上海中介店經理猝死折射行業壓力 近半經紀人日工作達12小時

每經記者  楊羚強  發自上海

　　  “98%的上海房地產經紀人日工作時間超過8小時，近一半的經紀人日工作時間達到12個小時。”這是搜房上海二手房網提供給  《每日經濟新聞》記者的“上海房產經紀人工作時長”調查結果。

    21世紀不動產金橋區域巨峰路證大分行經理周余4月13日的猝死，讓人們突然意識到，入職門檻看似不高的房產中介業務員，工作的勞累程度并不亞于四大會計事務所里的白領們。而根據記者的進一步調查，擁有豐富行業經驗的房產中介店經理的生存壓力甚至比一般的經紀人還要大。

    上述壓力并非因為樓市宏觀調控而產生，除非房地產中介公司能夠找到更加行之有效的管理措施，代替目前的管理制度，否則經紀人們的長時間工作還將長期持續。

常年假日無休

    21世紀不動產負責媒體宣傳的品牌總監李明麗介紹說，21世紀不動產旗下門店經紀人的工作時間是朝九晚六，但并不是每一個房地產經紀人都能在規定的8個小時里完成工作。

    “一天至少要工作12個小時。”劉玉良（化名），是上海一家知名房地產中介公司的員工家屬。他介紹說，幾乎每天他的妻子都要在店里忙碌12個小時以上，一個月里很少有時間休息，否則就會失去200元的全勤獎。

    他所透露的信息，得到了搜房網調查印證。在參加搜房網調查的600余名經紀人中，占46%中介行業從業者一天需要工作12小時。而每周的休假僅有一天，周末及法定節假日，如國慶節、勞動節、中秋節等，都是無休的。部分公司的經紀人，因為業績的壓力，一整個月或許只能休息一天，更有甚者數月無休。

    而《每日經濟新聞》記者也根據搜房網提供的電話，采訪了多位受調查的經紀人。不少經紀人說，每周可以休息的時間僅有一天，而每天工作的時間長達12小時。一位21世紀不動產旗下的經紀人也告訴記者，他每天的工作時間長達12小時。

    “一般的工作時間是朝九晚九。”上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍介紹，一般經紀人做業務的時間，就是客戶下班到上床睡覺的那么幾個小時。如果在那幾個小時，做不到業務，又哪來的業績，而業績恰恰又是經紀人最看重的。

    既然主要的工作時間是在晚上，為什么房地產中介門店不選擇下午開門，讓更多的經紀人能在白天休息呢？

    宋會雍說，白天真正在門店里接待客人的經紀人只有一兩個。多數人的工作是，總結前一天收集的房源和營業情況，并借此進一步梳理房源。這一工作對于經紀人來說，會有重大意義：當經紀人熟悉了所有的房源之后，他們才能根據客戶的需要，在最短的時間里找到最匹配的房源。而這一部分工作，無人可以代替，必須要由所有的房地產經紀人來完成。另一方面，白天也是經紀人們掃樓、收集房源的好時間。

    “不過，他們工作時間一般比較彈性，經紀人也不會一直很忙的。”宋會雍說，工作時間長不代表一直都在工作，有些經紀人會趁不忙的時間放松。

    相比于經紀人，房地產中介門店的店經理則顯得更為辛苦?？硕鸱康禺a研究機構的朱華說，店長一般一周休一天，但很多時候都不休，等空下來的時候，連休個一兩天。

    “市場就那樣了，店長要珍惜每一單，所以需要在第一線。”朱華說。

調控加大中介商壓力

    按照朱華的說法，經紀人的工作時間，似乎與目前樓市的宏觀調控有很大關系。

    無可否認的是，樓市調控的確加大了房地產經紀人的壓力。來自21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示，2011年3月份上海全市共有1.3萬套二手房成交，同比下降25.9%。

    宋會雍說，一般情況下，上海新開中介門店的一次性投資是20萬元，而每個月的盈利門檻是平均每一個經紀人賺取到的傭金收入不得少于7000元，如果低于這個數字，中介店必然會虧損。

    根據介紹，一般一家門店的經紀人有2~3組，每組經紀人一般是8個，按此計算，一家門店若想盈利，最保守的傭金收入數字是14萬元。

    數據顯示，3月份全上海的二手房成交金額在173.63億元。根據上海中介門店1.5%的傭金收入比例，總傭金收入額在2.6億元左右。但行業的中介門店數卻多達9000多家，平均每家能分到的傭金只有3萬元，各中介門店的經營壓力，可見一斑。

    漢宇地產總經理施宏睿稱，一些房地產中介行業甚至要那些經營虧損的中介店店長部分承擔虧損。而即使不承擔虧損，一旦自己經營的門店被公司關閉，也會令很多中介店長感到難以接受。無形中，高額的中介門店盈利門檻成為經紀人，尤其是店長級別的經紀人的主要壓力。

