日接受《每日經濟新聞》采訪時，李杰自稱是一位長期在北京部分寫字樓下“趴活”的普通出租車司機，此次參加“曬黑燈”活動，拍了上百張小區黑燈照片。

        據他透露，上個周末，他放棄了拉活的機會，將北京朝陽區的樓盤跑了個遍。記者從他所發布的黑燈照中發現，部分樓盤黑燈的現象確實明顯，比如東風北橋東“瞰都”黑燈的住戶約過半，而朝陽北路“星河灣”黑燈率更高。

        “星河灣一座樓也就三四戶亮燈。”李杰還對記者透露，據他觀察，越貴的樓“黑燈率”越高。在過去均價為15000元/以下的樓盤，亮燈率還算高。比如華紡一城、國美一城，由于租戶較多，黑燈較少。他甚至大膽預測，當前均價在3萬～4萬/平方米的房子，60%～70%都無人居住。

        李杰表示，自己特意選擇了周末兩天晚上8點至10點這個時間段活動，并將兩天的情況進行對照，以求能更真實地反映黑燈情況。

“黑燈率”合理性引爭論

        “曬黑燈”行動一度引發了網友的熱議及廣泛參與。甚至還有網友稱，有房企緊急裝修保照明，以降低黑燈率。雖然該網友的發帖內容無法證實，但黑燈率高代表空置率高的說法顯然得到了眾多網友的認同。

        某網站截至昨晚7點的相關統計數據顯示，共有32003人參與了“空置房現象調查”，其中，“你所在小區晚上住戶黑燈情況如何？”一項中，選擇“有很多”的網民達68.%%，而選擇“住房空置率高”的網民比例高達91.2%。

        不過，依據“黑燈率”來斷定空置率的做法也被業內人士質疑。針對上述“曬黑燈”活動，知名地產商任志強在微博上直言自己要“笑噴了”，并說“那飯店里，商場、影院、大街上、地鐵、外出、外地的人在哪里??？”

        對于空置率高一說，任志強似乎也難認同。對于不久前有消息稱內地空置房數高達6500萬套，他在博客上稱，城鎮居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右，低于大多數國家城市的空置率。

        “現在的房屋結構大部分為多居室，而客廳及臥室大部分處于不同朝向，照片很難全部顯示。”北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，曬黑燈照片有放大空置率的可能，另外居民戶外活動形式越來越多，也很難說黑燈的就全部是空置房。

        《每日經濟新聞》采訪得知，更多的業內人士還是愿意將黑燈率作為空置率的一種參考依據。

        “‘黑燈率’從本質上可以作為衡量空置房的一個指標。”鏈家地產分析師張月認為，但黑燈率的統計還有很多的偶然性，比如監測時間、監測的連續性，特別是監測高檔房黑燈情況比較難，因為部分高檔房業主經常出差。

        中原地產研究中心高級研究經理劉淵也認為，黑燈率可以作為空置率的參考依據，但不是很嚴格的評價標準。

空置率統計難操作

        在眾多受訪者眼里，北京的空置率顯然要高于二三線城市。

        “吉林市和長春市也有買兩三套房的，但空置現象不嚴重。”吉林筑石地產總經理吳悅春昨日接受《每日經濟新聞》采訪時表示，空置率高不是開發商的問題。她認為，必須靠市場來調節，開發商賣不出去就不會建。

        任志強則認為，空置房是調節市場余缺的必要儲備，可以在市場供給緊張時起到調節供給和價格的作用。

        劉淵認為，一旦空置率過高，就需要對投資需求進行必要的限制，手段可以包括提高投資購房的門檻、增加持有空置房屋的成本、增加投資客戶銷售的成本等，但上述手段都是“理論上可行，很難操作”。

        近日，一些地方的人大代表和政協委員提出，政府應盡快研究制定征收房屋空置稅。與物業稅相比，房屋空置稅具有“懲罰性”，對于囤房、炒房者的針對性更強。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，擺在房屋空置稅面前的一個首要問題就是“空置房”如何認定的問題。

        據悉，目前“空置率”沒有統一概念，部分專家認為是商品房未銷售的房源及增量空置率，部分專家認為是存量房中用于投資的無人居住房及存量空置率。業內人士表示，很難建立一個標準體系來對房屋空置率進行統計和控制。

        “我希望每當夜幕降臨時，每個窗戶都能亮起溫暖的燈光。”無論黑燈率能否證明真正入住情況，北京首佳房地產董事長高喜善在微博中發出的這一感嘆，代表了大多數人的心愿。

新聞鏈接

機構調查：四類北京樓盤空置率高

　　  由于目前對樓市空置率缺乏令人信服的官方數據，張大偉認為這是當前樓市對空置率出現數據分歧的根本原因。

        不過，單從當前北京的幾個具體樓盤空置情況來看，北京整體的空置情況依然不容樂觀。

        此前，央視《北京衛星城空置房多》調查顯示，北京周邊的某些樓盤空置率達到40%，更有某些樓盤有三分之二的住房無人居住。

        昨日，鏈家地產分析師張月提供的一份最新報告顯示，據鏈接地產了解的情況來看，有四類型樓盤有近半房屋無人居住。

        第一類屬于郊區的一些高檔的住宅區和別墅區。“社區定位高端，房價的門檻比較高，但是社區的配套設施并不完善，距離城市中心較遠，居住不便，導致大部分房子空置。”例如，通州區月亮灣的空置率大概在50%以上，東方太陽城的房屋空置率大概是40%。

        第二類是投資性房源。來自鏈家地產的統計顯示，一些投資率較高的優質樓盤基本是“業主輪流換，房子無人居住”。比如順義區的金漢綠港小區，小區大概有30%的房屋空置，投資性購房造成業主更換的速度比較快。

        第三類是商住兩用樓盤。張月表示，由于此類樓盤價格比較高，而且房屋物業費、水電費收費標準比較高，導致居住成本高，對于一般自住型需求的購房者來說并不是一個實惠的選擇，多被用來投資。較為典型的例子是崇文區寶鼎中心，其空置率為20％～30%。

        此外，部分業主持有無法上市流通的房子，也導致了空置房的出現。記者了解到，位于順義區的佳和宜園小區、港馨東區有很多回遷戶，由于沒有房本，暫時無法進行交易，所以形成房屋暫時空置，空置率大約是40%左右。

        張月表示，鏈家地產的統計數據來源于具體樓盤的掛牌量，以及經紀人在日常工作中去“掃樓”和對業主進行“跟訪”采集的信息。



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