房產信托收緊 開發商面臨更高融資成本

　　近日，“綠城集團遭銀監會清查”事件見諸報端后，A股和H股市場上的內地房地產股股價應聲下跌。

　　據證券時報記者從信托業內獲悉，該事件的起因有偶然性也有必然性。偶然性在于前期媒體一篇不實報道引發監管層對綠城資金鏈的關注。而必然性在于，監管層擬出臺針對房地產集團客戶的信托融資情況統計，這使得信托融資情況最為突出的綠城集團遲早會成為監管層清查的目標。

　　此次“綠城事件”傳遞出兩個信息。

　　第一個信息是，利用信托渠道進行融資，已不再是中小開發商的小打小鬧。大型房地產集團在難以獲得銀行低成本貸款的情況下，早已將信托融資與其他非傳統渠道列入營業資本的預算。事實上，信托融資因成本相對較低，在市場選擇下，已成為與開發貸并肩的主要資金來源。公開信息顯示，不單是綠城集團，國內的房地產巨頭們今年都紛紛加大了信托融資力度。

　　國際投行瑞士信貸最新的統計數據顯示，包括雅居樂、富力地產、合景泰富和保利香港在內，不少開發商過去一年的新債務中，約有一半來自信托貸款。如果將上半年新增的房地產信托融資和開發商新增貸款相比，會發現上半年新增信托融資2080億元和開發商的銀行貸款2110億元相差無幾。

　　第二個信息是，監管層針對房地產信托的兌付保衛戰正逐步升級。由于擔心限售令使得開發商資金鏈斷裂的風險將急劇增大——在開發商無力償還債務情況下，風險將會通過信托違約迅速傳導給投資者，進而形成威脅經濟穩定運行的債務危機。

　　因此在8月末，監管層已下發了《關于做好房地產信托業務風險監測工作有關事項的通知》，要求各地監管部門逐筆監測三個月以內到期信托項目的預期兌付情況，判斷兌付風險，并采取相應的措施。而此次提出在信托行業內對開發商“集團客戶”的融資情況統計，顯然是由點到面，從針對房地產信托項目的逐個監測，進一步提升至對開發商的債務償還能力全面摸底。

　　綜合上述兩個信息表明，基于對樓市前景不甚樂觀以及對潛在債務違約風險的未雨綢繆，不排除未來會有進一步限制房地產信托的相關政策出臺。而對于整個房地產行業而言，如果失去這條成本僅低于開發貸的信托融資鏈的支撐，開發商們將不得不尋求更高成本的替代融資渠道。