    但業績的壓力并不與經紀人的工作時間延長成正比。21世紀不動產的品牌總監李明麗說，在樓市調控前，很多經紀人都忙著做生意，因此延長了工作時間；而樓市調控后，經紀人為了多拉業務，也不得不增加更多的工作時間。

    這一回應得到了房地產經紀人的認同?！睹咳战洕侣劇酚浾咦蛉粘闃硬稍L的部分經紀人均認為，樓市調控并沒有導致房地產經紀人的工作時間延長。

新人難接班

    通常情況下，整個門店的平均傭金收入必須超過14萬元，才能保證公司不虧損，店長的壓力不言而喻。但是，當很多店長想依靠自己屬下的團隊，實現這個業績目標時，卻發現團隊內的經紀人并不一定能幫助他完成這個目標。

    “這個行業‘二八’規律非常明顯，雖然有20%的經紀人很優秀，但其他80%都是一般的。”宋會雍說，由于能創造出更多業績的優秀員工占比極小，每家中介門店必須更多依賴包括店長在內的資深員工來獲取好業績。

    漢宇地產老西門分行經理陸春飛說，如果中介門店里有很多已經有六到七成成熟度的老業務員，店長往往只需要在簽約時間盯緊業務就行了，但如果接手業務的是新人，店長的壓力就會變得很大。朱華也表示，由于行業的流動性特別大，很多從業者都是毫無經驗的新人，使得店長難以放心。

    上海在今年2月份曾經遇到過一波經紀人招工荒，當時有很多經紀人預言今年樓市前景不佳，紛紛轉投其他行業，使得各家中介公司不得不更多地通過招聘新人來提升業績。

    部分中介公司正在進一步改變門店的人員結構。施宏睿說，上海的房地產中介業曾經在去年大舉擴張，包括中原地產、21世紀不動產都有100%以上的規模擴張，更多的骨干員工被調去當店長。

    擴張和成熟經紀人的流失，讓新人的比例大幅度增加。在昨天的調查中，不少房地產經紀人說他們門店的新人和培養成熟的行業老手比例在5比5。

    宋會雍說，很多房地產中介店經理并不擅長帶團隊，往往更愿意單打獨斗，不能培養出更多的優秀經紀人，導致經營業績壓力完全壓在他自己或者周邊少數骨干員工身上，進一步加重了他個人的壓力。

    而總部提供的新員工初期培訓，并不能培養出獨當一面的優秀員工。宋會雍說，要讓新人成長為骨干，只能通過市場一線的磨練進行，而且這樣的培養需要不短的時間。

    信義不動產分析師朱平平說，他們一般會花半年的時間培養毫無中介經驗的新人，在這期間提供豐厚的底薪，以讓新人在壓力不大的情況下，順利成熟。

    而事實上，很多中介門店給新人的時間只有三個月，在三個月內，新員工如果沒有做成業務，只能領到底薪。這樣的體制下，經紀人的流動很頻繁。骨干員工和經驗豐富的資深員工因此壓力倍增。

競爭激烈的生存狀態

    宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，一般的中介門店所需要投入的固定成本并不需要達到14萬元，有些行業中的“夫妻店”僅僅只做出租業務，但微薄的傭金收入照樣可以讓它們盈利。

    朱平平也說，只要上海全市月二手房成交套數達到12000套，那么行業中大多數的房地產中介公司都能獲得盈利。固定成本投入超過14萬元的，一定是員工人數眾多的品牌大店。而這些店最高的成本支出是人力。一家店的經紀人數量越多，它的固定成本就越高，需要完成的業績指標也就越高。

    既然人力成本是一家中介門店最主要的支出，而行業新人能給門店帶來的業績并不多。為什么各家中介公司不考慮縮減招聘新經紀人的規模，通過降低固定成本來減輕員工的業績壓力呢？

    宋會雍說，如果減少了門店的經紀人規模，門店所掌握的房源和客戶信息，將敵不過區域內的其他競爭對手，或會失去已經占領的部分市場份額，而為了鞏固和擴大市場份額，各家中介公司不得不安排更多的經紀人去大量收集房源和客源。

    為了讓門店在高額的成本支出下，依然可以獲得盈利，各家中介只能采取最簡單的辦法來刺激員工的積極性，就是提高門店的銷售獎金。規定銷售業績做得更好的房地產經紀人，比一般的經紀人可以得到更高的銷售提成比例。有些門店店長的業績抽成比例甚至可以達到30%。

    公司高額銷售獎金的刺激，成為很多中介從業人員拼命賣房子的動力，也進一步增加了他們的工作壓力，延長了他們的工作時間。

    “總有人會被高額的銷售獎金刺激，投入更多的時間去做業務，這樣一來不就‘過勞’了嘛。”一位行業人士說，這或許是導致經紀人工作時間長的根本原因。

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